01.房地产“周期论”还管用吗？
国人对于房地产的感情一直都挺复杂的，已经上车的盼着涨价，没买房的持续观望房价涨跌榜。
事实上，“居者有其屋”一直以来是国人的刚性需求，但这份基本需求，被渲染出这么复杂的情绪，大概属于本土特色。
面对如今全国楼市的局面，大家不免心生疑虑：房地产真的要凉了吗？
有人抛出“周期论”。回顾过去几年杭州楼市，房价也总是随着政策的调整而有所起伏。
比如2008年金融大放水后，楼市一路狂飙。
2010年10月，杭州重启限购和限贷，出台更严厉的调控。随后，2013年出台国五条，严厉打击楼市的投资和投机。调控高压之下，杭州楼市迎来了“失落的5年”。
此后，接二连三的宽松刺激政策又让楼市跑了起来。限购松绑，降低首付，大面积棚改拆迁等手段共同作用下，楼市库存快速去化。
但楼市在21年冲高之后，政策调控再度登台。加上经济形势的夹击，楼市显出疲态，直到今天。
如今，政策已经宽松，而且有持续的刺激措施出台，楼市似乎也走过了最惨淡的时候，但从数据看，政策似乎能短暂性的提振楼市，却没有办法带来持续性的作用。
02.杭州楼市还扛得住吗？
杭州楼市还扛得住吗？来看看杭楼市的一些的数据。
7月杭州新房成交6014套，环比6月的9788套，大跌38%，也是四个月的首降。
7月杭州33张住宅预售证获批，其中12张预售证触发摇号，累计吸引7149组登记。环比6月54张，其中24张触发摇号，累计2.3万组登记摇号，7月几乎属于腰斩式下滑。
二手房几乎是大面积的“以价换量”。杭州不少板块房价已经跌至“1字头”，甚至单价不到1万。
近90天二手房成交中，单价1万以内，以及1-2万/㎡的套数总占比达到约33%。
临平、临安、闲林、富阳、大江东等板块，不断有“1字头”二手房涌现。
曾经热度居高不下的学区房，也开始走下神坛。
最近，杭州约110所小学的学区房成交数据出炉，学区房价格有了明显下滑。甚至顶尖公办学区房价格回到六七年前的水平。
不管新房成交、二手房价格与成交，还是学区房，基本上都跌得心碎。
03.调整阵痛期到底要多长？
回到开篇的问题：房地产真的凉了吗？
完全说房地产凉了，我觉得还是有失偏颇。但我们也必须承认，地产正在经历一个调整的阵痛期，回归理性。
只是，这一次的调整，增加了更多的变量和未知因素，毕竟，楼市是一个复杂的系统，涉及到人口、经济、政策等方面。
比如人口问题。杭州楼市这些年崛起，与常住人口增幅有关，人口流入，带来房票和消费，托举楼市进入上升期。
但现今，全国人口数量似乎来到了天花板，出生率下降，老龄化严重，相应的关于房子的购买力基本饱和。
再比如楼市也和城市化进程有关。过去30年，楼市的发展背景是城市化的快速推进，数据显示，目前中国的城市化率已经到了65%了，换句话说，一二线城市中心几乎没有太多土地可供开发。
快速城市化带来的是巨量的房屋库存。易居研究院《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。也就是说，不少地方的房子库存，哪怕不新增房子，按照现在的速度卖，也要卖两年多。
所以，今年上半年，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，重申商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量。
杭州近几个月的土地供应紧缩，无疑是在响应去存量政策号召。
最后，就是信心问题。
人们对房地产业信心不足，都处于观望态度，而且经济增速趋缓了，很多人甚至工作都难保，何苦再背个三十年贷款？更何况很多人对经济增长的信心也不足了，谁能想到30年会发生什么？
房地产真的凉了吗？作为中国经济支柱产业，我们相信它依然发挥重要作用。但是，目前的调整阵痛期，显然不会太短。
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