如果3年前买房都在讨论「倒挂」，那今天讨论最多的话题可能就是「破发」——
倒挂，是指项目买进价比二手房便宜有的赚；
破发，是指卖出价比买入价更便宜，加上税费和时间成本更是血亏。
经过这几年，上海有些项目已经跌破当时发行价，有些项目依旧是大赚一笔；
他们之间到底有什么样的差别，火箭哥整理了上海近100个破发和倒挂项目后，给大家分享一些其中的规律，尽量大家避坑——
01 “破发盘”
破发盘在上海不是个例，目前可追溯销售时间最早的破发盘在2018-2019年，四舍五入相当于6年不赚钱还得倒贴个税费；
这些项目，大多数都在远郊无地铁区域。
我们先来看看南翔云翔湖板块——
这是一个全新开发的新片区，界面新但地铁远；板块第一个项目云湖漫城上市，当时单价5.78万/平；
2024年，项目最新成交价5.1万/平，比5年前价格还便宜了10%。
再来看看莘庄北——
2018年，当时的闵行地王金辉海上铭著取证约7.06万/平，远离地铁和商业配套，硬靠一个挂牌学区卖完了；
2024年，小区最新成交约7.7万/平，6年8%涨幅，跑输T+0理财产品。
再来看看假杨浦滨江——
2018年，当年所谓的江景盘东外滩一号取证约9.5万/平，一顿鼓吹江景和杨浦滨江规划，最后靠中介忽悠清盘售罄；
2024年，项目最新成交单价约9万/平，不算利息和税费都已经破发。
还有17号线嘉松中路站的赵巷——
赵巷自带产业和17号线，新华联奥莱悦府距离地铁站仅约400米，自住来说相当不错；
但是随着大虹桥没落，赵巷作为徐泾的下游板块价格自然也跟着跌。
2018年，新华联项目取证单价约4.8万/平；
2024年，最新成交约4.7万/平。
翻看了上海近50个破发案例，火箭哥发现这些项目普遍存在这样的普适性规律：
1.地铁较远的郊区，市区客户都靠地铁上下班，地铁一旦太远流动性急剧降低，最后只能折价卖出；
2.市区建设相对滞后的区域：杨浦滨江规划很好，但2018年并不是合适的买入点，2024年可能才是；板块不错但时机买错一样是大坑。
我们后续将在群里分享更多破发案例和最新二手房价行情，感兴趣的同学可以私聊我直接进群交流，还可以免费领取火箭哥团队准备的一份超1万字的买房避坑宝典，帮助大家在买房过程中避雷，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜。
02 “例外”
有新房在破发，但也有一些新房异常坚挺。
比如浦东唐镇，大名城紫金九号、仁恒东郊花园、浦发檀府等项目当时取证价格普遍在6.2万左右，今天依旧在7.5万左右成交，不仅不破发，而且还能赚钱；
又比如浦东前滩，2018年取证价格在8.1-8.6万之间，今天小区成交价还能在13万+，6年收益率超50%，可以说是最强王者；
又比如静安大宁北，2018年的静安府价格约8.8万/平，今天成交价依旧能在11万+；根据实地探访，客户对项目的品质还是非常认可的：
还有杨浦东外滩，2018年的翡丽甲第约9.6万单价，最高点17万成交，9月最新13.5万左右，还是大赚。
还有虹口瑞虹新城，2018年的瑞虹8期10.88万单价，9月最新成交15万，5年利润率在30%以上：
限于篇幅，我们无法在这里展开讨论所有2018年至今的项目价格，但是从规律来看，核心地段or高品质产品在市场中拥有更高溢价是事实，这个大家应该是认可的；
我们后续将在群里分享更多最新二手房价行情和板块新房倒挂率测算，感兴趣的同学可以私聊我直接进群交流。
如果你正在考虑买房，火箭哥团队准备了一份超1万字的买房避坑宝典，帮助大家在买房过程中避雷，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜；感兴趣的同学可以私信我免费领取：
热门跟贴