北京房产律师细究：父母房屋被占转借后的腾退难题|产权人|原告|当事人隐私|房产律师|法院|王雪|答辩人|腾退难题

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

八原告向法院提出诉讼请求，要求二被告腾退位于北京市西城区一号房屋并返还，同时支付自2007 年 4 月至判决生效之日止的房屋使用费。涉案房屋系林雅珍通过拆迁安置取得，产权登记在林雅珍名下，1995 年林雅珍去世后一直未办理继承事宜。2021 年，经法院调解确定该房屋由八原告继承，后原告发现房屋一直由被告张浩聪和齐雨楠非法占有使用，多次要求腾房被拒，遂起诉。

二、当事人信息

1. 原告：王雪芬、王雪佳、王雪涵、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君

2. 被告：张浩聪、齐雨楠

三、原告诉称

八原告向本院提出诉讼请求：

1. 依法判令二被告限期腾退位于北京市西城区一号房屋，并返还原告。

2. 依法判令二被告支付自 2007 年 4 月至判决生效之日止房屋使用费（暂计算到 2021 年 8 月 31 日金额为 685000 元）。

3. 本案的诉讼费用由二被告承担。

事实及理由：北京市西城区一号房屋，系1994 年林雅珍与北京市宣武区某单位签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，取得的安置房屋，产权登记在林雅珍名下。1995 年 1 月 18 日，林雅珍去世，涉案房屋一直未办理继承事宜。涉案房屋一直由林雅珍之子王辉打理，林雅珍其他子女对房屋占有、使用的具体情况均不知情。

2007 年 3 月 26 日，王辉去世；2014 年 8 月 1 日，王辉配偶吴悦爱去世。因原告王雪洁（王辉之女）自1988 年父母离婚后，一直未与王辉一起生活，林雅珍其他继承人无法与王雪洁取得联系，故继承事宜一直未有结果。直到2021 年北京市西城区人民法院在林雅珍全部继承人均到庭的情况下，才作出调解书，调解书确定：林雅珍名下北京市西城区一号房屋由王雪芬、王雪佳、王雪涵、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君继承，其中王雪芬、王雪佳、王雪涵、王雪鹏、王雪洁各占 1／6 产权份额，陈悦玲、陈悦玮、陈悦君各占 1/18 产权份额。

2021 年 7 月 23 日，原告依调解书办理了不动产登记手续，并取得不动产权证书。原告王雪涵等人一直认为涉案房屋由王辉及其配偶吴悦爱占有、使用，直到原告王雪洁参加诉讼才得知涉案房屋吴悦爱在世时并未占有使用。后经确认，涉案房屋一直由被告张浩聪和齐雨楠非法占有使用。原告曾多次要求二被告腾房，但二被告一直拒绝，故起诉。

四、被告辩称

二被告辩称：

1. 关于原告要求被告判令被告腾退涉案房屋并返还原告的诉求提出以下答辩：

本案争议房屋自始以来一直系由答辩人居住，自一九九六年至今已有25 年，不存在非法占用房屋的任何行为。在此诉讼之前，被答辩人从未向答辩人提起过答辩人居住的房屋系其名下房产，更未曾主张要求答辩人搬出争议房屋。

被答辩人在没有向法院如实陈述案涉房屋的实际情况之下，于2021 年通过民事调解书的形式继受取得涉案房屋后，应对答辩人在案涉房屋居住生活的权利和现状予以尊重，对于答辩人最基本的、已经延续多年并形成紧密关联、难以替代的居住条件之保障应予以维持，其对物权的行使不得损害答辩人的合法利益。

2. 关于原告要求被告支付自 2007 年 4 月至实际腾退之日期间的占有使用费的诉求没有任何法律依据和事实依据。

案涉房屋为答辩人90 年代以高于市场价格购买而来，同时对房屋进行了装修。当时买卖符合民间房屋买卖习惯，属于基于买卖合同的占有，不应支付任何费用。

本案中，答辩人基于房屋买卖关系而享有的占有权应受到保护，答辩人基于合法有效的房屋买卖合同而占有房屋的，其占有权受民法典保护。因此，基于合同关系等产生的占有，应为有权占有。在此前提下，原告诉称的占用使用费没有法律依据和事实基础。

退一步说，被告一方面通过长期占有5 万元购房款获取利息收益或其他资金收益，一方面可因案涉房屋升值获取利益，而被告不但不能再以同样的购房款购买同等房屋还需就此另行支付一定的房屋占有使用费，有违民法公平之原则。

综上所述，如果王雪洁等8 人完全不知晓涉案房屋的买卖，原告在长达二十五年的时间里却从未对答辩人占有、使用涉案房屋提出异议，与常理不合。请求根据房屋买卖交易时的历史情况，交易习惯，维护答辩人对案涉房产的合法权益。

五、法院查明

2021 年本院受理原告王雪芬、王雪佳与被告王雪涵、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君继承纠纷一案，做出民事调解书，该调解书载明：经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、林雅珍名下北京市西城区一号房屋由王雪芬、王雪佳、王雪涵、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君继承，其中王雪芬、王雪佳、王雪涵、王雪鹏、王雪洁各占 1/6 产权份额，陈悦玲、陈悦玮、陈悦君各占 1/18 产权份额；二、各方无其他争议。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。本调解协议经各方当事人在笔录上签名或者盖章，本院予以确认后即具有法律效力。后本案原告取得不动产权证书，该证书载明：共有权人王雪芬，共有份额 1/6；王雪佳，共有份额 1/6；王雪涵，共有份额 1/6；王雪鹏，共有份额 1/6；王雪洁，共有份额 1/6；陈悦玲，共有份额 1/18；陈悦玮，共有份额 1/18；陈悦君，共有份额 1/18；原产权证公告作废。

1994 年 12 月 10 日，甲方拆迁人宣武区某单位与乙方被拆迁人林雅珍签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书。双方约定：在拆迁范围内有正式住房壹间，建筑面积 16.66 平方米，居住面积 11.9 平方米。有正式户口壹人，应安置人口壹。拆迁户姓名签章处为王辉（代）林雅珍之子。

1994 年收款收据显示：付款单位（个人）林雅珍、预收购房 15400 元。

1996 年 7 月 12 日，临时产权通知载明：根据某单位一号，经审查属于林雅珍所有，特发此通知。发给正式产权证另行通知，本通知不作转移产权凭证。

2000 年 9 月 6 日出售直管公有住宅楼房协议书显示：卖方北京市宣武区某单位（以下简称甲方）、买房林雅珍（以下简称乙方）。一、甲方将座落在北京市宣武区一号住宅楼房一套出售给乙方。二、按照房改政策，经计算，房屋实际售价为 14948.85 元，单方公共维修基金 649.95 元。……七、以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用 5 年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。乙方自购房之日起 5 年内，欲转售或出租所购住房的，可向甲方提出审，由甲方审批。乙方购房后依法进入市场，进行转售或出租的，在同等条件下，甲方有限购买或承租权。八、乙方所购房屋只限本户住用，可以依法继承。所购住房人能用于居住，不得利用其他进行经营活动。

2002 年 2 月 10 日，相关行政管理部门制发了案涉一号房屋所有权证。

另查，相关派出所出具的证明信显示：林雅珍于1995 年 1 月 18 日死亡注销户口。张浩聪的户籍曾于 2000 年 11 月 3 日迁入案涉一号房屋，后于 2009 年 1 月 15 日迁出，2009 年 11 月 11 日再次迁入，2013 年 6 月 16 日再次迁出。齐雨楠的户籍于 2000 年 11 月 3 日迁入案涉一号房屋，后于 2002 年 4 月 30 日迁出，2008 年 11 月 12 日再次迁入，2012 年 8 月 10 日再次迁出。

张浩聪另行针对本案原告提起所有权确认纠纷，本案诉讼过程中已撤诉。

庭审中，张浩聪表示齐雨楠与其系母子关系，张浩聪在案涉房屋偶尔居住，安排母亲齐雨楠在此常住，原与其母亲同住的继父已去世。庭审中，各方当事人均表示王辉已于2007 年去世。

六、裁判结果

1. 被告张浩聪、齐雨楠于本判决生效之日起十五日内将北京市西城区一号房屋腾空交还原告王雪涵、王雪芬、王雪佳、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君。

2. 被告张浩聪、齐雨楠于本判决生效之日起十五日内向原告王雪涵、王雪芬、王雪佳、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君按照每月 4500 元的标准支付自 2021 年 7 月 14 日起至本判决生效之日止的房屋使用费。

3. 驳回原告王雪涵、王雪芬、王雪佳、王雪鹏、王雪洁、陈悦玲、陈悦玮、陈悦君的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原告以产权人身份诉请二被告返还房屋。被告方以其出资购买了案涉房屋为由予以抗辩。对此，案涉房屋为拆迁安置房，被安置人为林雅珍，且在林雅珍去世之前已交纳了购房款，尽管后续由其子王辉代为办理了产权证的相关手续，但从房屋来源、支付购房款以及最后产权办理情况来看，涉案房屋均应认定为林雅珍名下房产。

现被告方所持的，在林雅珍去世后，付款购买案涉房屋的抗辩，首先，前述查明的购房款仅一万余元，与被告所述的五万甚至七万，以及在林雅珍去世后去交纳购房款的情况，并不相符；其次，案涉房屋的产权人为林雅珍，以及在林雅珍去世后，应为林雅珍的全体继承人，在未有证据证明被告与产权人之间达成了房屋买卖协议，并有相关付款的情况下，被告方所持抗辩无法对抗产权人诉请腾房的诉求。也正是基于此，张浩聪另行提起所有权确认纠纷、甚至针对原告的继承案件提起第三人撤销之诉，救济途径均与其个人陈述的购房对象以及具体购房情况不相符合，故对原告方的第一项诉请腾退返还房屋的诉求，法院予以支持。

对于原告方的第二项诉请，各原告于2021 年 7 月 14 日取得关于继承份额的民事调解书，由此确定了各原告就案涉房屋的权利份额。庭审中，被告出示了案涉房屋的原产权证书原件等材料，一定程度上印证了被告方并非非法抢占房屋；且根据原告方的陈述，涉案房屋一直由林雅珍之子王辉打理，原告方不了解此前案涉房屋的情况。

综合各方陈述，可以认定，王辉生前将案涉房屋交予被告方居住。故考虑王辉此前也为案涉房屋的继承人之一，且未有生效法律文书确定各继承人的产权人份额，各共有人均有权占有使用房屋，各共有人也未向被告方主张权利，故房屋占用费，法院仅支持2021 年 7 月 14 日以后的部分。对于房屋占用费标准，法院综合考量全案情况，根据房屋面积、地理位置等房屋客观情况，并依据生活经验和审理周边房产所涉相关案件中积累的经验综合予以酌定为每月 4500 元。

办案心得：

一、产权确认与继承程序的重要性

在本案中，涉案房屋的产权归属问题在林雅珍去世后长时间未得到明确，导致后续出现一系列纠纷。这提醒人们在处理房产等重大财产时，应及时进行产权确认和办理继承手续。

对于被继承人的房产，继承人应在合理时间内启动继承程序，明确各继承人的份额，避免因产权不明而引发争议。同时，在继承过程中，应确保程序的合法性和公正性，以保障各继承人的合法权益。

二、证据在房产纠纷中的关键作用

本案中，双方对于房屋的买卖情况存在争议，而法院的判决主要依据证据。这表明在房产纠纷中，证据的收集和保存至关重要。

对于房屋的产权来源、购房款支付情况、居住情况等重要事项，当事人应保留相关的证据，如合同、收据、证明文件等。这些证据可以在纠纷发生时，为自己的主张提供有力的支持。

三、共有人权益的平衡与维护

涉案房屋为多个继承人共有，在处理共有房产的使用和收益问题时，需要平衡各共有人的权益。在本案中，法院考虑到各共有人在未确定份额前的使用情况，对房屋占用费的起算时间进行了合理的认定。

这提示共有人在处理共有房产时，应充分尊重其他共有人的权益，避免单方面做出损害共有人利益的行为。同时，在出现纠纷时，应通过协商或法律途径，寻求合理的解决方案，以维护共有人的整体利益。

四、房产交易的规范与谨慎

被告主张以高于市场价格购买了涉案房屋，但未能提供充分的证据证明房屋买卖协议的存在和付款情况。这提醒人们在进行房产交易时，应遵循规范的交易程序，签订书面合同，明确交易双方的权利和义务。