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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 柚柚子
人到中年，来日本投资民宿，年入百万……
这可能是现在，日本投资讨论度最高的项目——民宿。
的确，现在的日本入境旅游人数，是让人热血沸腾的。
日本国家旅游局9月18日公布的数据显示，8月访日游客人数创历史新高，达到293.3万人。如无意外，今年日本全年的旅游入境人数，将达到3500万人次，突破历史。
创纪录的入境人数，带来的是庞大的消费需求，和住宿需求。
7月，日本国内酒店的平均客房单价为2万960日元(约合人民币1040.8元)，这是自1996年开始调查以来，7月的最高记录。
酒店的平均入住率为75.4%，连续5个月超过75%，是酒店入住率较高的表现。
全世界最有赚钱头脑的中国人坐不住了。打开社交软件，到处都是在日本运营民宿，收入可观的案例。
但我要告诉你，现在，可能是最不该投资日本民宿的时候。
民宿第一大坑：日本民宿运营规则
首先，投资日本民宿的逻辑跟在国内很不一样。
日本的民宿，有自己的规则。
在日本，民宿被称为“民泊”，除了酒店之外的所有外宿形态都属于此。
得益于日本一直以来强大的旅游需求，民宿业在日本发展得十分迅速，也在早年间因为缺乏监管，显得格外鱼龙混杂。
不时出现各种二房东瞒着房东做民宿，运营公司卷钱跑路，或是房主运营不善，卫生差、噪音大，影响到周边邻居等等的消息。
于是，2018年，日本出台了民泊事业法，也叫民宿新法，正式规范起了民宿行业。经营民宿的房东等从业者和中介企业必须要在日本观光厅进行备案，有牌照的，才能运营。
日本合法的民宿自此分为三种：“简易宿所”、“特区民宿”和“新法民宿”。
简易宿所没有营业日数的限制，但是要取得《旅馆业法》的许可，审查严格，受消防法、建筑法的严格规范。
特区民宿则受到区域限制。除了东京都的大田区，大阪府部分地区，大阪市、八尾市、北九州市、新泻市、千叶市可全年经营特别区私人住宿之外，其他地区的民宿只能经营180天。
新法民宿资质要求较容易通过，但一年运营时间不得超过180天，且如果房主不同住，必须要通过第三方管理公司进行管理。
也就是说，在当下这个准入严格的民宿市场，外国投资者想要在日本投民宿，要么在大阪等特定的区域内运营，要么只能运营180天，这当中，还需要借助第三方的管理公司。
这个规则，是投资者在心动且准备投入前最需要了解的东西。
如果想进一步了解在日本买房要怎么选地段、怎么选房、后续怎么管理等，可以下方扫码领取我们整理的《日本选房指南》，有疑问也可随时联系咨询：
民宿第二大坑：收益
了解了以上基础的“游戏规则”，那就要进入到那个最关键的问题：
投资日本民宿，到底能赚多少钱？真的像小红书上说的，年入百万不是梦吗？
现实，远比想象中残酷。
日本业界动向search网站曾经公布过一个，日本酒店业利益率榜单的调查数据。
数据显示，2022年到2023年，全日本利润最高的酒店是皇家酒店（ロイヤルホテル），有超过50%的利润。前十名，基本都是日本酒店业的龙头公司。
但即使是全日本第十名的酒店，利润率也只有10%。
十名开外的企业就更“惨”了。像帝国酒店这样的老牌酒店巨头，利润也只有4.3%，跟东京23区投资一套小公寓的回报率差不多。
要知道，这可是规模大、服务运营、客源都成体系的top级酒店业。
2022年到2023年，日本早已开放国门，旅游人数也在逐步恢复到19年的水平，在这样的情况下，利润率尚且惨淡，更别提个人运营的民宿了。
那么，为什么日本酒店业的收益不高呢？很大原因，是人工费太贵。
当我们去各大酒店平台订房，会发现日本酒店平均价格并不算贵，400-600中等区间的酒店比比皆是。只有在周末或假期等旅游旺季，酒店价格才会往上抬抬。
“价格战”之下，日本的人工费却越来越贵，清洁打扫、客服接待等人员都要花钱，而日本如今又是几十年一遇的招工难，酒店也不得不抬升工人工资以留下他们。
人工花销大，自然收益就低了。
而个人运营的民宿，处境则更加尴尬。
一是客源不稳定。在日本，民宿往往能分为公寓式民宿和一户建民宿两种类型。投入较小的公寓式民宿，往往是跟商务酒店竞争。商务酒店市场饱和后，才会有更多的游客流入公寓式民宿市场。
盘子本来就比较小。
二是海外投资者还面临着多种，包括人工费在内的隐藏开支。
有网友在网上晒出大阪一户建民宿真实的收益情况，发现若是以4000万日元在大阪最热门的地段买下一栋一户建改造成民宿，除去民宿平台的抽成、清扫费等人工、房产税以及托管公司的运营费，年化收益率可能只有4%左右。
这还是在热门地段，入住率稳定在70%的民宿才能做到的。而在竞争越来越激烈的当下，个人民宿到底能不能在这个市场中分一杯羹，还是要打个问号。
民宿第三大坑：行业鱼龙混杂
收益是一个方面，那些看得见看不见的“坑”，才是一踩一个准。
最大的坑，就是所谓的“包租”民宿。
现在市面上，很多这种宣传：保证5年年化回报固定6%甚至10%。其他事情你不用管，每年只需要收租就行。
这些包租项目明面上跟你“承诺回报”，是投资分成，看似跟年金保险理财差不多，签订以一个保证年化回报率的合同，在约定时间内持续会有资金进账。
但，这些公司往往跟你签的不是保证回报的收益合同，而是租赁合同。
他们没有资格跟你签收益合同，因为他们的从业资格仅在于“房产开发、中介”等。包租你5年，保证回报6个点是没有法律保障的。
如果这家包租公司哪天资金玩不转了，就可以摇身变成“租客”，跟你说“对不起，我不租你的房了！”然后交1个月违约金逃之夭夭。
除了上面狸猫换太子的“真假合同”之外，还有一个常用套路：我承诺你的钱，其实大部分是你给我的。
这些看似“高收益”的项目，实际很多都是卖给不懂当地市场的外国人，用比市场价高出3成，5成，甚至一倍的价格卖给你，承诺的回报，也自然从高出的房价里来。
这一套在运营得当、市场火爆的时候还能玩得转，但一旦运营公司经营不善，或是市场冷下来了，立马就会玩脱。
到时候，买家要么另找运营公司接手，但收益率肯定大打折扣，要么只能亏本卖出房子，怎样都很亏。
现在，市面上很多个人售卖的民宿，都是做不下去挂售的。可想而知，民宿的水，有多深。
方向到底在哪
这是不是意味着日本民宿就是个亏钱的买卖？绝对不是。
我们在日本的合作方跟我们交流过，他们旗下的民宿项目，收益仍然能够稳定在8%左右。但这在整个市场当中，只能算少数。
真实的日本民宿市场，收益绝没有大家想象得那么高，也绝不适合所有人。
当下的日本民宿市场早已经过了红利期。大阪的世博会和梦洲赌场的确对旅游业有强烈的刺激作用，但与此同时，大批海内外的资本，都在入场旅游住宿业。
面对卷价格，卷服务，卷地段的大型开发商的酒店，普通人早已经过了那个拿钱入场就能躺赚的时代。
现在的日本民宿，只适合三类人：
1 在国内有经营民宿、酒店经验的人；
2 能够为自己的民宿带来稳定客源的人；
3 能够自己亲自运营的人。
只有有运营经验，或是能够自己亲自运营，你才能识别得了，并且规避掉中介和运营公司天花乱坠的宣传。有稳定客源，才能保证你的民宿有稳定的收入。
投资小白，或是完全没有旅游经验资源的朋友，还是建议选择东京的长租房，更省心，也更稳定。
海外投资者对日本、尤其是东京房产价值的衡量愈发多样化会是个全新的趋势。
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