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10月21号LPR利率最新报价出炉，1年期和5年期（房贷）利率均下调25个基点，其中5年期LPR降为3.6%。

高达0.25%的降幅超过了绝大部分研究机构前期的预测，不过马后炮的讲，对抗通缩压力的话，大幅度的降低利率的确在情理之中。

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首先要明白这次大幅降低利率的两个目的。

第一是继续刺激和托住楼市，配合上之前的首套二套15%的高杠杆政策，让低首付+低利率成为促进个体进场买房的最大人工“润滑剂”。

低首付对应低储蓄，低收入对应低利率（未来还会降低），所以更直白点讲，就是向储蓄可能没那么多收入可能没那么高的人群，打开了进场购房的大门。

第二是为了稳住那些蠢蠢欲动准备抛售离场的人去，以降低利率这种方式直接减轻高位站岗人群的持有成本。

从而尽量抑制因为资产价格下跌叠加持有成本居高不下而导致的抛售潮，避免大量房源挂牌出售后的格碾压而导致进一步价格下跌的死亡螺旋。

所以这次LPR降低的是利率，推动的是进场人数，稳住的是资产价格。

某种程度上来说，金融系统的让利，央行的降息降准等宏观的保驾护航，本质上其实都是为过去过度依赖房地产发展造成的资产泡沫来买单。

太多的债务堆积在个体的头上，换来的是以土地财政为发动机，以房地产为火车头，以房地产上下游几十个相关产业为车厢的“地产号特快列车。

这趟列车，在拉动了过去十几年GDP高速增长的同时，也带动了地方以土地为锚的土地金融化式举债发展。

而地方又以房地产带动的土地金融来举债“养”出了更多的基建和大量的招商引资。

于是我们看到的城市日新月异的变化，更便捷的交通，更环保的环境，更完善的公共资源，更多的可以选择就业在家门口的落地产业。

阳光的一面是值得肯定的，但同时阴影的一面也在落下，在这种房地产为表象以土地金融为内在的发展模式下，居民端必须为经济的发展而吃下绝大部分债务。

这个“吃”的具体化行为就是买房，通过居民端购房来支持土地金融化的底层逻辑，以此作地方经济发展的燃料。

买房不是买菜，不是块八毛可以解决的事情，因此一旦买房就相当于让一个普通个体或者家庭和一份沉甸甸的债务结下了“不解之缘”。

而这之后再想让这个个体或家庭在其他领域贡献较多的消费，就多少有点过于乐观了。

所以我们看到了刺激内需的会议越开越频繁，下乡的家电和汽车来了一遍又一遍，但效果却总是差点意思。

原因还是在个体身上，个体无法用增长的收入卸掉身上的债务担子，所以只能做存量分配。

就这么多收入，房贷吃一点，消费就少吃一点，这个消费少不一定少的就是消费的频次，也可能是消费的价格和级别。

电商领域拼多多的异军崛起，还有淘宝以及京东集体发力杀回低价区间，也许就是相对较好的佐证。

显然，债务驱动型经济发展模式的还债期代价正在一点点展现出来，从居民端上来讲保守性的使用货币的策略成为了相当一部分普通收入个体们的一致选择。

有计划的开销，有准备的储蓄，不透支的消费理念。

居民端开始对未来经济发展的保守预判，对自己收入未来增长的保守预期，对不确定风险的加剧担忧，对债务的逐渐愈发抗拒。

堆积中的钱开始变多，流通中的钱开始变少，虽然我们一直避免和通缩这个词挂钩，但在9月6号的第六届外滩金融峰会上，前央行行长易纲还是说出了那句：“中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上”的预警。

所以除了作用于房地产领域之外，降低LPR利率还想作用的就是释放那么“一丁点”的消费能力

从存量房贷利率降低，到LPR大幅度的继续下降，看得出来“一鱼两吃”的路子上面有关部门也知道是行不通的。

于是通过不断的降低债务利率，比如LPR的降低来修复居民负债空间的经济政策转向开始出现

毕竟居民的可支配收入就这么多，房贷又拿走了相当一部分工资剩余，剩下的还得顾着日常消费和家庭基本开销，再加上个孩子的教育开支，基本上可结余的不会“很多”。

这点结余一部分家庭大概率会选择储蓄起来，过去几个月央行报告中居民储蓄的几次亮眼的成绩就是个体对待消费以及对未来经济增长预期趋于保守的最好诠释。

没办法，没有完善且具备普遍性的福利兜底机制，个体只能用储蓄给自己买一个未来还算可靠的安全感。

而基于这种保守趋向在居民端的蔓延发展，即使调控的刀法再精湛，这条“消瘦”的鱼儿也做不出两种吃法，个体的肩膀没办法同时挑起楼市和内需的两个担子。

所以LPR只能让利，也必须让利。

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LPR利率还会继续接着降低，因为拆解居民端债务的任务绝对不是指望这一次就可以完成的。

要清楚一点，过去以房地产为主要媒介之一的债务驱动型经济增长的势头非常迅猛，但这种迅猛总是持续不了太久就需要补充“燃料”。

每次一补充都是债务负担的加重，也是对未来某种程度上的透支。

楼市08年到15年这段长期增长阶段迎来的是天量的新房库存，最后是棚改货币化用更高的杠杆推后了本该当时就尝试解决的问题。

问题是解决了，但高杠杆+高负债+增速远不及房价涨幅的个体劳动性收入却成了第一次棚改后留给未来经济的安全隐患。

接着就是16年到2021这一阶段，结果21年中在三道红线收紧房企融资的血管后，债务的重担终于压垮了楼市，这时候转过头再指望居民端买房已经不现实了。

居民端不是聚宝盆，更不是摇一摇就掉金元宝的发财树，在第一次棚改后居民端就已经陷入了左手高房价右手低增长（相对于房价的个人收入）的尴尬时期。

而这种尴尬期注定了，楼市必然会重新像15年一样陷入去库存的泥潭，而不同的是面对当前居民端更高的杠杆率和相对更高的房价来说，这一次无法再像2015年那样“鲤鱼翻身”了。

所以说之前住建部讲过的“止跌回稳”就是一次面向市场发出的非常务实的信号。

能不再下跌，能稳住价格，就已经算是未来一段时间里楼市可能获得最大胜利。

而即使这种对于相对于以前的楼市高增长来说相当务实的房地产的预判，也需要LPR继续不断的下调利率才可能实现。

让利不能停止。

另外，接下来和LPR一起降低的还有存款利率。

我们都知道存款对于银行来说是负债端，而存款利率则是银行的负债成本，所以存款利率的而降低一方面是给银行撑开利差空间，让银行的利润不至于捉襟见肘，另一方面也在对抗通缩。

其实远不用等到未来，当前的存款利率就正在从中小银行到大型国有银行全方位无死角的大面积进行降低。

“都别存钱了，能花钱的去消费，不愿意消费去投资，让货币赶紧流通起来”。

政策导向意图是明确的，但目的不一定能达到，低利率恐怕很难把投资路子少的可怜的普通个体的存款赶出银行。

不是存在那非要为了几个利息，只是单纯的给自己收入增长不确定的未来做一份储蓄。

投资和消费，个体当前都不是很感冒。

做那些卷成红海的实体投资怕自己成为尸体给那些“秃鹫”吃掉，去消费又担心花掉的钱自己赚回来太难太辛苦。

通缩的影子已经照了下来，你的支出是我的收入，个体收入预期降低，消费预期就会跟着走低，而支付越走低，未来的收入必然一起跟着下降。

所以在还没走出通缩的阴影前，思前想后，居民端大概觉得还是存着好。

有意思的是在过去通胀这个词总带有一定的威慑性，让个体总担心银行里的存款，担心会被通胀稀释掉自己那点劳动剩余，于是左看看右看看希望找个地方把钱扔进去，然后祈祷跑赢通胀。

楼市在很多时候就承担了这个“对抗”通胀的角色。

可目前的房地产显然并不并具备与通胀对抗的功能，自身价格泡沫的摇摇欲坠，以及三番五次用政策救市后依然疲态尽显的市场行情早已经让其失去了对抗通胀的神圣光环。

再加上关于通胀的讨论和研报已经被通缩逐渐挤占，成为在宏观经济中“引人注目”的C位一样的存在，个体的储蓄，很难再被“勾”出银行。

货币被以储蓄货或其他方式窖藏，通缩压力就会继续增大，从国家统计局前三季度的数据可以看得出来，尤其是CPI和PPI这块，基本在数据层面上已经较为明显的表现了通缩的风向。

LPR和存款利率的双降低，或许（可能性较低）可以把更多的货币从房地产上拉出来（降低利息支出），但想要走出通缩的阴霾，金融政策恐怕还得加把劲。

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其实很多时候我们关注LPR只是把问题表象化了，更多的需要看到背后的原因。

内需消费的不振，楼市新房去化和二手房抛售的压力，这些都是LPR降低的动力所在，而更深层次的原因依然是有效需求的不足。

想消费的心劲还在，但想消费的能力是不是和心劲匹配就很难说了。

继续让利吧，在收入增长和分配改革依然还没完全到位之前，只有通过利率上的让利间接减轻居民端的债务负担。

从平减指数连续七个季度是负值的数据来看，实际利率依然高于名义利率，所继续以降利率的方式来拆掉居民端债务的操作势在必行。

利率还是太高了。

只有居民端负担轻了，有效需求自然能上来一些，而有效的需求对冲的则是旺盛的生产，只有这样CPI与PPI压力还有通缩其他方面的影响等等一切的麻烦才可能会得到部分的缓解。

回头想想很有意思，当初通过房地产为锚点的拉动经济增长获利的方式有多轻松，现在的维护房地产被债务咬住不放的样子就有多狼狈。

当然，微观上或者说具体到个体身上，任何一次降低LPR利率都是实实在在的让利，是可以让每个在楼市负债的个体切身的体会到债务压力的直接降低。

可以肯定的说，这是务实的直接的，且能在最短时间内发挥效果的“优秀的金融政策”。

不过能发挥效果不等于能全盘救活。

如果指望LPR的降低，就会让楼市打翻身仗，让房价甚至再次冲回上行通道的话，那还是多少带点天真了。

经济的转型是必然，房地产的担子肯定会逐渐交给其他高新产业来挑，而这个速度在接下来的时间里会越来越快。

所以除非你是高净值人群，投资个把一线城市的核心区域的房产作为资产配置调整中的一环的话，不然最好还是审势而行。

绝大多数城市的房地产，夕阳了。

就这样。

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