建设群众满意的好房子。
10月17日，西安住建公众号发布《关于优化我市房地产相关政策的通知》，共8条内容，包括二手房拿证即可交易、取消新房指导价（限价）、不再区分首套二套房商贷首付比例统一不低于15%、提高公积金贷款额度最高至120万等一揽子政策。
前面几条大家其实心里都有谱，迟早的事。而且说实话，首付比例降低、贷款额度增加对购房者来说喜忧参半，毕竟贷款是要还的，贷的越多越久还的就越多，即便是利率降低那也不是小数目。
个人认为，本次楼市八条第六条才是对购房者最有益的，值得单独拎出来说说——优化用地供应结构、规模，盘活存量闲置土地。提高商品房建设质量，优化商品住房项目阳台计容比例、以户配比车位等规则，增加住房得房率，建设群众满意的好房子。
西安前几年实行的政策是阳台计半面积，另一半是“赠送”，所以交付的时候不能封阳台；后来有段时间又不允许赠送面积，有的开发商干脆取消阳台，或者做的尽可能小。
这一时期的得房率是最低的，能达到80%都算很好了，大部分项目的得房率在75%左右，也就是房产证上建面约100㎡的房子，实得面积只有约75㎡，所以“取消公摊”的呼声一直没有断过。
四代宅出现之后，不但阳台半赠送、飘窗全赠送回来了，飘台、露台也是全赠送，有的项目算上赠送面积，得房率能达到接近甚至超过100%，同样的建面，居住舒适度自然大大提高。
其实阳台半赠送和露台全赠送也是有讲究的，比如前几天介绍的，南向阳台进深是约2.25米，同样面宽的情况下，就要比进深约1.8米的阳台赠送面积更大。
再比如丝路软件城的，不但阳台直接做到约23㎡，露台更是让人叹为观止，奇数层开间约11.4米，偶数层进深约5米，直接对市场上一众进深2米左右的露台降维打击。
以前开发商做这种提高得房率的设计，都被称为“偷面积”，所以都是尽可能隐晦的说。这次新政直接把“优化商品住房项目阳台计容比例，增加住房得房率，建设群众满意的好房子”提到台面上说，也算是政策松绑，开发商实施起来就更有底气了。
说到这里，就不得不提龙湖在航天新城开发的御湖境了。这个项目早在四个多月前就已经开放，而且总占地面积只有约31亩，共382套房，如今销售已经进入尾声。
御湖境是一个纯粹的改善小区，最小户型是建面约135㎡，再往上就是建面约143㎡和建面约180㎡户型。所以虽然小区不大，但龙湖依然做了业主会所。
今天我们就拿航天御湖境建面约143㎡户型为例，看看龙湖是如何利用设计提高得房率。
友情提示：以下内容为作者在参观样板间时看到的情况，仅代表个人感受和看法，供大家参考讨论。项目为毛坯交付，本文以介绍户型为主，展示的样板间实拍图片旨在方便介绍户型及改造细节并加深记忆，仅供参考，并非项目交付承诺。具体交付标准请以买卖双方合同约定及实际交付为准，后文不再赘述。
目前市场上主流建面约143㎡户型是大三室或者紧凑型四室搭配两厅两卫，但御湖境建面约143㎡户型是（4+1）室两厅三卫，不但多了一个卫生间，还多出一个功能室。
从户型图就能看出来，这是典型的四叶草设计，四个卧室分别位于房间四个角，属于前些年的主流设计，好处就是每个卧室的隐私性都更好，互不影响；不过四叶草户型只能做三开间朝南，有两个卧室是朝北的，这点见仁见智。
都说时尚是一个轮回，在大面宽短进深大行其道的今天，龙湖在自己的TOP级产品系御湖境首次落地西安的主力户型上选择“复古”，一个是有勇气，另一个就是有底气。
这个底气，就是这种设计带来的超高得房率。
入户之后是独立玄关壁柜，避免被人站在门口就“一镜到底”的尴尬。
玄关旁边的卧室做成了一个半开放式书房，也可以改造成电竞房，无论是办公还是打游戏都不会影响其他人。
餐厨区在整个房子的中心位置，厨房是U型设计，动线合理，而且空间还是比较充裕的。
餐厅和客厅等宽，开间约5.5米，样板间放了一个圆形餐桌，空间依然绰绰有余。
这就给两侧做边柜提供了充足的空间，设计合理的情况下，餐边柜+储物柜能轻松实现。
南侧阳台按照如今的惯例是直接装进客厅的，这也让整个会客区在约5.5米面宽的情况下增加了约10㎡的实用面积，再配上大落地窗，视觉效果不比大平层差。
我们之前说过，宽厅全部用作会客区自然会显得阔气，但从空间利用率角度来说，在沙发后面预留一个壁柜其实更符合实际，当然，这个还是看业主个人需求。
客厅两侧是两个套房，都带有独立卫浴。
南向次卧套一般会用作老人房，独立卫浴不但隐私性更好，也能让老人起夜时更方便安全。
当然，这个卧室的暗卫也可以不保留，而是改造成衣帽间，不过这样一来老人就需要穿过整个餐客厅去公卫，便利性和夜间暗光下的安全性会差点。
主卧套房是常规设计，预留L型衣柜的位置，目测空间感还不错，能够保证居住舒适度。
主卫是独立三段式明卫，和主卧等宽，所以样板间做了大平层主卧套间常见的双台盆之后，依然很敞亮。
这个户型是奇偶错层露台，露台都在南侧，奇数层露台面宽更大，位于主卧套房南侧，连接阳台（客厅）。
偶数层露台位于次卧套房南侧，和次卧套等宽，但进深更长。选择奇数层，次卧套就是飘窗，反之亦然，飘窗也是全赠送，可以自主选择是否保留。
北向另一个次卧样板间设计为儿童房，做了榻榻米，提高空间利用效率。
公卫也在儿童房门口，虽然空间不算很大，但功能齐全，而且是个明卫。
一定意义上来讲，这个户型可以算是三套房设计，毕竟如果没有客人，公卫就是儿童房“专用”。
值得一提的是，样板间这个儿童房也是把北向阳台装进去之后的设计，所以这个户型其实是南北双阳台，只不过两个阳台都被“瓜分”了。
前文我们说过，这是一个“4+1室”，现在我们就来看看这个户型最大的亮点。
在儿童房旁边，有一个超大的设备平台，这个空间有独立上下水，而且是全赠送的。
这两年，设备平台是越做越大，因为不计入面积，所以除了满足放“设备”的需求之外，等于给业主多了一些能够有效利用的空间，可以做个家政间或者储物间等等。
御湖境这个设备平台让人觉得只做生活阳台或者家政间都有点浪费，甚至可以做一个茶室或者足够私密的冥想空间。
至于中央空调，在这个设备平台的外面，还有一个延伸出去的平台，放中央空调外机绰绰有余。
这个设备平台唯一的尴尬之处就在于它是和厨房连接的，厨房的窗子直通平台，所以想要有效利用这个平台，厨房需要一个功能强大的烟机。
总体来说，这个户型在同面积段产品中还是非常有竞争力的，虽然两个卧室朝北，但是大家看图片也能发现，这两个朝北的卧室都是大落地窗，采光其实不是问题。
再加上露台、阳台、飘窗、设备平台的赠送面积，建面约143㎡户型，得房率能达到约100%，比一般高层的建面约168㎡户型还要大。
什么是“增加住房得房率，建设群众满意的好房子”？这就是。
-正文完-
声明：本文为「新地产陕西」踩盘稿件，无商业合作，内容仅代表作者个人观点，文章仅供参考讨论，文中所配样板间实拍图仅供参考（拍摄时间：2024年6月28日），不作为项目交付承诺，具体以最终呈现或交付为准，本文不构成任何置业推荐。
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作者 | 王鉴房
主编 | 王鹏飞
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