政策大礼包，出到有效果为止。
作者|宋虹姗
图片来源|AI
2024年9月初，外媒曾大胆预测存量房贷利率将大幅下调80个基点。如今，这一预期终于落地。
9月24日，中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率，并统一房贷最低首付比例。
具体是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
假设存量房贷为100万元，原房贷利率为4.5%，降50BP至4.0%。存量房贷利率降后，每月将节省约290.28元，30年可以减少利息支出超10万元。
政策一出，准备预约提前还款的王芳表示：“已经撤回提前还款申请。”
对于持有存量房贷的人来说，面对利率下降的情况，需要权衡几个选择：是使用手中的储蓄来提前还款，以减少未来的利息支出；还是保留现金，以获得可能的利息收益或作为应急资金；又或者是将节省下来的房贷用于消费，提高生活质量？
三年前，王芳在北京买了房，采用的是等额本金还款方式。这意味着随着还款的进行，每个月的还款额都会逐渐减少。
今年上半年，王芳已经提前还款一次。存量房贷宣布下调之前，她本来打算在近期继续提前还款，但计算省下的利息与投资收益的差距后，王芳决定取消申请。
她意识到，将一笔资金投入到年化收益率大约为3%的理财产品中，预期的年收益可以覆盖甚至通过提前还款所能节省的利息。她计算出，理财产品每月能带来的额外收益，相比于提前还款每月节省的利息，长期来看并没有显著的差额。此外，王芳认为保持一定现金流的重要性，这样她在面临突发情况时可以更加灵活地应对。
关于提前还贷是否会继续进行下去，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这取决于两个方面，一方面是无风险利率和房贷利率的差距，如果无风险利率还是低于这个房贷利率，最佳选择肯定是还掉房贷；其次，取决于居民的手上的储蓄的额度，和其未来的生活必要支出。
据了解到，此前在“利率高点”买房，主要是2017-2021年买房的群体，很多人都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而他们的就业正在承受着压力，李宇嘉认为，如果利率太高，导致偿还压力大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。
有数据显示，2023年6月前后，全国存量与新增房贷利差达到100BP左右。居民提前还贷情况大幅增加。
以北京为例，央行数据显示，2019年10月-2023年12月，北京首套房贷利率下限为LPR+55BP，2019年10月的5年期以上LPR为4.85%，加上55个基点，首套房贷利率下限为5.40%。在此期间，购房者对房贷利率的感受各不相同。
一方面，大多数存量房贷的LPR重定价日在每年1月1日，因此享受利率下降的优惠往往滞后于新购房借款人。另一方面，由于合同中约定的房贷利率加点幅度是固定的，存量房贷利率通常比2024年6月以后购房的借款人高出100个基点。代表着无论LPR如何调整，存量房贷利率总比2024年6月以后购房的借款人高出100BP。
今年6月，国泰君安宏观研究团队参考全国银行间同业拆借中心曾发布的RMBS（住房抵押贷款支持证券）条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映居民提前还贷行为明显增多。
多名市场分析人士认为，政策发布以后，提前还贷会明显缓解，有利于促进消费。按细分城市来看，更加利好重点城市的首套房存量贷款。例如，一线城市、以及厦门、杭州等，都是此前首套房当地利率比较高的城市，相比较而言，其他城市利好幅度不大。
尽管提前还贷的情况可能会有所放缓，但分析人士指出，促使本次存量房贷利率下调的原因并非提前还贷潮，而是近期内需疲弱。
据李宇嘉观察，国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率（贷款人在规定的借款期限内提前还款的比率）回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。当然，早偿指数还在高位，这也是原因，但不是主要原因。
主要原因在于内需疲弱。比如，8月份社零同比增长2.1%，是近10年的次低点。比如，8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲弱也是今年经济社会发展目标实现的最大阻碍。
李宇嘉补充称：“政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。”
另外，央行还于今日宣布，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。本轮二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，直接统一了首套和二套的首付比例。
对此，58安居客研究院院长张波认为，这体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。
该政策将激发市场需求，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求。
张波提出，降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。
因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。
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