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早，各位，正文开始之前分享几个感悟：
1、人是情绪的产物，不要在人声鼎沸时做决定，这个时候远离社交平台，会少很多麻烦（对买房的人说）
2、供暖不是为了让你热，是为了让你不冷，每一次的刺激，都是从容离开的最佳机会（对卖房的人说）
3、一壶茶好喝在茶叶与水的比例平衡，茶淡了加水，再加水，不如倒掉旧茶，再泡一壶（对当下的市场说）
闲话完毕，理解多少看自己，中午12点，还有直播细聊，预约可看。
壹
就在昨天，西安新一轮楼市新政发布，共计八条，和买房人息息相关的有四条：
1、全市商品住房取得《不动产权证书》即可上市交易。
2、新建商品住房不再价格指导，开发商自己根据市场自己定价，自由选择摇号。
3、商贷不分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
4、公积金贷款上调额度，单人75万，双人100万，多孩1.2倍，缴存6个月，就能使用。
如果再细分为两条，就是限售，限价，摇号放开真，至此，历经多年的一揽子限制措施，基本全部放开，一个轮回，市场又回到当年自由买，自由卖的时期。
二手房买卖和新房的买卖，相当于全面解绑，想要理解当下为什么放，不妨看看当年为什么紧，问题的答案还是在问题本身。
西安二手房限售的高峰是在21年3月，由于新房的极度摇号火热，导致二手房五年限售出台。
从摇号，到盖房，交付，下证后五年交易，锁住了诸多二手的流动性，在这个投资远大于自住需求的时期，限售是一记重拳，此后又变为两年限售。
而摇号与限价的时间则要早更多，从18年金辉世界城开始，六年时间，围绕西安的摇号风云，足以写一本书，故事冷暖，人情世故，太多太多。
与摇号同期面世的是价格指导，意在规范新房定价，防止开发商浑水摸鱼，由此促成了诸多倒挂盘。
至22年市场下行后，价格指导仍在，从规范变成掣肘，能卖贵的卖不贵，想降价的不敢降，怕背刺，怕投诉。
如今好了，限购，限价，限贷，限售，摇号全部放开，新房，二手自由交易，久违的轻松空气。
与其茶淡了加水，再加水，不停的加水，不如重新泡茶，放开诸多限制，加速房价筑底，毕竟只有看得见底，才有信心重来！
贰
对于已经风云激荡的二手房，这水要变得更混了，限售放开，两年时间里的二手房挂牌量必然有大的上涨。
如今交房下证可交易的，也多是21年左右扎堆买房的，这个量有多大呢？当年的意向登记房源统计为79087套。
这些房源原本还有两年的时间限制，如今只有有证，又意向，理论上都可以挂牌上市销售。
当然，不是所有21年买房的人都是投资不住的，但总量之下，即便很小的挂牌比例，也足以对当下的二手房市场有巨大冲击。
二手房还在以价换量，挂牌量如今又面临激增，普通人关系问题，其实就两个，卖不卖和涨不涨？分开看：
先说卖不卖？
21年，市场成交的房源量里，大致有如下几类：
1、自住接盘的二手房（高价和平价）
2、投资接盘的新房（主城和远郊）
3、摇号接盘的新房（高位和低位）
虽然当下二手房限售放开，大家都在一个锅里，立马就能交易，当当年的入手价格，位置，需求处境不同，如今卖房的紧迫度也是不同的。
二手房部分，21年伴随新房火爆，二手也一度达到高点，曲江二期28000+的二手，曲江一期诸多40000+的二手，高新27000+的二手房，成交量不低.
如今，除曲江一期大户型回调外，当年诸多热门二手小区，价格普遍下跌，典型的曲江二期金乎沱地铁周边，贵的时候3万多，如今2万以下，房东也着急，基本到了区域二手房的底价。
新房部分，自住和不住的需求不同，如今更是冰火两重天，主城区交付后房价跌，但入住率在，账面财富少了，居住体验好了，对价格没有那么敏感。
但不住的外围，以西咸为代表，主城区内的软件新城，高新三期，城北等等，则出现破发才能成交，这类次新房交付，直接促成砍价卖房的中介新赛道登场。
当下的任务，就是趁着任何利好政策，趁着有人入场关注，及时止损，看谁熬不住，跑得快，每一次二手的门槛放宽，都是机会，承认投资失败，眼光不行，止损该是继续干耗？
第三类就是当年摇号的新房，能摇号，是因为强学区或者二手倒挂，如今看，当年摇破头的小区，也是命运各异。
保交付的有融创宸阅和鸣、中南君启等，价格持平的有山水美树、紫薇东进等，收到结果的有海德堡、保利天悦等，价格破发的有碧桂园国湖，新希望锦麟天玺等。
完全不同的区域现状，入手加持，持有成本，购房需求，你说，如今二手房放开了，卖不卖？
唯一着急的可能就是继续浑水摸鱼，急于套现，和高价接盘，着急止损的，对于多数人，但凡你有一丁点自己住的意思，都不会轻易在这个时期，着急卖房。
再看涨不涨！
没有疑问的是，多数人都认为房价还在持续下行，二手降价拼刺刀，新房背刺搞折扣。
尤其是这次不再发布指导价后，没了约束的开发商，自有销售，套路可多去，能头铁涨价的没多少，但能狠心降价的，不会少。
对开发商而言，时间是最大的成本，去化是直接的考核，卖的贵不重要，卖的慢很致命。
大胆预测下，接下来的两个月，西安多少开发商会为了任务，明里暗里，降价去库存，自由定价，没有统一指导后，多少买房人的更是一脸闷逼，渠道不同，关系不同，时间不同，入手价格会完全不同。
这都是当年挨个呈现的案例，售楼部房价的底到底是多少，没有人知道，反正各个大大小小中间人，手里都有点位折扣。
对开发商而言，是好事，但对买房人，更要堤防价格套路。
上游倘若如此，下游买房的人指望房价还在涨，岂不是梦没醒，房价的支撑是源源不断接盘的人，年轻人，他们的负债能力，决定房价的涨幅。
长在2024年，这个基础已经很难了，到处是房子，但买房的人成为宝贝，大家的信息差也不是七年前，指望政策刺激，与房价上涨，没有太多关系了。
细想那句话，供暖不是为了让你热，是为了让你不冷，有异曲同工的妙处。
叁
集合全国，本地的诸多地产新政，正如官方表述，市场已经开始筑底，这是好事，筑底后直面房价，才有重新生长的动力，这也是信心恢复的源泉。
过去的几年，市场泥沙俱下，很多城市的房子，好的，坏的，大的，小的，新的，烂的，大水漫灌，一起上涨，如今到了挤水分的时候。
对于普通人而言，如果当年你没有想明白，为什么突然涨了，那如今为什么突然降了同样不会明白。
房子如果是商品，遵循供需规律，房子如果是金融，遵循投资逻辑，正视规律是做好一切工作的基础。
作为一个普通人，见证了房价的狂飙，也经历了楼市的落寞，如今回归生活，期待西安越来越好！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：Kikyo
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