当下社会,房价涨跌一直是大家关注的焦点,特别是关于房价还会不会涨的话题,众说纷纭,各种观点和预测纷至沓来,我看过一篇分析报告,报告中有专家提出:到2030年,房价会是现在的4~5倍!而且,专家也给出了2个支撑因素,分别是:

1、未来我国的城市化发展仍然有较大空间。过去几十年,我国的城市化进程飞速发展,大量的农村人口涌入城市,比如深圳,从过去的一个小渔村发展成现在的国际化大城市,人口数量急剧增长,城市规模不断扩大,这就是城市化的典型案例。

虽然现在我国的城市化已经进入后半程,速度会有所放缓,但根据联合国相关机构的预测,到2030年,我国的城市化率或将达到70%,2060年达到80%,也就是说,未来20年,我们仍然有10个百分点的增长空间,按照过去的经验来看,每增长一个百分点,至少会带来1000万的新增城镇人口,10个百分点,就是1亿人,倘若如此,这无疑是一个庞大的购房潜在群体。

2、楼市的需求不会消失,只会改变。以北京为例,北京是我们国家的首都,人口规模庞大,每年都会有大量的高校毕业生以及外来务工人员涌入,买房的需求会持续存在,而且,人人都希望住大房子,住好房子,这是人性,谁也改变不了,这也就是我们常说的改善需求,简单来说就是,楼市的需求不会消失,只会改变。

更重要的是,房产作为居民家庭资产中占比最大的一部分,投资和保值需求也会一直存在,很多家庭都把房产视为财富的象征,即使在当下的市场环境下,依然会有人愿意投资房产,期望通过买房来实现财富的保值增值,这是不容置疑的。

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以上2点,就是个别专家认为到2030年,房价会是现在4~5倍的支撑因素!但我却想问一句,这可能吗?你们是不是也有这样的疑问?我从事房产行业也有15年了,在我看来,房价未来继续上涨的可能性微乎其微,而是会进入一个较长的调整周期,在此期间,房价稳步下跌是大概率事件!为什么?3个原因。

首先是经济的不确定性太大。现在全球局势变幻莫测,地区冲突不断,各个国家的经济都不算好,我们也不例外,很多企业正在面临经营困难,大量的员工失业或者降薪,老百姓的购买力持续下降,这已经是很普遍的现象了,就拿房地产行业来说,这几年市场持续下行,相关从业人员的收入骤减,在这种情况下,他们是无力承担买房这样高额支出的。

而且由于经济前景不明朗,大家对未来的预期不明确,投资房产的动力也在逐渐丧失,要知道,过去多年,房地产业的相关从业人员可是楼市的排头兵,不仅起到了推广的作用,还承担了大量的“去库存”!其他行业也是这样,行情不好的时候,收入不高的时候,消费自然就减少了,这是可以预见的,更何况买房这样的高额支出。

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其次是住房总量已经过剩,新增购房需求后备不足。根据住建部的数据显示,目前我国有至少6亿栋房子,人均0.43栋,理论上人均住房面积已经达到41平方米,远超欧、美等发达国家,位居世界前列水平。根据央行的数据显示,截止到2019年底,我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96%,户均1.5套,其中还有超过40%的家庭拥有2套及以上住房。另外,还有数据显示,我国的房地产空置率已经高达21%,远超发达国家5%~10%的正常水平,理论上来说,每5套房子就有1套空置,这些空置房足够2亿多人居住,三、四线城市,空置率高的现象更为严重。

除此之外,根据《中国统计年鉴2024》的数据显示,2023年,我国出生人口约为902万人;2024年上半年,我国出生人口约为430万人,有专家预测,2024年,全年的出生人口约为882万左右,甚至难以突破880万,出生率位居全球倒数第二。

还是根据《中国统计年鉴2024》的数据显示,2023年,我国65岁及以上人口数已经达到21676万人,占总人口的15.4%,这意味着我国已经进入深度老龄化社会。

综合以上数据,可以说明,目前,我国的住房总量已经过剩,而且未来的新增购房需求明显后备不足,在这样的情况下,房价如何涨?如何涨4~5倍?

最后是炒房的风险越来越大。房地产已经告别辉煌时代,进入黑铁时代,现在房产的主要使命是满足老百姓的居住需求。另外,随着房地产税的出台,房屋老旧后的维护成本提升,土地供应方式的改变以及住房金融模式的改变等一系列举措的实施,房产的金融属性被不断削弱,炒房的风险越来越大,比如上海试点房地产税,就让很多人感觉到了房屋持有成本的增加,从而就会对炒房更加谨慎。

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总之,房价的走势会受到多种因素的交叉影响,不能简单的预测还能涨多少,这是没有说服力的,特别是涨4~5倍这种预测,个人觉得就是无稽之谈,在当下复杂的经济和社会环境下,我们更应该理性看待房地产市场,摒弃投机心理,回归居住本质。对此,你怎么看?