在未来很长一段时间内，中国房地产市场的赚钱效应依然强于A股，但是必须聚集在上海与深圳一带
文\丁彦皓-可信财商
一、过去20多年支撑中国经济高速发展的关键因素之一是土地财政，中国独有的土地财政制度叠加银行的杠杆效应放大了房地产的经济支柱功能，自然土地财政在制度上天然优于股市
任何经济体都有其独有的发展基因，过去20多年支撑中国经济高速发展的关键因素之一是土地财政，出现土地财政现象的主要原因是当年中国的革命是围绕土地展开的，且极为彻底，最终确定了城市土地全民所有的制度，为后来的土地财政奠定了基础
但是美国经济更多是基于金融，自然股市、债券等资本市场领域成为其经济的支柱，与中国存在差异
当然也有经济发展的阶段不同，在经济发展的初期，通常是劳动密集型产业、基础设施和房地产先行，而银行天然与基础设施、房地产是一体，尤其中国独有的土地财政制度叠加银行的杠杆效应放大了房地产的经济支柱功能
中国的市场经济是嫁接在计划经济之上的，政府对各行业的管控远超其他基于市场的发达经济体，尤其中国拥有全球最庞大的国有资产，这是中国经济的根基，自然让政府在各领域的政策与制度上都向国有资产倾斜，诸如股市
事实在过去的20年多中，对中国经济形成最大增量财富的互联网与移动互联网行业的龙头企业就根本没在A股上市，更别提进入指数，最终让A股与经济的发展形成了背离，也是指数长期横盘的关键
股市在各领域倾向于国有资产的现实最终无形中透支了股市的运行效率，但是土地财政属于地方政府的收入范畴，与国有资产高度一体，在制度上天然优于股市
尤其在过去20年，中国经济持续面临阶段性的发展困境，诸如债务、就业、国企改制等，最终股市都以制度倾斜的方式辅助政府解决经济发展中所面临的阶段性困境，但也无形中透支了股市的市场资源配置效率
二、房地产对政府所产生的利益效益远超股市，自然更受政府的青睐与支持
曾经政府将股市定性为为国有资产解困，现在又让其辅助实体经济与高科技产业发展，自然股市就成了实体经济与高科技产业发展的“提款机”，一旦IPO与定增后，股价涨跌对政府的利益就极为有限，自然政府也就无意愿挖空心思的人为推高股价
而房地产的发展却实实在在的让政府通过土地出让金与税收获得了房价70%至75%的红利，极大地充实了地方政府的财政实力，尤其房地产产业链能够带动200多个行业与2000多个产品，是妥妥的支柱产业，自然颇受政府的青睐，这让政府不但有意愿推高房价，而且还基于市场原则将房地产列为支柱行业，大力支持
地方政府的财政收入通过土地财政充实后，完善当地的基础设施建设，又提高了房地产的基本面，推高了房价，最终让土地财政和房价形成了相辅相成的迭代升级机制
叠加过去40年是中国人口城市化的关键期，7亿多人口从农村涌入城市，形成了天量的住房需求，且城市化、房地产以及劳动密集型产业等共同推动了经济的增长与社会收入的提升
但是舆论与社会潜意识只关注城市的房价上涨，忽视了数亿农民的住房崩盘，这就意味着房地产天然是个对垃圾标的出清的市场，效率极高，而股市却是鱼龙混杂，最终深陷“劣币驱逐良币”之困
三、虽然最终决定中国经济可持续发展的关键是基于资本市场的高科技行业，但是当下必须通过人为推高房地产的大发展来解决地方政府和开发商前期集聚的巨额债务以及填补新旧产业更替留下的红利空白
在经济发展的特殊阶段，房地产无形中成了中国经济的主导，其对经济的推动力远超股市，自然赚钱能力也就强于股市了
当前中国经济正处于新旧交替的关键期，虽然产业升级转型的进程远超预期，但是新兴行业所释放的红利依然无法覆盖房地产等曾经支撑中国经济的传统行业所萎缩的红利，出现了空白期，经济开始降速
据2024年前三季度的经济统计数据能够得出，经济降速的关键是房地产行业萎缩过度，产生这一现象的关键就是对房地产行业的运动型调控，人为急速踩刹车，未给行业缓冲的机会，让经济彻底卡壳了
几十年来，中国经济早已与房地产、土地财政融为一体，甚至是基于房地产、土地财政的基础上发展而来的，突然间就全面否定房地产的经济支柱属性，必然会让经济出现断崖式下跌
事实目前中国社会75%的财富沉淀在房地产上，一旦房地产行业被人为瞬间降至冰点，必然收缩社会的资产负债表，冲击整个社会的消费潜力，最终遏制了产业升级转型的进程与高科技产业的发展
尤其地方政府和开发商前期持续大幅扩张所积淀的近200万亿债务必须通过房地产行业的大发展来解决，一旦房地产被人为嘎然而止，前期所积累的巨额债务必然会以危机的形式凸显，最终对中国经济造成不可逆的冲击
不可否认，虽然最终决定中国经济可持续发展的关键是基于资本市场的高科技行业，但是当下必须通过人为推高房地产的大发展来解决地方政府和开发商前期集聚的巨额债务以及填补新旧产业更替留下的红利空白
如果经济长期萎缩而无作为，最终必然会造成大面的破产、失业与债务危机，让经济承受无法逆转的损失
四、目前中国经济的当务之急首先是化解地方政府与开发商前期积累的债务、推动经济增长，缓解就业、破产与债务的压力，最终必然人为推高房价，形成赚钱效应，让还能买得起房的“有钱人”高价接盘地方政府与开发商前期积累的巨额债务
理论上，未来中国经济发展的主旨是基于资本市场的高科技产业，但是这需要对A股进行革命性的制度改革，让其回归股市的基本属性
但是事实目前政府受制于经济的现实，根本无力大幅改革A股，诸如不能为了提升A股的公允出清与杜绝“劣币驱逐良币”的困境就忽视就业与债务压力，大面积的让垃圾标的退市，尤其是国有企业
只要不大面积的退市垃圾标的，A股的效率必然打折，但是中国社会与政治的现实决定，任何时候民企都必须让道于国企，在A股依然如此
股市发展必须基于各种因素的综合运作，目前处于中美国际主导权之争的关键期，中国又在金融领域弱于美国的现实决定其必须防范美国主导的国际资本通过增量货币推动的资产价格大起大落来收割中国社会的财富与扰乱中国市场的资源配置效率
另外，散户占流通盘大多数的现实又让A股极易形成羊群效应，大起大落，不但导致社会财富急速聚集在机构等高认知群体中，而且还形成资产泡沫与金融风险，最终迫使政府强监管，但又无形中遏制了A股的价值公允
最近政府一直在呼吁构建完善的资本市场，但是这是个逐步推进的过程，目前中国经济的当务之急首先是化解地方政府与开发商前期积累的债务、推动经济增长，缓解就业、破产与债务的压力
而这一切必须基于向房地产市场注入天量的增量货币，人为推高房价，激活房地产产业链与推动经济增长与让还能买得起房的“有钱人”高价接盘地方政府与开发商前期积累的巨额债务，解除经济潜藏的债务危机
由此得知，在未来很长一段时间内，中国房地产市场的赚钱效应强于股市
五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的高科技产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城有九大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都将落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与上海平均接盘力7万有5.7万的差距
5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，利率3.45%，在最佳的时间低利率撬高杠杆
6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨
7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的可控
10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减10000元
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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