9月19日，越秀地产拿下了海珠西314地块，也就是之前星汇海珠湾的售楼部的位置，总价35.6亿，楼面价3.4万/平。
容积率7.4，预计会建成3栋超高层，星汇海珠湾是50-55层，未来这个地块应该也差不多。
从拿地成本来看，和燕语堂悦差不多，再从容积率和定位来看，也是对标燕语堂悦的刚需和刚改户型。
不过户型上会更好一些，毕竟越秀有后发优势，而且周边都是越秀开发的，整体性也比较强，D区也有地铁口，和燕语堂悦是一个正面竞争的关系。
另外，星汇海珠湾比较靠近里面，相对来说安静一些，还有越秀建的商业和公寓，未来江边再开发好一点，整体性就会强很多，城建也会起来。
但都是超高层和高密度，即使户型上是加分了，但也会劝退一部分改善买家。
从燕语堂悦的定价就可以看出来，77的三房都要450万了，90的三房也要550万了，虽然是比光大锦榕湾的要便宜，但是对比周边的二手可是贵了不少，比如金碧三期和保利花园、保利百合等。
也就是说楼龄是新了，但面积又小了，用同样的价格其实没有升级，反而在降级，刚需在海珠西，只能是选择这种又高又密没有花园的产品。
上面说的是一些事实，所以才有了改善人群要么去选西边改善的龙头，或者去选城市界面更好的万博。
说完海珠西的定位，我们再回到海珠湾的这块地来看。
这块地想要卖得比燕语堂悦好，还真是有一定的难度，一方面是地价确实不便宜，二是有星汇海珠湾二手的竞争，和新房比总价，和二手拼单价。
为了维持利润空间，只能进一步压缩面积，燕语堂悦是90方做三房，越秀就会80方做三房，总价比你便宜，但是单价并不便宜，预计单价在5.5-6.5万之间，总价在440-480万，大面积会贵一些。
但如果单价贵了，或者超过6万了，那就没那么划算了。
要知道星汇海珠湾的楼龄也是很新的，入住也才四年左右，如果是D区交楼都不到一年，除了户型得房率不高外，并没有太大毛病。
再来对比它95-100方的三房两位，单价才5字头，如果新地块要卖六万那就贵太多了，而且还有三年的利息成本和租房成本也要小几十万吧。
所以，这块地尴尬那是在所难免的，我相信现在海珠湾的业主最苦恼的并不是新盘带来的竞争压力，而是施工的噪音和灰尘吧。
最后我们回到标题，为什么说是海珠湾是海珠西次新盘的代表。
一是体量还是比较大的，周边有很多老旧的二手置换群体，二是楼龄新，年轻人更容易接受，他们对超高层的接受度较高。
周边其他的要么是老破小，要么是大面积江景房，而海珠湾的总价在400-700万之间，是比较符合年轻人对房子以及对城区执念预期的，想要留在海珠，那你就得接受它的现状。
目前海珠西成交较多的，并不是这些次新的二手，反而是那些总价低的老盘，比如金碧花园，每个月成交能排到全广州前三，大部是100-300万之间的一期两房，还有保利花园，总价是在300-400万之间的两房和小三房。
另外还有翠城花园、光大花园一二期，这些楼龄都是超过20年的，性价比便宜，地段配套不错，而且有学位优势。
当前海珠西的二手流量还未到这些次新盘上面来，不过往后看的话，这些次新盘进入二手市场，大家的认知上来了，逐步开始接受这些超高层高密度盘的时候，这些次新二手盘的价值还是会上来的。
当前海珠西不缺流量，不缺好房子，缺的是政策的支持和倾斜，没有看到太大的增量和变化，之前的创新湾概念很久也没有人再提了。
未来只能依赖10/11号线通车，把更多的刚需从珠江新城和琶洲以及买不起天河又不愿去荔湾和番禺的购买力拉过来。
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