文/乐居财经 林振兴
喜欢捆绑其他房企拿地的兴创置地，现在开始单干了。
先是7月23日，兴创置地以32.17亿元独自吞下大兴新城核心区两宗地块。而后9月19日，它再下一城，以22.25亿元拿下西红门镇6030和6029地块。
西红门镇地块南面，是御璟星城元启，它背后浮现了兴创置地子公司——兴创房地产的身影。业内人士开玩笑说，兴创置地拿下6030地块，是为了不让外人来内卷自己项目。
御璟星城在年中“火”了一把。6月16日，该项目地下室冒烟，数辆消防车到场处理，才将明火扑灭。
“火”起来的还有兴创投资，作为大兴地头蛇，它背靠大兴国资委，名下有三大地产旗舰——兴创置地、兴创房地产和兴创中和，这些公司在土拍市场上风光无两。
这半个多月来，京城土拍风云变幻，流拍、延期、终止大戏接连上演，兴创却依然顽强拍地，可谓真正的勇士。作为大兴区本土的房企，土拍托底是它应有的责任。哪怕今年上半年亏损5000多万，兴创也要带头拿地。
然而，这位地产托底者也有自己的“烦恼”。兴创投资四年四换掌门人，这在国企乃至地产圈都不多见。眼下，新帅田永安能否打破董事长任职两年魔咒？又是否能带领兴创投资扭亏为盈？
“走马灯”式换人
短短四年时间，兴创投资换了四任董事长。
2020年4月，兴创投资董事长张涛离职，由支小飞接任。仅仅两年后的2022年4月12日，兴创投资免去支小飞公司董事长、法定代表人职务，宋强接任。
如同魔咒一样，宋强在兴创投资董事长位置上，也仅坐了两年时间。2024年5月17日，因工作需要，宋强不再担任兴创投资董事长及法定代表人，接任者为现公司董事长田永安，任期至2027年5月。
田永安今年46岁，于2001年参加工作，曾先后在兴创投资、兴创东兴投资、兴福临空产业、大兴发展资本、新航城控股担任职务。在兴创投资，他曾是工程部职员，随后一步步升至总经理助理、副总经理、总经理，并最终成为兴创投资董事长。
现如今，田永安跟党委副书记、总经理李宏宇，组成了兴创投资的一二把手，掌舵着这家扎根大兴的房企。李宏宇是在去年5月底，接替田永安成为兴创投资总经理的。
目前，兴创投资面临“董事缺位”的局面。据乐居财经了解到，该公司董事会由5名董事组成，截至6月17日，发行人董事会共4名董事（田永安、李宏宇、袁晓东、王兵），尚缺1名董事待委派。
不仅高管大洗牌，兴创投资的控股股东也发生了变动。6月11日，兴创投资控股股东由北京兴展投资控股有限公司变更为北京大兴发展国有资本投资运营有限公司（简称“大兴发展”），
大兴发展是北京大兴区的国有资产投融资运营平台，其背后是大兴国资委。截至2023年末，大兴发展资产总计12,695,483.78万元，负债合计8,021,047.06万元，所有者权益合计4,674,436.73万元；2023年度，大兴发展实现营业收入3,211,396.31万元，实现净利润78,109.21万元。
背后金主
田永安肩上的担子并不轻，他出任兴创投资董事长的首份财报已出炉。
2021-2023年及2024上半年，兴创投资的营业收入分别为39.61亿元、20.85亿元、38.38亿元和12.07亿元，净利润分别为1.01亿元、1220.76万元、1828.85万元和-5145.61万元。
值得注意的是，兴创投资在一季度净利润还是415.26万元，然而短短三个月时间过去就变亏损了。
兴创投资主要业务收入来源为土地整理、商业地产和商品房销售和保障性住房销售四大业务板块。
近三年及2024一季度，该公司商品房及商业地产销售板块收入分别为19.82亿元、5.45亿元、17.15亿元和39.45万元，占营业收入分别为50.04%、26.16%、44.68%和0.16%。也就是说，前三个月，兴创投资卖房收入还不足40万。
目前，兴创投资面临部分已完工房地产项目去化压力较大的风险。
截至2024年3月末，兴创投资共有已完工房地产项目10个，其中大兴区新城核心区I组团0101-013地块商业金融用地项目、兴创荣墅05-1期住宅项目和兴创荣墅09-1期住宅项目销售进度分别为25%、71%和79%，销售进度较慢。
2021-2023年末及2024年3月末，兴创投资存货分别为160.32亿元、177.07亿元、146.16亿元和136.70亿元，占流动资产比例分别为63.35%、74.91%、67.84%和75.84%。
占比较大的存货影响了兴创投资的资金周转率，存在变现难的风险。
近三年，兴创投资的总资产周转率分别为0.12、0.06和0.11，总资产周转率水平较低；同期，兴创投资存货周转率分别为0.16、0.10和0.19，存货周转率水平较低，这是由于该公司存货主要系开发成本和开发产品，开发周期较长。
这些年来，因多次联合实力房企拿地，偏居一隅的兴创投资出现在外界的视野。但接连的拿地动作，也开始在兴创投资年报中的债务、现金数据上体现。
兴创投资有息负债主要是为进行项目建设筹集的资金，截至2021-2023年末，该公司有息负债余额分别为183.89亿元、179.01亿元、195.89亿元。截至2024年3月末，兴创投资有息负债余额184.12亿元，占同期末总负债的比例为70.34%，占比较高。
其中，一年到期的非流动负债35.96亿元，长期借款38.82亿元，应付债券50.50亿元，长期应付款中付息项6亿元，其他应付款中付息项39.5亿元，其他非流动负债中付息项8.34亿元。
从有息负债到期分布情况来看，未来三年，兴创投资到期有息债务分别为81.45亿元、30.40亿元和70.47亿元。可见，该房企面临较大的集中偿付压力，且偿还有息负债的压力逐渐增大。
此外，近三年及2024年上半年，兴创投资经营活动现金流量净额波动较大，分别为-3.07亿元、18.42亿元、15.66亿元和-3.69亿元。
尤其是今年上半年，经营活动现金流量净额较2023年同期14.44亿元减少超18亿元。而现金及现金等价物余额从2023年上半年的28.07亿元下降至2024上半年的17.75亿元。
此外，兴创投资存在受限资产较大的风险，该公司的受限资产主要包括房地产和土地所有权，受限原因是长期借款的抵押担保。截至2024年3月末，该公司受限资产账面价值合计66.46亿元，占同期末净资产的比重为72.04%，其中货币资金、存货和投资性房地产中受限资产分别为1.20亿元、27.76亿元和33.12亿元。
为缓解资金压力，兴创置地多渠道融资。截至2024年3月末，兴创置地主要银行借款14.33亿元，包括农业银行、中国银行、上海银行和九银村镇银行，同时以抵押、质押及信用借贷45亿元；同期，兴创房地产、兴创中和主要银行借款分别为8.61亿元、17.14亿元，包括北京银行、工商银行、中国银行、杭州银行和北京农商行。
更重要的是，兴创投资还有一位“好爸爸”。截至2023年末，大兴发展向兴创投资提供资金达43亿元，利率在3.85%-4.30%之间。
员工讨要佣金
兴创投资房地产板块的经营主体为兴创房地产、兴创置地和兴创中和。
当中，兴创置地（全称“北京兴创置地房地产开发有限公司”）是其主要的地产开发平台，成立于2009年，一周前的注册资本从34亿元上升至54亿元，法定代表人和经理为王昆，操盘项目包括兴创荣墅、兴创屹墅、兴创国际中心、兴创总部公园、采育企业交流中心等住宅、商业项目，以及多个大兴保障房项目。
2023年度，兴创置地实现营业收入22.64亿元，同比增加46.88%；净利润-1.76亿元，同比减少了1.71亿元，亏损原因为房地产销售业务毛利润下降。
目前，兴创置地的对外投资企业有11家，其中有5家是合资成立，包括北京壹兴置业有限公司（合作方中建三局）、北京诺德兴创置业有限公司（合作方中铁置业）、北京兴晔置业有限公司（合作方中铁置业、华润置地）、北京住兴房地产开发有限公司（合作方北京住总）、北京品创建合房地产开发有限公司（合作方中建三局、武汉联投置业）。
此外，兴创中和是兴创荣墅的项目公司。截至2023年末，兴创中和实现营业收入16.28亿元，同比增长223.46%，主要原因包括房地产开发业务和物业管理等业务营业收入上升所致；净利润-2.51亿元，亏损原因为房地产开发业务营业成本增长幅度较大所致。
兴创荣墅找来了自家的中介公司——北京兴创嘉和房地产经纪有限公司（简称“兴创嘉和公司）帮忙卖房。该经纪公司成立于2016年，注册资本1000万元，由兴创置地全资持股。
截至2023年末，兴创嘉和公司资产总额3943.30万元，负债总额2891.53万元，所有者权益1051.76万元。2023年度，兴创嘉和公司实现营业收入4440.88万元，净利润16.19万元。
有意思的是，内部员工因为讨要佣金，将兴创嘉和公司告上了法庭。
赵女生于2018年4月25日入职兴创嘉和公司，双方签订劳动合同，职位是营销经理，执行标准工时制，工资标准为底薪 佣金。
据赵女生描述，兴创嘉和公司安排她每周工作7天，休息日仅可在周一至周五选一天，其他休息日、法定节假日（除春节假期外）均正常上班，工作三年期间赵女生从未休过年休假，兴创嘉和公司也从未安排赵女生休过年休假，亦未按照规定支付过双倍工资。
她还陈述，2021年10月，兴创嘉和公司无正当理由拒绝向她提供必要劳动条件，并于2021年11月3日，单方解除双方之间的劳动关系，为维护自身的合法权益，赵女士特诉至法院。
兴创嘉和公司则辩称，2020年9月10日，双方签订第二份固定期限劳动合同，双方在劳动合同中约定合同期限至兴创荣墅项目销售工作结束终止。
最终法院判决，兴创嘉和公司支付赵女士生提成佣金85734.60元；支付休息日加班工资34766.34元；支付法定节假日加班工资9223.72元；支付未休带薪年休假工资50773.87元；并为赵女士出具离职证明。
特价房风波
兴创投资的地产“三剑客”中，唯有兴创房地产在去年实现净利润为正。
2023年度，兴创房地产实现营业收入2.55亿元，同比减少68.99%；净利润9632.56万元，同比增长49.21%，主要原因包括房地产销售业务收入下降、但毛利润率上升所致。
据乐居财经了解到，兴创房地产名下仅有一家存续子公司——北京壹品兴创置业有限公司，该公司由中建壹品和兴创房地产分别持股60%和40%，负责开发御璟星城（备案名：品创璟苑）项目。
2022年2月，兴创置地联合中建三局35.7亿元拿下御璟星城。2023年度，壹品兴创未实现营业收入，净利润-2965.56万元，亏损是销售费用增长所致。
御璟星城在年中“火”了一把。6月16日中午12点，御璟星城地下室冒烟，区消防支队出动数辆消防车到场处理，一小时后明火被扑灭。
但有业主认为，“开发商的声明并不及时。一开始遮遮掩掩，各销售说法不一，导致业主不满，最后才出了这份声明。并要求公开火灾涉及的场地照片。让大家看到火灾后的场地情况。”
紧接着7月，御璟星城购房者在人民网领导留言板投诉，称在五一期间在西红门东御璟星城新建商品房项目认购一套特价商品房，并交了10万定金，开发商要求5月15日前交齐首付。随后他于5月14日交齐首付款(转入监管账户)，次日完成草签。
截止7月10日仍未完成正式网签，期间该购房者多次向开发商销售咨询，回应内容均为等通知，近期开发商反馈他认购的特价未通过总部审批，无法网签，需要退房或按正常价格网签。
故该购房者投诉开发商出尔反尔，客户已经交钱并完成草签，开发商拒绝履行合约，并将北京住建委网站楼盘信息表他所认购的房屋状态置为可售状态（此前为已预定状态）。
大兴区住建委回复，“经住建委核实，2024年5月份开发企业推出一些特价房，已和您签署草签合同，近期企业告知您因房屋价格未通过集团审批，故无法网签，需要办理退房退款或者加价购买，该问题属于买卖双方民事纠纷，区住建委无强制要求开发企业的职权，已要求开发企业制定解决方案，积极与您协商处理，如协商不成可以通过司法途径解决。”
相关公司：兴创投资
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