文/谢逸枫
老汉连续参加多场房地产市场形势和趋势在线专家解读，围绕着销售、房价和买房问题深度的分析，作出当前房价、楼市正在筑底和未来房价、楼市跌幅持续收窄的边际改善和城市分化，一线城市和核心二线城市率先完成筑底的趋势。
预计四季度全国房地产市场止跌回稳的信号比前三季度好，各项指标进入筑底调整期底部，年内一线城市和核心二线城市延续火爆行情的走势。当下最佳购房窗口已经打开，购房是最好时机，现在买房就就是抄底的四个市场判断。
事实上，由于地方网签数据有所滞后，无法全面、真实反映房地产市场的变化、销售变化，实际成交量比网签成交量高，意味着10月房地产市场销售量的部分网签滞后数据，会在11月、12月逐渐的释放出来的。
10月全国房地产市场销售环同比齐上涨，呈现止跌反弹的拐点趋势
住建部门“全国房地产市场监测系统”网签数据显示：10月全国商品房成交同比、环比实现“双增长”，呈现止跌反弹的拐点、筑底趋势。房地产市场信心得到有效提振，房地产市场已经调整到位，出现了积极变化。
一是商品房销售面积环比银十超金九。10月新建商品房网签成交量环比增长6.7%，二手房网签成交量环比增长4.5%。新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。银十超过金九十分罕见，是2007年起首次银十超过金九。
二是商品房销售面积同比出现拐点。10月新建商品房网签成交量同比增长0.9%，连续15个月下降后首次增长。二手房网签成交量同比增长8. 9%,连续7个月同比增长。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,连续8个月下降后首次增长。
10月销售成交量暂时呈现止跌反弹的拐点趋势，不意味房地产市场真的稳了，因为10月销售成交量是政策的短期调整效果，保持3个月上涨，应该可以。能否保持6个月-9个月以上的上涨，待观察，关键看政策落地和供需关系的修复状况。
实施一个月以来，政策效力持续发挥，带动全国房地产市场销售量、一线城市和少量核心二三线城市房地产市场量价齐涨。接下来，当务之急是巩固房地产市场“止跌、回稳”势头，加快落地已出的政策和出新的政策。
目前房地产市场止跌底部基础不牢固，回稳基础不牢固，因为房地产出清未结算和房地产市场的基本面（供需关系）的修复未完成，房地产市场的短期回升，不是意味着房地产市场止跌回稳了，不是意味着市场触底的底部到了。
10月一线、少量核心二三线热点城市新房、二手房大幅度增长，不意味着房地产已经调整到位、已经到底部。尽管成交量暂时性筑底止跌了，政策效应能否保持成交量持续性（6个月以上）大幅度增长，巩固市场筑底止跌势头，待观察。
10月一线城市房地产市场销售成交环同比齐上涨，呈现止跌反弹的拐点趋势
10月楼市销售来看，唯有一线城市和少量核心二三线城市成交量暂时回暖，呈现止跌反弹的底部特征、信号，但底部基础不稳，能否保持6个月-9个月以上持续性增长与政策落地、后续政策宽松、基本面的修复状况才是判断底部已到的关键。
这轮一线城市成交量报复性增长，未引发房价上涨预期，根源于房地产市场依然保持以价换量、组合拳政策的叠加效应、供需关系波动大。基本可以总结为，一线城市和核心二三线少量城市率先临时性的集体回暖。
四季度楼市将会显著“翘尾”，量涨价稳，长期积压的购房需求的释放、政策渐落实地、市场筑底蓄能、价格调整到位。预计剩余2个月和2025年，房地产市场以价换量、城市分化、二手房优于一手房成交的特征延续。
下一阶段，区域、城市分化将更明显，一线城市率先量升价稳。其中一线城市和核心二线城市、非核心二线和三四线城市房地产市场基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在2年-3年完成。
北京市住建委的数据显示，10月，北京市新建商品住房网签0.45万套，环比上涨50.1%，为今年以来高点。北京新建商品住房成交均价5.6万元/平方米，环比增长18.2%，部分高端项目集中上市供应和集中成交签约拉高全市均价。
10月，北京市二手商品住房网签1.7万套，环比上涨31%，同比上涨62.9%，为近19个月以来最高值。主要经纪机构三方协议二手商品住房均价5.23万元/平方米，环比上涨2.4%。购房资格核验申请5万笔，环比上涨45.3%。
上海网上房地产数据显示，10月，上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比上涨39.8%，同比上涨14.4%。10月上海新建商品住宅均价为72671元/平方米，环比下跌12.4%，基于改善型项目和大部分项目价格打折。
10月，上海二手房网签24376套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位），环比上涨53%，坐稳今年至今第二把交椅，成为继3月、6月、7月之后，今年第四次突破2万套的月份。10月房价上涨的房源达到6145套，环比上涨50.1%。
广州市住建委的数据显示，10月，广州市一手住宅网签10418套、111.47万㎡，环比上涨100%左右。10月，广州市主要在售一手住宅楼盘到访总量为12.77万组次，认购总量8597套，比三季度月均水平分别增长70%、58%。
10月，广州市二手住宅网签13188套、125.8万㎡，环比分别上涨29.5%、26.0%。10月新认购的一手住宅中，总价500万元以下的占比达到83.6%。10月，认购一手住宅的购房人群中，首次购房的人群占68.6%。
乐有家研究中心监测显示，10月，深圳一手住宅预售网签达到4153套，环比上涨146%，同比上涨56%，是2021年12月以来的最高点。同时，2021年1月以来一手住宅月度预售网签超过4000套的仅有6次。
深圳中原研究中心数据显示，10月，深圳市一手住宅网签4153套，环比上涨146.3%，创35个月新高，自2021年12月之后首次突破4000套。2005-2023年的19年里，新房月均成交量超3900套，2024年10月的成交量恰好在这个水平附近。
10月，深圳市新房成交量突破4000套，是2021年11月以来近3年的新高，2021年11月成交量5644套。超过5000套的年份看，09年月均5840套、15年月均5538套、21年月均4368套，这三个年份超过了。
10月，深圳市二手住宅过户6118套，环比上升91.7%，是2021年3月（6789套以来（63个月最高）首次突破5000套。深房地产中协数据显示，10月，深圳市二手房录得量8269套，创45个月新高，为2021年2月之后首次突破6000套。
乐有家研究中心监测显示，10月，深圳一手住宅累计认购13114套（其中1月-26日认购量10030套），日均认购423套，10月29日单日认购量达到978套。10月，认购量无论是总量、日均还是单日认购量，创2021年三季度历史新高。
乐有家研究中心监测显示，10月，深圳二手房成交均价结束持续多月的跌势，微涨至6.30万元/㎡，回到“6字头”。当前政策影响在持续，11月房价将持续向好。业主心态较稳，深圳市挂牌均价6.63万元/㎡，微跌0.7%。
2007年-2023年深圳新房+二手房的月均成交量超9800套，10月，这两者的加总是10271套，今年成交量有望首次全面反超，前10月深圳累计成交量是新房23127套，二手房39080套，而2023年深圳新房成交31621套，二手房成交32768套。
10月一线城市新房、二手房成交量大幅度增长，是政策效应、以价换量、供应高峰期的效果，成交量底部的市场特征明显。目前一线城市楼市成交量的变化只是政策松绑带来的变化，关键是能够保持持续性（6个月-9个月以上）的上涨。
短期内政策无法抚平市场供需关系波动，房价没有大涨，仅仅是市场积累的购买力被集中释放，接下来的成交量能否继续保持6个月以上高增长、高水平很重要，是判断市场底部的关键，是判断城市房地产调整到位的重点。
一线城市楼市“银十”变“金十”表现为回暖走势，可谓是止跌回稳、市场信心恢复、销售拐点的强烈信号。通过一线城市到访量、认购量、销售成交量、房价变化透露出目前房地产市场10大形势变化。
第一，一线城市新房成交量翻倍，10月迎来楼市高峰期，称为金十楼市，创年内历史最高水平，是2021年三季度以来，一线城市房地产市场最好的市场表现。全国房地产市场10月销售量迎来拐点，环同比齐增长的局面。
第二，一线城市二手房成交量优于新房，10月二手房成交量高于新房。根源于二手房成交结构更好（户型面积选择空间大）、兼具价格（价格低于一手房，性价比高）和现房优势（不存在逾期交房）、带押过户和取消限售、限价等政策。
第三，一线城市新房、二手房市场以价换量为主流，10月房价促销幅度总体与前9月一样。由于库存、债务、交房、回款、购房者对价格敏感度高的压力，房企主动上涨房价的预期不强烈，更多的是少部分热销项目收回优惠价格。
第四，一线城市新房成交量与政策松绑宽松度不成正比，一线城市分化。10月深圳新房成交量（环比上涨146%）比广州（环比上涨102%）、北京（环比上涨50.1%）、上海（环比上涨40%）火爆，北京上海二手房比广州、深圳火爆。
第五，10月一线城市房价缺乏上涨的基础和动力，保量的预期大于价格。核心全楼盘的好房子好产品率先热售，豪宅比普通住宅热售。非核心区的楼盘销售呈现不温不热的形势，意味着楼盘产品、城市的内部分化严重。
第六，一线城市成交量除北京、上海因结构性的因素拉高全市房价上涨外，广州、深圳未带动房价上涨和房价上涨预期。10月北京、上海、广州、深圳市场供大于求的供求关系未逆转，首当其冲是去库存、回款、保交楼、化债务。
第七，短期内政策无法熨平供求关系波动，房价上涨预期弱和总体房价下降压力大，包括一线城市和核心二线城市，到全国房地产市场。落实已出台的一系列房地产政策组合拳是关键，后续政策应加码，巩固筑底趋势。
第八，一线城市楼市“银十”变“金十”，根源于前期和后面一系列房地产政策组合拳的叠加效应、供需关系改善、市场以价换量、需求长期积累的释放、市场信心的逐渐提升有直接的关系。毫无疑问，未来的政策落地关系到市场持续性的回暖。
第九，一线城市楼市量升价跌，意味着成交量优先于房价止跌，销售量能否持续性增长，待观察。短期内，一线和核心二线城市火爆行情，无法传导于非核心二线城市、三四线城市，核心区楼市火爆行情无法传导至郊区。
第十，一线城市楼市成交量基本上已经到底部，但是底部基础不牢固，因为政策落地存在变数。房价已经到探底转向筑底趋势，总体看已经遏制住下滑恶化局势，跌幅正在收窄中，下跌的趋势依然存在，说明房价未见底。
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