●郑科授
日前，有网友向郑科授爆料称，广东省湛江市徐闻县和安镇冬松岛一村民将其租住的该镇茅园村一栋房屋和宅基地悄悄“打包”出售给他人，在购房人准备拆旧建新时“东窗事发”，茅园村村民发现后出面阻止，由此引发纠纷，当地有关部门也介入处理。
住户2200元租屋竟然被出售
2024年9月24日15时许，徐闻县和安镇茅园村第三生产队A队村民谭生告诉郑科授，争议地位于茅园村向阳街谭焕住宅与谭乐民住宅之间，地上房屋为三间瓦房，房屋占地面积约80平方米，宅基地面积约120平方米，房屋建造于1977年。
谭生称，农村体制下放后，农村进行家庭联产承包责任制，原茅园村第三生产队也分为A、B两个小队。原属于第三生产队AB两队的队屋也要按照人口来进行分割， A队25路瓦，B队20路瓦，一共45路瓦。B队村民谭乐民、谭受父子居住一间半房，A队的一间半房先后出租给廉江县人广宏及陆庆轩，之后出租给冬松岛居民陆庆强居住。当时口头约定租金一次性交2200元，可以长期居住，但不准拆旧建新，不准转租。
但租户陆庆强没有经过业主单位同意，却偷偷将其租住的房屋及宅基地出售给同为冬松岛人曹永保，且偷偷办了国有土地使用权证。
2024年6月份，茅园村第三生产队A队村民发现有人在其队屋前要动工建房，于是出面交涉。在报警请求协助处理后，才得知属于他们生产队的队屋及土地已经被租户陆庆强非法出售给曹永保。村民谭生等人于是向茅园村委会、和安镇人民政府、徐闻县自然资源局反映情况，要求制止曹永保的非法行为。和安镇派出所出警后，认为曹永保持有国有土地使用权证，派出所没有权去制止其拆旧建新行为，建议谭生等村民向有权部门申请撤销对方的相关证件。
农村集体土地怎么成了国有土地？
茅园村的集体土地是怎么样变成曹永保持有的徐府国用（1998）字第0000063/08250200011号的国有土地使用证的？
谭生认为，根据《中华人民共和国土地管理法(2019修正)》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。曹永保非本村村民，其购买村民住宅并取得国有土地证的行为违反了上述规定。徐闻县自然资源局在未充分调查核实的情况下，作出徐自然资函［2024] 528号答复意见书，显然不符合事实。
该答复意见书认为，曹永保1995年向徐闻县人民政府申请办理土地登记。根据徐闻县和安镇政府和徐闻县国土局审核，报经县政府批准，徐闻县国土局给曹永保颁发了国有土地使用证，证号为（1998）字第0000063/08250200011号。
根据《中华人民共和国宪法(2018修正)》第十条规定:任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。茅园村第三生产队的房地位于和安镇茅园村向阳街，属于集体土地，总占地面积约120平方米的三间瓦房是生产队1977年下半年建造的，总共有45路瓦片,分为两个(AB)队，A队占有25路瓦片， B队占有20路瓦片，涉案房屋是茅园村第三生产A队租给陆庆强居住和做生意的，当时没有写租赁合同，只是口头约定。后来曹永保以19000元的价格从陆庆强手中购买了此房屋。“曹永保通过伪造证据欺骗手段取得国有土地使用权证，侵占了权属人的合法权益。”谭生如是说。
此间一资深法律人士认为，作为茅园村第三生产队所有的集体土地和房屋，租户陆庆强未经权属所有人同意就私下交易，将其租住的房屋及土地“出售”给曹永保，其交易行为无效，并不受法律保护。
伪造证据，骗取办证是否要撤销？
谭生认为，根据曹永保一家提供的《出卖屋契》中，所有字迹均为一人所写，证实人谭忠民并非生产队成员且无村长印章，显然属于欺骗行为。证人谭忠民在2024年7月14日出具的《声明书》中称，在曹永保与陆庆强交易《出卖房屋》中，证实人并非其本人亲笔签名。即有人冒充谭忠民签名作伪证。
村民许立生认为，曹永保与陆庆强都不是茅园村第三生产队的村民，非法买卖徐闻县和安镇茅园村第三生产A队的房屋不符合相关法律规定，根据《土地管理法》和相关法律法规的规定，宅基地的使用权仅限于本村村民，非本村村民无权购买和使用宅基地。具体而言，宅基地是农村集体经济组织成员的基本生活保障，具有特定的社会属性和法律属性，不能随意转让给非本村村民。
我国《土地管理法》明确规定，农村宅基地属于集体所有，村民有权依法取得使用权，但不得非法转让或买卖。非本村村民购买宅基地的行为违反了该法的基本原则。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。曹永保作为非本村村民，购买本村村民的住宅，属于非法转让的行为。曹永保及其家人是和安镇冬松岛南头村人，并非茅园村村民，因此，曹永保不具备购买茅园村房屋的资格。
曹永保在未调查房屋使用人及周边邻居意见的情况下，私自购买并以伪造的证据违法办理土地证，违反了《土地管理法》和《农村宅基地管理暂行办法》等法律规定。此外，曹永保儿子、儿媳提供的《出卖屋契》涉嫌欺骗,所有字迹均为一人所写，证实人也非生产队成员，且无村长印章，进一步证明了购房过程中的违法性。
此间一资深法律人士认为，非本村村民购买村民房屋的行为，破坏了农村土地管理的基本秩序，侵害了集体经济组织成员的合法权益。非法买卖村民房屋不仅损害了集体经济组织的利益，还可能引发村民之间的矛盾，影响农村社会的和谐稳定。
综上所述，曹永保作为非本村村民，非法购买茅园村的住宅，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国宪法》等法律法规的相关规定。谭生等村民依法请求依法撤销徐闻县自然资源局作出的徐自然资函[2024J528号答复意见书及其批准颁发的（1998）字第0000063/08250200011号国有土地使用权证，责令侵权人曹水保儿子曹X颖、儿媳黄X赖停止侵占行为，归还所占土地及地，是合法合理合情的。
而村民谭鑫则认为，徐闻县自然资源局、和安镇司法所工作人员曾经告诉信访的村民，他们答复意见书引用的（1998）字第0000063/08250200011号国有土地使用权证的编号是位于徐闻县城的土地证，而根据曹永保儿子，儿媳提供的是徐府国用字（1995）第0651700005号/总字第0000405号的国有土地使用证，发证日期为1995年3月25日。这个土地证的四至位置才是茅园村第三生产队的队屋。而徐闻县自然资源局所称的（1998）字第0000063/08250200011号国有土地使用权证，村民并没有看过，包括其复印件。“难道一地两证？或者曹永保儿子原来提供给我们的土地证是假的？没有人违法帮他办证，是不可能仅凭伪造的出售手续就能办得了土地证的。”村民谭君如是说。
据悉，谭生等人将向湛江经开区法院起诉徐闻县人民政府、徐闻县自然资源局，要求撤销其未经审查义务颁发的国有土地使用权证。（为保护村民隐私，文中接受采访的村民均为化名）
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