很想忍！但是我，实在是忍不住了！！！
今天，二娃必须代表广大的二手房业主，来吐槽一下：广州新规所带来的负面作用。
这话怎么理解呢？
来，我先问大家一个问题吧：目前，你们在广州的二手房是不是特别难卖？你们知道原因是什么吗？
其实呀，原因就两个：
一是市场环境所致。毕竟，房价下跌，观望情绪越浓，买房的人自然就越少。
二是，广州新规所致。因为，广州在最近2年里，产品迭代得实在太快了。实用率已经从80%逐渐进化到110%了。而接下来，还将继续突破，甚至有望去到140%，直奔150%的趋势！
你说，这种情况下，不是急着孩子读书，谁TM还去买二手房啊？
说到这里，我们不妨一起来看看《广州楼盘的户型，是如何一步步走向变态》的！
那么，广州户型飞速迭代，到底是好，还是坏呢？
站在纯粹买房人的角度看，这不用想，肯定是好事啊，变相等于降价了！
因为，我可以用同样的钱，甚至是更少的钱，买到更多的面积，更好的产品了。这当然是好事啊！
不信，咱们就拿老黄埔举例吧！
2020年-2021年，当时买入万科城市之光的人，基本都是4万多买的。而户型呢，实用率基本在76%-79%左右，加上各种赠送空间（阳台+飘窗），也只有80%多点。
◆万科城市之光实景图二娃摄影
但现在新规出来的保利招商华发中央公馆、未来方洲、中建海丝城几个楼盘呢，加上阳台和飘窗，实用率基本去到100%了，甚至超过100%。
即便是按照同价单价来算，后面买的人也是赚到了啊。
这就相当于，我在未来方洲买一套79㎡的户型，实际套内使用面积，等同于城市之光100㎡的户型套内使用面积了。
更何况，现在价格还更便宜了。那作为买家而言，这当然是好事啦！
但对于二手房业主来说，这却是一个天大的灾难啊！！！！
因为，广州建筑新规每更新一次、户型实用率每升级一次，二手房业主就被背刺一次，房子也就越难卖！
可以说：广州建筑新规的快乐，都是给新房买家的！与二手房业主无关......
而且，最让人头大的是，户型实用率已经进化到100-110%了，也没有要停止的意思。而是还要继续卷下去的趋势。
呐~明明说好，南方面粉厂地块独得恩宠，建筑要求可以放宽为“阳台占比从20%扩大到30%”。
这意味着，这个项目或成为广州第一个实用率超130%的第四代豪宅。
结果，昨天一张规划图，再次刷新了这个上线，也刷新了我的认知（详情如下所示）。
是的，你没看错，这正是招商蛇口9月20日拿下的横沥岛地块公布的规划图。
根据我们同事的专业分析，目前项目在规划上有两大独特优势：
1、试点立体园林，户户都有空中花园，面积不超住宅套内的40%；
2、阳台占比，可以扩大到25%。
再结合上最新的规划图来看，这个项目的实用率将去到140%左右，有希望冲击150%！
这是何等的吓人啊！
说真的，整个横沥岛业主听了，都得骂娘吧！
那么，这样进化下去，会造成哪些影响呢？
第一、越是这样，二手房越是卖不出去
广州楼市就好比一个天平秤一样，原本一手房市场和二手房市场是重量均衡的，所以称会保持平衡状态。
结果，有人不断在新房那边加料，导致新房那边的重量远超过二手房这边，天平自然会开始失衡，最终完全偏向于新房。
第二、二手房越是难卖，一手房市场的购买力就越弱
因为，纯增量买家是很有限的。其实，整个房地产交易中，有很大部分购买力都来自于置换的改善型买家，他们通常是卖了现有的二手房，然后再去买入一手房。这样一来，一二手房市场活跃度都被带动起来了。
但现在，过渡的改建筑新规，让二手房户型越来越落后，越来越过时。那么，就斩断了二手房交易市场的路。
◆粉丝对此的看法截图
因为新增的买房人群，都去买一手房了，导致置换型买家的二手房卖不掉，这部分的购买力就无法释放到一手房市场，导致无法形成闭环。
其实，你们可以把房地产市场看成是一辆自行车，前轮是新房，后轮是二手房。当后轮被锁死时，不管你前轮转动得多快，也无法让整辆自行车跑起来。
第三、户型迭代越快，实用率变化越大，越让人不敢买！
因为，大家怕刚买完，就变成冤大头。
比如，我刚买完实用率100%的A盘，紧接着就批复旁边的地块可以做到120%，这TM谁受得了？
这就好比在市场下行的时候，大家都观望为主一样。因为大家都怕自己买入后就立马跌，变成了高位站岗者。
新出来的楼盘，不仅户型更好，配置更高，价格还更便宜。那买了旧规楼盘的人，不就成了被背刺的“老韭菜”了吗？
所以，阿祖，收手吧！广州新规不能再出了，广州的实用率也不能再继续增长下去了。
这是一条不归路。而且只会越走越窄，不会越走越宽。
求求了，别再卷户型了！
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