《房屋建筑工程投资估算和设计概算编制指南》解读|工程费|房屋建筑工程投资估算和设计概算编制指南|预备费

引言

随着建筑行业的快速发展，投资估算和设计概算在项目决策中的作用日益凸显。住房城乡建设部标准定额司于2024年9月29日发布了《房屋建筑工程投资估算和设计概算编制指南（征求意见稿）》，向社会公开征求建议。本指南旨在为建筑行业提供一套标准化、系统化的估算和概算编制方法，以提高投资决策的科学性和准确性。

核心内容解读

一、总则

本节阐述了设计概算的关键作用：

1.项目法定最高投资限额：经审批的设计概算即为项目法定最高投资限额，不应被突破。

2.控制项目投资和编制建设计划：设计概算是控制项目投资和编制建设计划的基础。

3.确定工程造价和投资效果：经审批的设计概算也是确定工程造价、控制预算、考核技术经济合理性和投资效果的重要依据。

4.成本动态管控：概算总投资和概算工程费是开展建设实施期成本动态管控的重要依据。

二、投资估算和设计概算的编制原则

编制原则强调了科学性、合理性、完整性和清晰性：

1.市场调研和工程实际：投资估算和设计概算应基于充分的市场调研、工程实际和建设条件的了解，以及收集的市场价格信息。

2.项目特点和前期工作深度：编制应反映项目的特点，适应项目前期工作深度的需要，并具有一定的综合性。

3.超限调整：若初步设计概算超出投资估算的10%，可通过以下途径进行调整：

（1）设计单位优化：在维持可研批复标准的前提下，设计单位应从建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业角度，探索初步设计文件的优化空间。

（2）建设单位调整：在维持可研批复标准的前提下，建设单位应考虑是否有降低功能需求标准、减少配置、降低品牌档次等优化可能。

（3）政府审批：依据政府投资条例，项目单位必须向投资主管部门报告。在这种情况下，投资主管部门或其他相关部门可以要求项目单位重新提交可行性研究报告。

4. 编制基准期：设计概算编制基准期通常与初步设计文件的签署日期一致。若设计概算编制与初步设计文件的时间不一致，经委托单位同意，可以使用概算成果文件的签署日期作为价格基准期。

三、编制依据和方法

编制依据包括国家法律法规、地质勘察文件、方案设计文件等：

1.投资估算编制方法：

（1）工程费用：推荐采用指标估算法，结合拟建工程建设规模、建设标准、工艺流程等，参考相关计价依据和类似项目造价指标进行编制。

（2）工程建设其他费用：应结合拟建建设项目的具体情况，根据国家、各行业部门、工程所在地地方政府的有关工程建设其他费用计价依据（规定）和计算办法计算或按市场调节价计取，已签订合同的按合同金额计取。

2. 设计概算编制方法：

（1）工程费用：计算方法可采用实物量法或概算指标法，主体工程宜采用实物量法，专业或配套工程可采用概算指标法。采用“概算指标法”计价的单项金额不宜超过工程费总额的10%，各项总额不应超过工程费总额的30%。因图纸深度差异应考虑的零星工程费以分项工程费为基数，按照新建工程4%~6%，维修改造工程6%~8%的费率计算。

（2）工程建设其他费用：应结合拟建建设项目的具体情况，根据国家、各行业部门、工程所在地地方政府的有关工程建设其他费用计价依据（规定）和计算办法计算或按市场调节价计取。

（3）预备费：计算方法为工程费用与工程建设其他费用之和扣除建设用地费后乘预备费率计算，其中：基本预备费可根据不同地区、不同项目的规模和复杂程度在5%-7%之间合理计取；价差预备费以编制设计概算的年份为基期，计算到项目建成年份为止的设备、材料等价格上涨费用，物价上涨系数可以参考设计概算编制年份国家有关部门发布的固定资产投资价格指数或者行业主管部门发布的造价指数对应的价格变化率进行计算。

3. 管控原则：

建设单位应按照“静态控制、动态管理”原则对概算执行情况开展管控，积极采取预防措施降低调概风险。设计概算由于政府有关政策调整、建设期价格上涨、地质条件发生重大变化等原因，导致原批准概算不能满足工程实际需要的，可以对设计概算进行调整。

四、总投资的组成

项目的总投资由三大部分构成：

1. 建设投资：包括工程费用、工程建设其他费用和预备费。其中，工程费用包括建筑工程费、安装工程费以及设备购置费。工程建设其他费用则涵盖了建设用地费、建设管理费等项目。

2. 建设期融资费用：包括贷款利息等。

3. 铺底流动资金：用于项目初期运营的资金。

五、质量控制措施

为确保概算的准确性，编制单位需对编制质量全面负责，进行自审、建设单位复审和主管部门审批。编制、审核、审定人员需在文件上签署资格印章，以确保责任明确。

行业影响分析及未来展望

该指南的发布对建筑行业具有深远影响：

1. 提高透明度和可预测性：工程造价的透明度和可预测性得到提升，有助于降低投资风险。