重启的广州旧改，开始进入兑现期。
9月以来，3盘推新，旧改盘占了俩，扛大旗的黄埔旧改，下半年陆续有新盘面市……
甚至，被拖了很久的旧改，有如康鹭村、瑶台村、三元里村旧改，都被加速推进。
但是，也有例外。
近日，有网友吐槽大坦沙旧改进度：北边河沙村旧改推进缓慢，南边坦尾村改造更是毫无进展。
操刀者凯德集团接手大坦沙旧改已15年，如今全岛只开发一小部分，配套兑现慢，其他的还是村屋为主。
由于开发建设太缓慢，在日渐大热的广州西，大坦沙岛几乎是“小透明”。
曾与二沙岛齐名，紧跟猎德旧改启动的大坦沙，如今失落如此，让人唏嘘。
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早在2009年，大坦沙岛旧改启动，旨在改善环境、引进高端产业、拔高区域价值。
这也是广州首个打破权属界限、整岛连片规划、开发的项目，除了岛上收储地块外，还涉及坦尾、西郊、河沙三条旧改村。
而且，大坦沙岛为珠江的江心岛，位置优越，与二沙岛、海心沙岛早已闻名在外。
如果能抓住机遇，再加上江景、生态环境等优势，与二沙岛一样成为高端居住区、房价冲高，也不是不可能。
早2年启动旧改的猎德，如今已是高楼林立，成为珠江新城“最靓的仔”。
但是，大坦沙岛早起赶了个晚集，蹉跎15年。
哪怕是启动旧改时，大坦沙岛就已引入凯德集团参与改造，总投资额预计超500亿元。
曾经还以为来了实力大咖助攻，但理想很美满，现实很骨感，这么多年过去了，岛上“龟速”变化。
区仔发现，在领导留言板上，今年以来不少网友追问大坦沙岛旧改情况，迫切能加快进度。
有网友提及，岛上沙河村还有1/3房屋没拆迁，现在只建成首期安置房，二期安置房不知什么时候动工。
还有网友吐槽道，大坦的美好规划至今只有少数落地，岛内道路狭窄、交通堵塞，生活配套稀缺，城市面貌混乱，城中村脏乱差无人管束。
从大坦沙的航拍图来看，岛上的开发确实欠缺火候，有大片的待建空地和待拆村落。
配套有沙面小学、广雅大坦沙校区、广医一院大坦沙院区等，目前高端商业体欠缺，规建的超高层双子塔商业综合体，还只是规划。
大坦沙若再慢点，其重点发展的医药健康产业，未来也可能要被医药港抢先一步占领市场。
哪怕是能快速回笼资金的住宅开发，凯德的开发建设也是有点慢。
一共规划十五期，凯德现在才开发凯德双桥8号、凯德双桥新作，距离首盘开售已过去6年。
要进行全岛改造的凯德集团，任重而道远呐。
而村民也对大坦沙的“龟速”发展颇有意见。
有人认为凯德是“囤地式开发”，把村民耽误了，也有人认为，这是浪费了一个宝地，现在几乎起不来。
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较早启动、位置得天独厚、有官方支持，大坦沙旧改其实是有“天时地利人和”等优势条件。
只可惜，凯德没有尽早好好地把握住机会。
如今广州旧改重启，未来3年将是中心区旧改的集中爆发期，它要面对的市场竞争，也将更为激烈。
大坦沙唯一在售新盘凯德双桥新作，就早已被市场“毒打”。
项目最新成交价是4.6-6万/㎡，相比首开5.3-5.7万/平均价，出现降价，年初因降价太狠，一度引起业主不满。
去化也比较慢，项目总共才411套，卖了2年还没卖完，广钢保利雅郡总共才282套，近日首次开放，就有超120套房被锁定。
可以说，一度占据先机的凯德集团，已经开始失落，跟不上时代。
除了旧改上失了先机，凯德如今在产品上，也是落后的。
目前广州在售项目并不多，凯德山海连城、凯德双桥新作、凯德中新里、凯德凯荔花园，都是老面孔了。
最早面市的凯德山海连城，已经卖了7年。
这些新盘都有一个共同的特点：不是建筑新规产品，产品设计落后。
其中，凯德中新里的户型被吐槽最为严重。
户型使用率较低，76平只有两房，106平只能做三房，其他楼盘都分别可做三至四房了。
106平、109平这样的改善户型，做得也不够好，主卧甚至卫生间的门，对着客厅，不够私密。
虽然部分户型的卧室带有小阳台，但进深很小，稍微胖点的人，行动估计都不是很方便。
附近的科城新世代就不一样了，虽然首期的户型也不是建筑新规后产品，但户型使用率能做到超90%。
67平、76平能做2+1房，108平能做4房，还能做到多开间朝南。
科城新世代户型
据闻科城新世代后期组团就是建筑新规产品了，届时是妥妥地吊打凯德中新里。
其他项目的户型产品，除了较常规之外，使用率也是会有点吃亏。
凯德山海连城最新产品，虽有所优化，但还是比不上建筑新规产品。
如106平只能做3房，主卧虽能做L型广角飘窗，但视野的开阔度，还是比不上270°大飘窗。
凯德双桥新作的部分户型，不够方正，一些形状不规则的空间，其实也容易造成空间浪费。
而且，卧室飘窗几乎不是全屏的，采光面和视野宽度，都会受影响。
尤其是项目价格5字头，在市中心一些价格更低的项目，户型也要做得比它要好。
所以，在产品快速更新迭代的当下，凯德的产品力也是很难跟上。
值得一提的是，除户型被嫌弃之外，这几个盘还被曝出降价、学位暴雷、物业差等问题。
问题积少成多，就会影响品牌形象，对楼盘长期价值也或多或少有影响。
自从2018年在广州增城拿地后，凯德集团在土拍市场，就甚少看见其身影，放缓了布局广州的节奏。
此外细究发现，凯德中新里、凯德山海连城、大坦沙旧改，都是大体量项目，确实有点“囤地式”开发了。
其慢节奏，其实会耽误到一个楼盘甚至板块的发展，在内卷加剧的市场中，也很难把握住机遇，逐渐被平替。
你们会买凯德的房子吗？评论区聊聊。
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