化债的关键是拉房价，但仅有少数地区的房价会上涨，重点推荐上海周边附属城市
文\丁彦皓-可信财商
一、中国经济的基本盘依然基于房地产与土地财政，一旦房地产与土地财政行业萎缩，必然会冲击经济的基本面，2024年前三季度经济增长率创历史最低值的唯一原因就是房地产大幅萎缩与土地财政被巨额债务绑架导致的“休克”
过去20多年，中国经济是在土地财政与房地产的基础上演变而言来的，一方面中国特殊的土地所有权制度决定的土地财政制度，另一方面就是房地产的支柱产业属性
经过20多年的高速发展，房地产与土地财政已经与中国经济高度一体，虽然目前中国经济的增量来自于产业升级转型后的高科技产业，但是经济的基本盘依然基于房地产与土地财政，一旦房地产与土地财政行业萎缩，必然会冲击经济的基本面
2024年前三季度经济增长率仅为4.8%，最近20多年的历史最低值，产生这一结果的唯一原因就是房地产大幅萎缩与土地财政被巨额债务绑架导致的“休克”
其实，房地产是所有产业体系中，产业链最长与涉及行业、产品最多的产业，天然具有支柱产业的属性，尤其在过去几十年中，近7亿农村人口城市化与城市住房改善产生的大量的住房需求，住房严重供不应求的现实决定房价上涨
又由于地方政府通过土地出让金与税收的形式拿走了房价的70%至75%，充实了土地财政，使地方政府借此大搞基础设施建设与培育产业，既增加了社会的收入，也提升了房地产的基本面，推高了房价
尤其自2001年12月中国加入WTO以后，中国经济的比较优势叠加全球市场导致中国的外贸出口实现了持续大幅增涨，最终让中国经常项目盈余急速攀升
当时中国又实施贸易盈余强制结售汇制度，大量的经常项目盈余最终以M2的形式投向市场，最终推高了房价，导致全国城市的房价持续大幅非理性攀升
二、漫长的行业低谷期和政府的强势打压让地方政府与开发商前期积累的200万亿巨额债务出现大面积的兑付危机，另外，中国社会财富的75%聚集在住房上，一旦房地产行业走衰与房价下跌，社会资产负债表收紧与预期逆转最终导致消费下滑，再次冲击经济的基本面
2016年，房地产持续非理性攀升已经凸显金融风险，且対实体经济与高科技产业形成了挤压，大量的资源、资本与人才涌向房地产市场，最终使实体经济与高科技产业出现中空
基于此，中央提出“房主不炒”，持续通过各类措施打压房价，使其回归理性
2020年，新冠疫情爆发后，除中国外的其他国家都通过大幅货币宽松来缓冲疫情对经济的冲击，导致中国房价再次回调
2021年，中央意识到美联储即将货币政策逆转，大幅加息，为了杜绝美联储持续大幅加息对中国经济实施收割的现实再次让中央收紧房地产
2024年，中国经济出现断崖式下滑与美联储逆转货币政策，开启降息进程，尤其漫长的行业低谷期和政府的强势打压让地方政府与开发商前期积累的200万亿巨额债务出现大面积的兑付危机，已经严重的冲击了中国经济的基本盘
另外，中国社会财富的75%聚集在住房上，一旦房地产行业走衰与房价下跌，社会资产负债表收紧与预期逆转最终导致消费下滑，再次冲击经济的基本面
现在横在中国经济面前最大的障碍有三点，即
1、 地方政府与开发商前期积累的巨额债务已经彻底的点了中国经济的死穴，不但毫无腾挪的空间，而且已经形成致命的潜在金融风险，处理不好，必然动摇经济的根基
2、 房地产行业走衰与房价下行让社会资产负债表收缩与预期悲观导致消费大幅下降
3、 房地产行业走衰与土地财政休克已经严重的冲击了相关产业链与企业的运营，最终冲击了经济的基本面
三、化解地方政府与开发商债务最好的办法是人为拉高房价，让社会高价接盘地方政府所持有的土地和开发商所持有的房产
现实逼迫中国经济必须尽快推行两项措施，以缓解经济下行的压力，即
1、 化债，尽快化解地方政府与开发商前期积累的巨额债务，释放土地财政的潜力与缓解开发商债务对中国经济的掣肘
2、 通过激活房地产与土地财政产业链逆转经济下行的态势，维持经济基本面的稳定，杜绝大面积的破产与失业
其实，化债无非两招，即
1、 印货币，即央行购买特别国债，由中央财政偿还地方政府到期的债务本息，但是这个规模极其有限，只能在兑付的关键期救急，很难规模化
2、 人为推高房价，形成赚钱效应，鼓励社会高位接盘地方政府与开发商前期积累的债务
其实，目前需要化债的不仅仅是地方政府，更应该是开发商，开发商所涉及的产业链过长与行业众多，一旦形成债务兑付危机，最终必然冲击经济的基本面
化解地方政府与开发商债务最好的办法是人为拉高房价，让社会高价接盘地方政府所持有的土地和开发商所持有的房产
目前中国社会存款约为149万亿，以5倍杠杆来计，仅需20万亿社会存款就能够让地方政府和开发商的债务得到解决
由此得知，人为拉高房价，形成赚钱效应，高价变现地方政府与开发商所持有的资产，最终让社会高位接盘地方政府与开发商前期积累的债务是这一轮化债的关键
四、当前中国经济的救急之策就是急速激活房地产行业与人为推高房价，只是这一轮房价上涨最大的特征是“结构化”，而非曾经的全国城市房价普涨
10月28日，财政部副部长廖岷表示，中国有信心实现全年5%左右的经济增长目标，其实在如此短的是时间提升经济的唯一出路就是急速激活房地产行业与人为推高房价
基于此，中央与各级部委出具系列鼓励房地产行业发展的政策，甚至中央政治局明确提出“止跌回稳”、严控增量、优化存量以及支持盘活存量闲置土地
事实通过各地的住房交易量、土地拍卖价、舆论动向以及银行信贷等政策能够清晰的得出，中国已经进入第四轮房价暴涨的进程
只是这一轮房价上涨最大的特征是“结构化”，而非曾经的全国城市房价普涨
其实，即使政府持续出台利好政策，但最终能够推高房价的前提依然是基本面持续提升的低估优质资产
中国房地产市场的基本面已经发生了根本性的变化，主要体现在三点，即
1、 人口流动从曾经的城市化演变为大城市化，即全国人口都在向长三角、珠三角以及核心城市迁移，而三四线城市与农村呈现人口净流出
2、 高附加值的高科技产业向长三角与珠三角“聚集”，国家也有意将低附加值的劳动密集型产业迁移至中西部，腾出空间让东部集中精力发展高科技产业
3、 北上深杭广等东部核心城市核心地区的房价已经被严重高估，且基础设施建设饱和，现已形成稳态，很难有增量的净流入，基本面也不可能有大幅提升的空间，投资价值极其有限
由此得知，目前仅有长三角与珠三角部分地区具备这一条件，即准确的说在长三角仅限于上海以西、无锡以东、苏州以南与杭州以北这块地区，而市中心核心地区的房价已经被严重高估，且基本面趋于稳定，可提升的空间极为有限，投资价值不大
其实，产业、资本与人才是从高房价地区向低房价地区流动的，任何地区一旦发展饱和，房价上涨到一定程度后，则会通过高房价限制增量的产业、资本与人才涌入，逼迫其不得不流向紧靠的低房价地区，形成增量，提升当地房地产的基本面，诸如，从投资角度来看，上海陆家嘴的房产投资价值最低
基于此，本文推荐湖州与张江长三角科技城
五、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机
其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即
1、市场演变路径
2、国家的政策导向
但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就
张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期
科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建
图张江长三角科技城区位图
上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的高科技产业与年轻人赶至其他地区
最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城有九大特征，即
1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持
2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势
3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都将落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应
4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与上海平均接盘力7万有5.7万的差距
5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，利率3.45%，在最佳的时间低利率撬高杠杆
6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨
7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍
8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位
9、政府已经出台明确的规划，未来发展的蓝图已定，但是周边目前仅是稻田，未有拆迁成本与开发时间的可控
10、凡是在本文作者丁彦皓推荐的张江长三角科技城楼盘购房，可在已打折的基础上总价再减10000元
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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