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9月26号那个“挺”重要的会议召开了。

除了开会时间点上比以往早了一些，剩下和之前最大不同的就是会议中关于房地产的内容，占据相较大的篇幅。

会议上这一段关于房地产的描述是这样的：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

光看字数是比往期会议的简单“房住不炒”那几句要来的更多，传达的信息相对好像也更密集更完善。

但其实值得讲的就是一个：“对商品房建设要严控增量、优化存量”。

1

“对商品房建设要严控增量、优化存量”这个话以前确实没在这个会上出现过，所以看着貌似很新鲜。

去年8月份，还是在这个会议上传达过这么一段信息：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

言下之意就是说楼市供大于求，更多的新房找不到个体用储蓄和未来收入的折现来成为自己的“主人”。

所以这个“严控商品房建设增量”很好理解，就是从源头减少新房供应的速度和数量，以达到更平衡的供需关系。

这个“严控”增量的政策实际是个老政策，因为早在去年市场中已经开始对增量新房进行实操性的降低了。

23年克而瑞的数据统计就显示，检测的样本城市的土地供应量比2022年降低了14%，其中二线主流城市降幅达到28%。

可即使降低土地的供给数量，市场一样还是消化不了，财政部的数据显示，2023年国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%

到了今年也一样，根据中指研究院的数据，重点检测的22个城市中有20城发布的供地计划中，2024年整体规模同比去年再下降10%。

可还是没用，2024年上半年国有土地使用权出让收入15263亿元 同比下降18.3%。

减少供给非但没让市场回暖，反而加剧了下滑。

当然这并不是政策的问题，而是信心，房企不管是民营央企大家统一的状态是没信心，即使有那么些个龙头房企还能继续拿地，也都突出了一个精打细算。

没有绝对盈利把握的地块，坚决不碰。

保守的心态带来保守的结果，反应到市场中就是减少后的供地，房企们依然消化不完。

其实如果善用搜索引擎你就会发现，通过减少土地供应来稳住房价的操作，属于绝对的复古操作。

早在2016年棚改启动后，饱受高库存之苦的城市，在接到用于棚改拆迁的国开行PSL抵押贷款的同时，不约而同的大幅减少土地供应。

先是棚改拆出需求，接着赔偿款给了需求真实的购买力，最后安排上土地减少供应，涨价去库存的高光时刻就这么被“创造”了出来

现在再想复制当年的高光显然不可能，第一棚改已经为旧改让路，修修补补成了主流旧房改造的思路，第二居民端的杠杆率也接不住当前这个价格。

所以说到底，还是“旧瓶装旧酒”，想通过限制住宅用地的供应数量，尽量让新房入市的速度和需求端之间接近供需平衡，从而撑住房价体系不再一步步走向下滑的通道，用会议上的原话说就是“止跌回稳”。

想法很好，但难度还是有点“小大”。

100个茶壶对应60个壶盖，现在楼市面对的是个体购房需求无法对冲在地方土地财政的推动下，每年源源不断上市的数量庞大的新房。

所以表面看似是楼市问题，深层次的也可以理解为地方的债务问题。

地方上的土地金融化本质上是通过以土地为媒介把债务不断转移的过程，而楼市中房企则担任起债务中转以及加工的角色。

高价拿地是接债务，开工建成商品房是加工债务（顺便赚加工费），开盘销售则是房企完成了债务最后“一公里”的转移。

转移链条的末端，是居民。

而这种债务的传递，本质上消耗的是居民端的储蓄和杠杆空间，所以持续不断转移必然是要遇到债务“滞销”的窘境。

原因很简单，因为房价的上涨没有给居民端修复负债，以及用有限收入降低杠杆率的时间。

所以2008年居民部门杠杆率是18.8%，2015年是39%，而现在是64%（央行数据71%）。

不断的从一块海绵捏出水，却从没腾出一会时间让海绵重新泡进水里吸水，捏不水自然就是迟早得事。

居民端接不动，而地方上因为债务的压力和对土地财政的依赖，却还再不断的把土地推向市场，于是新房库存的上升进入到快车道。

根据统计8月份数据显示，截至8月底商品房待售面积7.39亿平方米，同比增长14.5%，超过了2015年去库存之前的7.19亿平米。

新房库存增加相当债务堆积在房企手里，连锁反应是房企开始拒绝拿地。

2022年土地出让金6.68万亿，同比上年下降23.3%。

2023年土地出让金5.79万亿，同比上年下降13.2%。

今年截止8月份土地出让金2.02万亿，同比去年同期下降25.4%。

数据表现的很清楚，土地供应根本不用刻意控制，房企自己就通过拒绝购买的实际行动堵死了住宅用地进入市场的路子。

先是融资路子少门槛高的民营房企几乎全面退出土地市场，接着央企国企也在土拍“气氛组”的工作重担下选择了离场了事。

当下的现状是，民企摸鱼摆烂对土拍只看不买，央企国企销售承压选择精打细算只买绝对有把握的地块，最后一个自家的城投还是只拿地不开发。

所以土地市场的水龙头早就“被迫”关到了最小，但即使这样新房的销售还是在快速下滑，这还不算二手房那边大量挂牌待售的房源等待“有缘人”帮助原业主完成止损渡劫。

在这种新房二手房为了找接盘人群而捉对厮杀，自发的以价格战的方式逐渐瓦解楼市价格“不降”神话的背景下，控制土地增量基本属于一种“美好”的烦恼。

先把手头这点存量的去化速度拉起来再说吧。

2

其实这次会议上虽然房地产占据了相当一部分篇幅，但可值得说的的确很少，倒是一些不和房地产直接挂钩的话值得拉出来聊聊。

比如在会议上有这么两句话。

第一：“要把促消费和惠民生结合起来”

第二：“重点做好应届高校毕业生、农民工、脱贫人口、零就业家庭等重点人群就业工作””。

第一个讲内需和惠民其实就是各类补贴和多种形式的以旧换新，这方面我个人做点大胆的猜想，未来可能会成为央行放水的一个特定通道。

简单说，商业银行“买入”为特定领域发行的国债，然后央行从二级市场再购入商业银行手中的国债，最终国债变成财政手中的现钞，财政再把钱从补贴或者某种惠民的方式撒下去。

这种和以往的消费补贴不同，可能是具有一定的普惠性且力度较以往更大的民生类福利。

没门槛，大家多少都能沾点光的那种（生育类可能性较高）。

重点是第二个，做好高校毕业生、农民工、零就业家庭的就业工作。

表面说的是就业实则是收入。

没有就业的个体就像一个没有武器的士兵，在战场上无法给敌人造成任何伤害。

个体有了就业岗位才能真正成为一个合格的消费者，而一个消费者又是另外一个人收入的供给者。

良性循环的开头，是必须给无数的“他”一个工作。

会议上重点提了就业，是一个好的期待，但光有就业还不行，配套的组合拳不全打出来，效果就很难被拉起来。

比如说分配。

在会议的前一天也就是9月25号GWY发文称：“提高劳动报酬在初次分配中的比重，加强对企业工资收入分配的宏观指导，完善劳动者工资决定、合理增长、支付保障机制”。

这才是真正的切入到问题根源的良政，也是和重点提及就业政策搭配的最好的组合拳。

如果想靠普通收入的基本盘把楼市这波下行行情顶过去，或者退一步讲让楼市软着陆，那除了给他们工作岗位之外，还要给他们增加收入，让他们有举债的信心。

内需市场也是一样的道理。

劳动报酬在初次分配中比例上升的结果就是个体的工资性收入上涨，而个体的收入可持续增长，才是消除面对未来几十年按揭贷款的恐惧的利器。

信心是最重要的。

其实从楼市到内需，居民端口袋紧张是真的，负债空间见顶也是真的，但更关键的是没信心。

总想为明天的未知和意外存钱，说白了除了兜底的福利机制没跟上之外，最主要的就是收入无法给予个体足够的信心。

没办法，居民只能自己为明天买个安心。

具体的就是多储蓄少消费或低消费，而在这个基础上再叠加积极化债的选择成为大部分普通人的共识之后，内需和楼市自然也就是双双不振。

问题其实出在更早的时候。

16年那次棚改的透支导致居民端其实一直没缓过劲来，因为房价的上涨基本没有减速（截至2021），所以居民端等于是拖着“病恹恹”的收入和负债空间，在和当前的楼市以及内需市场“战斗”。

这还能有不败的道理？

所以想把“居民端”的透支病治好，只能落实增加初次分配中的劳动报酬比例，和抓紧落实就业问题。

在人口出生率下行，老龄化迎头赶上，居民收入待修复和杠杆率高企，还有地方债务承压，以及25.1亿已开工但未出售的商品房库存的面前。

没有捷径可以走，没有小聪明可以耍，除了拉就业和增收入之外，很难想到还有其他的路子可以选。

想救楼市需要这样，拉内需同样也需要这样。

3

从央行货币政策的超大力度的放松，到初次分配增加劳动报酬被着重提起，再到促就业成为年度重磅会议里的重中之重，一切政策出台的速度之快和密度之高都是前所未有。

显然，这和之前几个月甚至去年宏观经济政策那种“稳重”与“缓慢”截然不同。

具体是什么原因导致的这种巨大的反差，我不清楚，但有一点我可以肯定。

某些数据，一定到了很“关键”的地步。

接下来，是用更高的杠杆和债务，来换取暂时的平缓，就像止疼药一样获得片刻的安宁。

还是选择踏实的修复居民端的负债，用拉就业扩收入增福利等政策，让个体抛下过去的债务负担迎头赶上，用不断充实的钱包，和内需与楼市打的有来有回。

选择是关键。

不过我想，既然再次站在了宏观经济的十字路口面前，这次“一定”能选对的。

就这样。

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