A君是我一个要好的朋友。在一线城市工作生活多年。以前在体制内做文字编辑，10年前离职，自由职业者。
他是2000年初，硕士毕业进入一线城市工作生活。赶上了2003年那一拨房地产起步的春风，在谷底购买了北五环内一套2居室。在以后若干时段，每次房地产市场池水吹动，他都没有入场。
回顾这些经历时，他依然能清晰给我阐述出未进场的原因。
因为一些专家，在当时，对房地产走向的解读。
与冯仑、任ZQ、陈淮、孟晓苏、潘石屹等多军的观点比较，水皮、易宪荣等空军的看法，更能让A君这样的一类人安于现状。
互联网和纸媒是有记忆的。
回顾
如果搜索那些年的专家发言，吓退一部分有思考能力的人入场也属正常。
比如，2005年，易宪荣曾经撰文指出过，当时中国之所以能维持经济高速增长，住房抵押贷款是动力源，因为它作为一种信用消费，不仅能够化解居民购买大宗消费品所面临的巨额支付压力，而且能把居民未来30年收入用于现时消费。这样，居民消费能力瞬间放大了30倍。为了应对居民住房需求瞬间的快速扩张，中国特殊的住房预售制度、土地供应制度、银行信贷制度也应运而生，以期货预售的住房供给立即涌出，同时与房地产相关产业及行业随之出现快速发展和增长，房地产成了增长的最大动力，房地产及相关产业占中国国内生产总值（GDP）的比重达25%以上。
住房作为一种投资品，性质就与金融产品的性质一样了。这时，住房价格不是取决于住房实质性的供求关系，更是取决于房地产市场购买者预期及金融市场条件（贷款利率、杠杆率等）。当在政府隐性担保（地方政府土地财政极大化的需求）下，中国房地产市场价格20年来只涨不跌，居民得出的结论是，只要购买住房一定能赚钱，住房是最好的金融投资产品。这不仅会让房价快速推高或越涨越快，而且住房的投资需求也会无限放大。结果就是以货币形态的中国GDP持续快速增长，房地产泡沫迅速吹大，绝大多数没有支付能力的住房消费需求被挤出市场，已进入市场购买住房者，则通过负债过度超支未来的住房需求。
那个时代，最先涌入房地产市场的人，是从事外贸行业和能源行业（煤老板）的业者。
他们成为最早为钱找出路的人，也无心之中赶上了时代的红利。
还有一些在市场监管不到位的情况下，一些灰色的资金流入市场，或者扮演开发商或者扮演投资者，为房地产泡沫起到了推波助澜的作用。
再次，以经济建设为中心，各地很容易以土地财政为依托，擘画更大更快的城镇化企图。诸如2015年的旧改，樊专家“6个钱包说”鼓动，加杠杆入市的财税政策不断涌现，负债入场的人数者众。
最后，以货币形态计算的GDP数字，自然成为各地领导干部的耀眼的政绩，提拔任用前途无量。
看的比较远一点的专家的话被无视，但不妨碍A君子这样的人听信，因为，这类人知道，吃馒头要一个一个吃，欲速则不达。
而只涨不跌的房价，屡次打了空军的脸。
当下
时间转瞬到了当下。
当前中国经济持续低迷的表象是内需有效不足、房价股价持续下跌、通货紧缩压力加剧、青年失业严重、居民收入严重分配不公等。
不少分析认为，问题主要是由于房价下跌所引发的螺旋式恶性循环，只要政府能稳住房地产市场，恢复房地产市场信心，中国经济就能重新走上持续增长之路。
当前中国经济问题的根源是房价持续下跌，民众信心完全丧失。
因为，从2003年开始到2021年，中国经济之所以能够持续快速增长，完全是依靠房地产，房地产成了这些年增长的最大动力，没有房地产带动，中国经济立即会陷入停滞。
最近，易宪荣教授又撰文指出，住房抵押作为一种信用消费，与居民购买其他大宗消费品（如汽车、大型家电等）信用消费有很大的不同。其他大宗消费品基本上纯粹是消费品，居民只能根据实际消费需求购买；信用消费需求则是有严格边界的。住房作为一种巨额支付的信用产品，即可用于消费，也可用于投资。如果住房仅是一种信用消费品，消费需求也是有边界的，住房需求扩张到某种程度就会停止，到一定时候对经济增长拉动作用也会缓和下来。
但是，市场对房价只涨不跌的预期逆转而房价持续下跌，购买住房不仅无利可图，而且临巨大投资风险，住房的投资需求立即会消失得无影无踪，住房的消费需求则只能在房价下跌过程中一点一点释放出来。
从2021年下半年开始，中国房价出现全国性持续下跌。一线城市房价基本上下跌30%以上，不少城市房价甚至出现腰斩。
全国房价下跌已经成了一种趋势，何时见底完全不确定。
易宪容认为，当前房价下跌仅是指住房作为一种投资品的价格下跌，至于何时跌到住房为消费品的价格水平上，其中存在一个巨大缺口。因为，在住房市场，如果不能用信用制度及税收制度，对住房投资与消费进行严格的限定，住房投资者对价水平一定会永远高于住房消费者的对价水平。这自然会把绝大多数住房消费者挤出市场，房地产成为以投资为主导的市场。
但是，市场完全逆转之后，性质发生根本变化，房地产市场成了完全由消费者主导的市场。
当前房价跌到什么水平，住房消费需求才能释放出来，没有具体的估算标准，众说纷纭。
可以肯定的是，大涨乏力！
当前市场泡沫还没有完全挤出，也就是说，房价已经持续下跌三年，房地产泡沫正在破灭，但如果在这个水平上止跌企稳，只能让些许高收入住房购买者进入，及重新住房投资者进入。这既无法让已破灭的泡沫挤出，也无法释放更多住房消费需求，反之可能重新吹起泡沫及让房地产市场带来更多问题。
展望
如果回过头来看，一些空军当年的发言，会不会有今不如昔的感慨。
当时，全球化、城镇化，互联网+… 处处洋溢着踌躇满志、信心满怀情绪。
石油危机，也会被清洁能源替代的宣传比比皆是。
不要怕风险，不要怕泡沫，未来肯定会有一个比房地产更好的蓄水池。
一个行业一个风口，总之，没有过不去的火焰山，方法总比困难多。
现实比预想要魔幻。
先是美丽锅川普上台，开启退群脱钩的帷幕；接着是三年冠病疫情，打断了全球互联互通的节奏；拜登上台开启了高新技术打压的戏码…
有人说，房价这轮下跌是zf压制所致。
不论此说法正确与否，任由“深房理”赌徒式肆意妄为，崩盘后的房市才可怕。
依据易宪荣教授的说法来推断，学习新加坡模式，商品房和保障房走平行线，应该不是既定政策，而是迫不得已。
对价的永远是投机者，让投机者互相抱团取暖也是得偿所愿。
股市就是这样。9月底，央行公布，将创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展。第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。第二项是创设股票回购、增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。
这个政策，最核心的让机构和上市公司稳在股市，逐渐出清投机泡沫，引导投资者押注、持有价值成长型企业股票，这是总目标。当然，过程肯定是一波三折。
在外贸萎缩，经济下行期间，印钱就是制造通胀。让蓄水池清澈，为内循环开辟清晰路径就显得尤为重要。
还是看好中国经济，以及房地产市场的分化分层建设。A君信心满满地给我说道。
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