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均价34424元/㎡，这是碧桂园云墅二手房首套面世的挂牌均价，同时这也是高新31小、11初学区范围内首个挂牌的二手房小区。
（首批二手房挂牌房源，来源：贝壳）
伴随着高新三期首批小区陆续交付后，从华发、中海、招商、新希望，再到碧桂园、中天新希望等，区域内的二手房行情日渐明晰。
作为当年的高新地王，2020年，碧桂园以15125元/㎡楼面价摘得CID约87亩住宅用地，容积率2.8，每亩单价来到2823万，这应该是高新三期迄今为止，最贵的土地。
核心卖点就是紧邻当时建成开学的高新一小新校区（如今为高新31小），碧桂园后，中天与新希望再次摘地，同样价格不菲。
凭借仁村区域地铁，学校，公园，医院的完善配套，外加紧邻名校的效应，碧桂园落地在西安最高端的改善社区，起名云墅。
在售楼部还未盖好的情况下，一众人蜂拥而至，虽然面积142㎡起步，均价27000+，但还是短时间内售罄。
而同样为云墅的二期，位置来到未来之瞳西，热度就大不如前了，三道红线后，碧桂园在西安步伐放缓，淡出大众视野，更多的经历在保交付上。
好在航天的云顶一期交付，云墅一期也在今年六月交房即交证，地王虽落地，好在房子盖好了。
碧桂园云墅的备案价当年从27000+到29000+不等，精装交付，装标尚可，中央空调，窗户统一封闭，虽不豪，但也能拎包入住。
如今业主试探性挂牌的均价是34424元/㎡，建面约142㎡，总价约480万，因为未满二，还有5.3%约25万的增值税，1.5%约7万多的契税，如果买家接盘，实际成本已超500万。
上周西安二手房放开限售后，小区二手挂牌量和价格还在变化，现在在贝壳上查看，挂牌价格就开始混乱了。
比如建面142㎡的开始有32490元/㎡单价，建面196㎡的单价36722元/㎡，建面242㎡单价38500元/㎡的房源出现，投石问路心态严重。
当然实探挂牌价与实际成交价无关，参考最近首套成交的苏宁云著、融创海逸长洲、新希望锦麟天玺等，如果二手房市场依旧如此，对房东而言，房价会有较大落差。
学区问题看预算，看需求，家长预期不同，很难有统一答案，可在“西安房哥问答”小程序下单提问，获取一对一高质量交流。
碧桂园云墅到底卖多钱合适，结合小区卖点，周边新房供应，现状，如下分析，与大家共同探讨：
1、品牌与产品本身：
碧桂园有宇宙房企一称，项目多，周转快，曾是民企开发商里的王者存在，进西安的时间是在16年，经开区的碧桂园嘉誉，此后就是城北的神盘，千亩凤凰城。
8年时间，碧桂园的开发项目很多，虽然有别墅，洋房产品，但整体偏刚，从云系列后，云顶，云墅，云府才开始做大户型。
与融创、龙湖、绿城、金茂、星河湾这种改善起家的，大家对碧桂园的高端产品，落地与接受度有限，目前西安落地，交付最好的，就是现在的碧桂园云墅。
流线立面，下沉会所，艺术园林的标准不算低，再就是后期的软性服务，毕竟周边中海、新希望、招商、中建、铁建越秀都不是差生。
2、高地价与高房价：
截止目前，以31小、11初为卖点，学区范围内落地的小区包括碧桂园云墅、中天新希望未来印、中海学仕里、招商云墨、铁建越秀樽樾。
各家售价，从24000+到29000+不等，整体卖的都还不错，拿地价格不一，贵的碧桂园楼面价15125元/㎡，便宜的中海楼面价只有12883元/㎡。
目前，价格优势突出的是刚刚面世的铁建越秀樽樾，首开的折扣和车位优惠给足。
同样学区，相似产品，从新房端，入手价格相差3000-5000元/㎡，这是后期二手房的不同挂牌价根源。
3、学校本身及学区扩容：
再说更核心的学区卖点，因为高新一小、一中周边天地源丹轩坊的指标房高价，一小、一中新校区挂牌以后，仅这牌子就直接带动周边地价到天花板。
去年，高新一小、一中新校区更名为31小、11初，虽然管理，师资不变，但对于很多投资需求的买房人，心理影响巨大，据说今年考的还不错，但目前仍没有稳定成绩验证。
高价入手名校旁学区房，能否在成绩端有稳定回馈，并无答案，且公办学区生源与指标房掐尖生源有本质区别，名校含金量有待检验。
此外，学区还面临扩容问题，云墅户数约800户，未来印约1057户，学仕里约1364户，悦庐约1620户，云墨约653户，樽樾约1024户，上述小区户数已超6500户。
原本中建悦庐旁的三宗产业用地，标注为“独角兽基地（企业总部），也已经改成住宅用地，31小、11初学区范围很可能扩容。
往后，到底是和港务铁一陆港一样，学区满后扩容分校，还是再增加教育用地，还未可知。
总之，31小、11初的学区房，从最早碧桂园拿地时的稀缺，再到如今至少6500户的规模，对二手房的价格是有影响的。
4、周边新房神仙打架：
碧桂园和中天，包括摘牌前，中海与中建的新房面世，以学区为卖点，销量惊人，中天一年清盘，中建客户不断，中海更是5000+摇号，均价28000/㎡毛坯一抢而空。
即便到了今年，招商也是快速清盘，铁建越秀铁建樽樾首开卖了7.76亿，各种优惠，赠送面积不断，以学区为砝码，周边新房明显好卖。
不过大家的心态已不如当年那般疯狂，更多是高新CID其他区域兑现慢，把这个当做买房托底，矮子里拔高个。
对于周边已经卖完的二手房，且是高价入手，新房的任何优惠和折扣，都是对其他小区的压力，背刺一说由此而来。
5、500万到底买哪里
西安是一个购买力分化严重的城市，大部分局限在200万以内，500万以上的也有，但很挑剔，比如曲江星河湾、金茂府、华润悦玺这类纯改社区，颇受欢迎。
就高新三期目前的新房价格，仁村区域内，500万买碧桂园云墅建面约142㎡精装三室，同样预算，旁边樽樾建面约185㎡的毛坯同样可以，还是四代住宅，阳台露台赠送，大家会怎么选？
放眼西安，这个选择更为宽裕，软西，软东，航天，曲江文教园，CCBD等今年新房，新地陆续供应，房子越盖越好。
到底是回归主城区，住到曲江区，还是与高三共成长，做时间的朋友，大家又会如何选择？
基于上述种种，面对云墅34424元/㎡的挂牌价，大家也能清楚现状与过往是什么？在挂牌及购买时，能有更科学的决策。
那么问题来了，你觉得碧桂园云墅首套二手房的成交价会是多少？评论区留下你的答案。
【楼盘点评】
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作者：鬼使白
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