观点网9月19日上午，越秀集团旗下广州越秀金融城发展有限公司以底价35.6亿元竞得海珠广纸片区AH050314地块。

回顾竞拍过程，虽采取价高者得的拍卖方式，但因仅有越秀地产一家房企报名，不出意外，最终以底价成交，楼面价3.4万元/平方米。

根据规划，AH050314地块为商住混合用地，宗地面积约1.48万平方米，建筑面积约10.47万平方米，起始总价为35.6亿元，起始楼面价3.4万元/平方米。

按照地块要求，竞拍人须配建851平方米绿地面积，1000平方米商业面积；另外，还须承诺配合履行“交房即发证”服务模式，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件等。

从价格上看，地块楼面价适中。与此前9月3日中止出让的石岗路AH050957地块相比，AH053014地块的楼面价低了0.9万元/平方米，两者同属广纸片区，直线距离仅1.3公里。

从所属区域来看，地块也具备一定的发展潜力。

广纸新城位于海珠区西部，与广钢新城隔江相望，是白鹅潭商务区规划的重要组成部分。其前身原为广州造纸厂，始建于1936年，是中国第一家生产新闻纸和第一家采用全废纸生产新闻纸的企业。

随着城市发展，新旧更迭，造纸厂搬迁，开发商进驻，广纸新城就此诞生。

经过13年的改造推进，广纸新城的交通和配套设施得到了显著提升。距离AH053014地块最近的地铁站为燕岗站，隶属广佛线，目前已通车运营，未来还将有地铁11号线（今年开通）、10号线（进度超过83%）等经过该区域。

与此同时，商业、医疗、教育等配套设施也在不断完善。根据规划，广纸板块共规划建设246个服务配套设施。其中重点建设1所综合医院、1所养老院、4所小学、2所初中、1所九年制学校、8所幼儿园、2个文化站、3处大型肉菜市场。

广纸新城也被定位为“海珠西引擎，广佛活力港”，将被打造成广州产业集聚区、广佛滨水休闲生活港湾、珠三角西岸配套服务组团之一，预计未来居住人口规模约12.2万人次。

然而，尽管地块地理位置优越，但行业对AH053014地块还是保持审慎态度，争议较大。

从产品自身而言，该地块的容积率达到了7.5，在近10年海珠区供应涉宅地中，可以排行前二，仅次于中旅天宸府项目的8.46。

通常情况下，高容积率往往意味着小区内的楼栋数量多、楼间距较窄，居住空间相对紧凑，可能导致部分楼栋的通风和采光条件不佳，影响居民的生活质量。

同时，高容积率也面临着去化问题。数据显示，广州容积率在3.0以上的项目去化时间最长，为42个月，容积率在2-2.5项目去化周期为31个月，为所有容积率段中最短。

不过，高容积率在广州中心四区尤为常见，特别是荔湾和海珠的老城区，平均容积率分别为4.67和4.57，就是为了有效地保证了中心四区房源供应。

根据广州中原研究发展部的数据显示，截至8月底，海珠区的去化周期为11.9个月，是全市11个区当中最短的。

具体到项目来看，虽然中旅天宸府项目的容积率为8.46，但项目后期规划和设计的合理性也大大提升了居住的舒适度。

资料显示，中旅天宸府项目占地面积约1.4万平方米，建筑面积约12.8万平方米，总户数达到719户，车位比例为1：1.2，绿化率达到30%。

“降容”依旧是目前广州楼市的主旋律。在8月底广州召开的2024年秋季全周期土地服务推介会上，相关负责人也表示，广州今后将更关注对土地的高品质开发，谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，不断优化容积率、建设高度等具体指标。

今年8月广州供应的12宗涉宅用中，容积率大于3.0的地块有3宗，其余9宗地块的容积率均在3.0以下。其中，位于荔湾区老西关板块的ALO111032，地块容积率3.5。

因此，为了提成产品的竞争力，在地块规划条件中，建筑控高放宽到了150米，后期大概率将打造高层产品。同时，新规后的户型阳台占比可达到套内面积的20%，这就意味着未来产品实用率最高可能达到120%。

然而市场的考量远远不止这些，周边楼盘的竞争激烈程度也让不少开发商望而却步。

据观点新媒体不完全统计，地块周边3公里同区域范围内，有近10个项目在售或即将开售，包括保利燕语堂悦、越秀珠实城发·江湾和樾、中海观澔府等，均价分别为6.1万元/平方米、7.5万元/平方米和7.28万元/平方米。

而地块周边二手楼盘的均价也仅在3-5万元之间。其中金碧花园第一金碧均价3.85万元/平方米，保利花园4.47万元/平方米，第三金碧花园4.91万元/平方米。距离其最近的绿地越秀海玥5.95万元/平方米。