摘要：业主希望物业能按合同完成最起码的四保一服。
近日，谭女士（化名）通过解放日报·上观新闻“民声直通车”栏目反映称，她在临港新片区认购了一处房产，今年年初交付至今，小区出现了公共区域卫生不佳、地下车库臭味重、绿化维护不到位等一系列问题，一直得不到有效解决，反映给物业服务人员也无济于事。
地库垃圾房通风差臭味不散
谭女士居住的小区位于浦东新区洛神花路555弄，名为星瀚璟庭，有近千户居民，目前入住已过半。按开发商设计，小区的生活垃圾投放点在17单元地下一层，允许24小时投放。
9月18日，记者来到小区，首先去探访设置在地下一层的24小时垃圾投放点。进入地下车库后，空气中夹杂着怪味，像湿垃圾发酵后的酸臭，混着动物排泄物的味道。在地下车库将车停靠在5幢16号单元的B1层大门附近位置，味道更强烈。车位旁边的一条通道有红白色雪糕筒阻隔，下车后，记者顺着这条通道往前走到尽头，左转是一道下坡路，周边墙壁喷涂着黄色涂料。
刚拐过来，本来淡淡的臭味突然浓烈起来，记者仿佛置身在长期无人打理的公共旱厕，忍不住干呕起来。沿着臭味的方向继续往前走，地下车库边缘的C区258号车位，以及旁边两间堆放泡沫纸箱和存放垃圾桶的库房，被设置成了大型集中垃圾投放点。这里一共摆放了二十几只黑、棕、蓝、红四色垃圾桶，黑色干垃圾桶最多，棕色湿垃圾桶其次，有些还装满了溢出桶口的垃圾。地面上有多摊不明液体，像是湿垃圾袋破损后，漏出的剩菜汤汁。两间库房的白色地砖上布满了棕色水渍。垃圾点旁边不远处就是一个地库出口，与地面室外是连通的，但臭味还是积淤在地下车库，飘散到居民停车区域，久久不散。
地面垃圾点苍蝇飞舞
小区的3处地面垃圾投放点，均设置在绿化区域旁边。
记者到时并非垃圾投放时段。在一处地面垃圾投放点，几个泡沫箱、黑垃圾袋零零散散堆在地面上。一个塑料外卖饭盒里，还有大半残羹，招惹来几只绿头苍蝇。继续沿着小区步道走，记者又看到了另一处地面垃圾投放点，堆着两小块垃圾堆。走进一看，白色的外卖袋子上几十只黑黑的苍蝇来回爬行，旁边丢着的一束花上同样飞满了苍蝇。
除了记者亲眼看见的垃圾点脏乱臭现象，业主们还反映，小区内存在地库潮湿发霉、非机动车道过陡过滑、公共绿化枯萎、门禁设施损坏外人随意进出等问题。
记者看到，绿化区域内，草坪大多已经枯黄零碎，一些种植的灌木也已经枯死，整株的枯黄叶子干巴巴吊在枝上。物业公司在枯死的植物上挂了个牌子，“已关注，待天气凉后补种”。
在5幢15单元，虽然大门处安装了人脸识别密码锁，但记者轻轻一拉，门便打开了。附近的居民告诉记者，这个大门很早以前就是这样，没有修好。
物业服务难让业主满意
有业主将小区内的诸多问题归因于物业服务不到位。
记者了解到，按照有关规定要求，小区的建设单位通过公开招标方式选聘了上海上实物业管理公司，签订前期物业服务合同。物业向业主收取每平方米每月4.1元的物业费。参考全市商品房小区，该物业费价格并不算低。
记者查看了开发商上海贸屿房地产开发有限公司与其签订的前期物业服务合同，合同为期两年，自2024年7月1日至2026年6月30日，里面的绿化管理服务标准提到“草坪无明显杂草、无明显黄土裸露，常年保证有效供水；乔灌木基本做到无枯枝”，清洁卫生服务标准提到“无污物，无杂物，垃圾箱桶确保垃圾无满溢”等。实际上，这些写在合同里的内容并未如约履行。
“小区草枯死了，跟物业说了后，物业推称天气原因，又说草的品种不对。就是因为他们浇水养护不及时嘛！”一名业主对这样的回复并不满意，表示小区外的马路绿化带生机盎然，归因于天气和品种实在牵强。8月的一份聊天记录显示，物业微信号星星管家称“绿化师傅反馈十月一号撒草籽，目前草坪没有死，只是季节交替，高温暴晒，后续会跟进更换。”
半个月前，小区业主曾在物业群中反映地下车库闷、臭的问题，要求及时开排风扇，可物业的一名负责人员反问“你需要开排风的目的是什么”，并表示“下面的含氧量在标准范围内”“含氧量够了何必要开”。几天前，物业表示，会分区定时打开排风功能。可从记者当日的体验来看，并未达到清新空气的效果，物业对于突出的地库异味、地面垃圾点清洁不及时问题没有安排处理。
新小区对前期物业服务不满怎么办？
有业主跟记者诉苦，想换物业，可由于入住率不够，居委筹备组告诉说暂时无法成立业委会。“我们希望物业能按合同完成最起码的四保一服（保洁、保安、保绿、保修、客服）”
针对物业服务，记者咨询了区级房屋行政管理单位物业科室工作人员许先生。他告诉记者，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，业主可以依法向法院提起诉讼。
在该小区目前所属的前期物业阶段，依据《上海市住宅物业管理规定》第五条相关规定，如果业主对物业日常服务不满意，可以对照物业服务合同上写的具体服务，向物业所在地的乡、镇人民政府或街道办事处投诉，如还是不满意，市、区两级房屋行政管理部门对物业企业有相应的职能，业主也可进行投诉反映。如确实未按合同履约，街镇或者区级房管部门可约谈物业企业。许先生提到，如果约谈仍无效，属地政府可以对物业企业和小区经理“信用计分”，这会影响物业企业后续在上海的招投标工作。
有业主提出更换物业公司的想法，这是否有可行性？许先生告诉记者，业主大会尚未成立、前期物业服务期间，若物业服务企业违约等情形发生，业主想要变更物业服务企业，需要建设单位按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过监管服务平台重新公开招标选聘。
亲爱的读者，如果您在生活中遇到烦心事、忧心事、揪心事，欢迎扫描下方二维码向我们反映求助——
热门跟贴