作者：余飞
01
厦门，新房、二手房跌幅第一
按照国家统计局披露的数据来看，今年年初到现在，武汉、厦门、广州基本包揽了跌幅前三，武汉与厦门则轮流领跌。
9月14日国家统计局披露的8月份70个大中城市房价数据，厦门的新房与二手房，同比皆领跌全国。
新房，环比67座城市下跌，同比68座城市下跌。其中厦门同比下跌10.7%，跌幅位居全国第一。
厦门、广州、金华三座城市新房同比，均呈现两位数跌幅。
制图：城市财经；数据：国家统计局
二手房，环比69个城市下跌，同比70个城市全线下跌。
在之前的文章中，我就强调过，当下的全国楼市已经进入了调整深水区。
其中，厦门跌幅领跑全国。8月份，厦门二手房价格同比下跌14.6%。
武汉、广州、徐州、金华、温州、福州、宁波、深圳、襄阳、烟台、南昌、惠州、泉州、唐山、秦皇岛、兰州、海口、包头、济南，均呈现两位数跌幅。
厦门楼市，完美诠释了“出来混迟早要还的”故事。
这座小而美的城市，曾经凭借着优美的海境线、宜居的环境以及开放的环抱，吸引了全国乃至全球的资金进入。
福建的有钱人想买房，不是去省会福州，而是去厦门。海外富裕的闽南人，也喜欢在厦门买房。
各种资本堆砌，成就了厦门“三线收入、二线城市、一线房价”的疯狂。
在上一轮楼市疯狂炒作的年代中，厦门与苏州、南京、合肥的疯狂暴涨，被坊间并称为“楼市四小龙”。
2016年至2022年，厦门的均价直追京沪深，位居内地城市第四位，比广州还高。
如今，厦门的房价绝对量依旧很高，但在持续下跌之下，已经退居到了全国第五，被广州超越。
从房价绝对量来看，厦门的泡沫还是太大，挤泡沫还有很长的路要走。
02
厦门房价，创七年来新低
厦门楼市的成交量从2021年开启下行，之后一路在低位徘徊。
房价方面，有两个口径。
一个是国家统计局的口径。
有人按照统计局的历史数据，做了一个梳理，发现厦门的二手房价格指数见顶于2022年，之后一路下行，如今回到了8年前。
另一个口径是民间机构，来自克而瑞。
克而瑞披露，去年厦门的新房价格比较坚挺，2023年厦门新房均价4.29万元，环比还上涨了4.3%。
但进入2024年，在全国楼市进入深度调整周期下，厦门的新房价格也顶不住了。
7月份，厦门新房成交价格32521元/平方米，较去年年末的49174元/平方米下跌了33.9%。
克而瑞报告中的表述是，“月度均价回落至32521元/㎡，环比下跌6.0%，创近7年来新低。”
这是厦门完全放开限购的成果，可见，放松限购，根本振作不了楼市，就像当初开启限购一样压不住了楼市上涨的气势一样。
面对跌幅如斯的局面，厦门在8月份发布了一道新政，购房送户口。
8月19日，厦门发布了《关于调整房产落户政策的通知》，提出：
一、在本市行政区域内拥有合法房产，且满足下列条件的人员，可以申请将户口迁入房产所在地址：（一）已取得不动产权属证书且房产用途登记为住宅；（二）申请人及其配偶、未成年子女的房产所有权份额合计超过50%（不含）。
二、申请人及其配偶、未成年子女可以申请将户口一并迁入房产所在地址。
三、本通知自2024年10月1日起实施，有效期5年。此前涉及本市房产落户相关文件与本通知不一致的，以本通知为准。
来源：厦门市政府官网
三条措施用一句话总结就是：
过去买了和未来要买住宅或产权比例超过50%的共有产权住房的人，可以获得厦门户口，而且一人买房，配偶和未成年子女可以一起获得户口。
当时本号就评论，户口基本是中心城市最后的体面，然而面对跌跌不休的楼市，今年以来十多个重点城市放弃了这最后的体面。
然而，这并没有什么作用。因为，影响房价下跌的几个关键因素，并没有改变。
03
厦门房价调整的三个逻辑
以厦门来说，导致其房价下跌的主要三个逻辑如下 ：
第一，其调整的根本逻辑，是房价与城市本身的“德不配位”。这也是大多数中心城市房价调整的核心原因之一。
说白了，就是房价太高，严重超越了当地人的购买力。
厦门虽然头顶副省级城市、计划单列市头衔，但论经济实力、财政实力和人口规模，都非常普通。
在产业上与苏州、南京、合肥等城市根本没法比，尤其是与苏州相比，产业与经济实力相差几个量级。
而房价鼎盛时期的厦门，房价收入比接近40。也即当初一个拿着厦门平均收入的人，想要在厦门买一套平均面积的房子，需要不吃不喝四十年才能够。
之前本号详细介绍了深圳楼市因何而涨，因何而跌。
简单归纳，上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
而相比于深圳，厦门的产业根本撑不起如此高的房价。
如今深圳的房价，已经从8字头跌入5字打头。
厦门还有什么支撑力量？
更为关键的是，厦门的高房价这几年对其本就不扎实的产业产生了较为严重的基础效应，厦门有产业空心化的趋势。
厦门的产业空心化外在表现最大的特征，就是第二产业占比不断下滑，第三产业（广义服务业）占比不断攀升。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
根据厦门统计局披露的数据来看，2000年厦门三产占比分别是4.2%、52.7%、43.1%。当年厦门经济的一半以上都是工业提供的。
到2010年，厦门的三产占比分别是1.1 %、 50%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。
再看还没有出现疫情影响的2019年，三产占比分别是0.4%、41.6%、58%。第二产业占比较2010年下降了8.4个百分点，同时第三产业（广义服务业）占比则提升了9.1个百分点。
这还没完，2023年厦门的第二产业占比下降至35.6%，而第三产业占比提升至64.1%。
第二产业占比不断下滑，这让工业实力本就不强的厦门，错失了工业强大的机遇。
屋漏偏逢连夜雨的是，在中美博弈之下，在外部不确定性影响出口之下，叠加厦门脱实向虚过快，叠加厦门房价高企之下，厦门诸多工业产品都遭受了影响。
比如液晶显示屏产量，已经从高峰时期的年产1.46亿片下降至去年的4460万片，膝盖斩了。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
手机产量和数码相机产量，更是脚踝斩。
手机产量方面，高点时期的厦门一年手机产量3592.45万台，这一规模与东莞、重庆这些生产大户自然不能比。但就这一规模也没能守住，去年的手机产量只有165.94万台，跌至高点时期的零头。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
数码相机方面，巅峰时期年产量533.07万台，去年只有69.16万台。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
这些工业产品产量下降的局面，重庆在承受、成都在承受、东莞也在承受，不是厦门一个城市的问题。
这些工业产品产量下降，让厦门的支柱产业——计算机、通信和其他电子设备制造业受到了严重影响。
2022年年末，这一产业产值降至2936.14亿元。
工业下行、产业下行的同时，厦门还遭遇着外资撤离。
2023年，厦门实际使用外资19.33亿美元，下降了11.1%。2021年实际使用外资21.26亿美元，2022年降至22.12亿美元。
三大因素，将厦门的经济拖入了水逆周期中。厦门包揽了去年年中、去年前三季度、去年全年，主要城市GDP增速倒数第一席位。
这种背景下，厦门开始押注产业，见效很快。
今年一季度，厦门规模以上工业增加值增长8.9%，比去年同期提高19.4个百分点。行业增长面超八成。全市35个工业大类行业中29个行业增加值实现增长，其中计算机、通信和其他电子设备制造业，烟草制品业，分别增长12.2%、10.9%。新型显示产业强势发展，平板显示产业产值增长17.1%；航空业回暖带动机械装备产业集群产值增长8.8%；“新能源产业创新之城”建设成效显现，新能源产业集群产值增长3.2%。新兴产业优势凸显，锂离子电池产量高速增长，增长1.3倍，液晶显示屏、液晶显示模组产量分别增长26.3%和86.7%。
工业增速回归，带动厦门GDP增速回归，一季度厦门GDP增速5.6%，跑赢了全国大盘。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
但厦门的出口，仍是个问题。厦门海关披露的数据，厦门市前四个月出口仍在跌。直到5月份，增速才转正。
来源：厦门海关
最终呈现在了上半年的GDP数据中。上半年，厦门GDP增速4.9%，跑输了全国大盘0.1个百分点。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
第二，宏观大环境带动下跌。
厦门房价不断调整的第二个主要因素，是宏观大环境氛围影响。
全国楼市2021年开启全面下跌。
从数据来看，商品房销量从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
进入2024年，调整速度从小碎步变成了大跨步。
国家统计局披露，前8个月新建商品房销售面积60602万平方米，同比下降18.0%，其中住宅销售面积下降20.4%。新建商品房销售额59723亿元，下降23.6%，其中住宅销售额下降25.0%。
来源：国家统计局
以此预估，今年全年商品房销售面积与销售额将跌至“双9”。
这种氛围下，没有不跌的城市。
第三，台海局势。
台海局势加剧，是厦门楼市下行不可忽视的因素。
连续三年上至中央下至地方的救市，产生不了作用，而且效果越来越短。根本原因在于，对房价下跌的根本因素，没有产生任何作用。
本号之前多次强调过，房价与收入、预期之间，要寻找一种新的平衡，只有出现了新的平衡点，房价才会止跌。
而无论是放开限购、放开落户，还是降低首付等其他措施，都做不到这一点。
要快速实现平衡，一方面要不断缩小房价与收入之间的差距，要么提升民众的收入，要么不断降低房价。另一方面，恢复信心。
无论是缩小房价收入比，还是恢复信心，都得基于经济回暖、就业回暖。
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