上海楼市是一个蓄水池，进水多、出水少，房价就涨，进水少、出水多，房价就降。
进水口就是我们韭菜，攒了十几年的首付流入水池，还注进去很多贷款。
出水口有两个。
一个是新房，每年在上海楼市抽走5000亿。
第二是二手房套现。
现在投资客很少，大部分人卖房钱还没捂热就又去买房，顺便还增加了贷款。
能在上海楼市拿钱走的居民很少。
流出的水，大部分被新房抽走。
这几年的问题是，新房抽水太多。
新房抽水也不是无限的，买房人就那么多，很难凭空创造。
2020年上海房价大涨，积压了三年的买房需求全部释放。
2021年8月份以后，上海楼市已经不太行了，该割的韭菜都割过了。
新房没水抽了，眼看着交易量下滑。
这时我们创造了“一二手倒挂”，凭空创造了购房需求。
新房卖得比二手还便宜很多，一些准备买二手房的人转向新房。
一些原本不买房的人，为了赚钱也出来买新房。
大虹桥二手房曾经冲到10万，新房单价6.5万，很多高积分选手本来不需要买房，现在也想赚这个差价。
所以这几年市场不太行，新房却卖得不错。
抽水多了，水位肯定下降。
二手房降了，新房倒挂消失，也卖不动了。
今年新房有多惨、土拍有多惨，不用环二讲。
现在我们懂了，“一二手倒挂”并没有创造需求，只是透支了未来。
原来买二手的买了新房，二手置换链条就卡住了，新房韭菜减少。
暂时不买房的提前买了，未来的韭菜减少。
知道了新房是大镰刀，就知道了我们在收割谁。
过去10年，收割对象主要是郊区刚需。
新房每年大约拿走5000亿，一部分归zf、一部分给动迁户、一部分给开发商。
牵头人是zf，开发商是白手套，动迁户却是硬骨头。
不给够钱他们坚决不搬，上海动迁失败的案例很多。
过去十几年，我们一直尽量避免动迁，那只能多搞郊区、多搞工业区。
郊区人口密度低，怎么都好沟通。
工业区只要谈拢董事长就行，比几千户小业主容易。
甚至我们开始填海造陆，临港填海造陆133平方公里，大约等于6个黄浦区。
花了多少钱？400亿左右。
400亿，勉强够动迁东安一二村。
你有400亿，是选择一个小区还是选择6个黄浦区？
所以你们再不看好，也有人要重仓临港。
所以过去十几年，郊区一直是新房主战场。
2022年五大新城供地数量占上海一半，人口却只占四分之一。
供地多的副作用就是，房价涨不动。
货多不值钱，任何行业都一样。
2017年开盘的新房中，38%的项目到现在房价破发，绝大多数都在郊区。
郊区的韭菜开始割不动了。
现在这个市场多军空军互道SB，有个问题却高度共识：买涨不买跌。
郊区很多新房7年不涨，这个血淋淋的数据摆在面前，谁还敢买？
2021年后，郊区的新房全面滞销。
说项目名字不礼貌，浦东新场、奉贤奉城、松江车墩、青浦重固、嘉定外冈、嘉定安亭等等等等，这些地方大家去搜吧，很多项目好几年卖不完。
一方面是镰刀挥太猛，连根拔起；另一方面是这些居民在财富分化中牺牲了。
韭菜涨不动，镰刀不能停，现在该割有钱人韭菜了。
有钱人自然看不上郊区，那市区动迁就得提速。
动迁户要价高，给他。
市区项目不赚钱，涨价。
实在没钱做旧改，放水。
四万亿，100万套，我们来了。
徐汇东安一二村集中搬迁，共计6054户，补偿款每平近15万。
东安一二村旁边的老破小，现在单价才7万。
不只徐汇，黄浦老城厢到处都是工地、苏河湾一带几乎拆光、东外滩北外滩旧改都在提速。
上海市区焕发第二春。
几百亿的钱花出去，怎么才能赚回来？
你花了多少钱，乘个2卖给有钱人。
2019年到现在，郊区很多地方新房价格不变。
甚至连宇宙中心大虹桥也是6年不涨，2017年万科天空之城就6万上下，现在新房还是6万出头。
市区却涨疯了。
2019年融创外滩一号院单价12万出头，现在涨到17.1万。
2021年底翠湖天地五期开盘价16.5万，戳破天花板。
2024年翠湖六期单价21万，日光。
房地产这场游戏一直是大佬吃肉，老百姓喝汤。
原来收割刚需时，很多居民吃了红利。
当时经济还没起飞，你需要有足够的眼光和勇气。
现在开始收割有钱人，你还要有足够的人民币。
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