我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
上周看了一些楼盘，要么是尾盘瑕疵房源，要么价格就很难谈，和我打听到之前的优惠相比，确实更高了，感觉错过了国庆和年中的那波低迷窗口期，现在买的话倒也不是不可以，就是担心后面新房会不会绷不住，还会大降价？
房段子解答
我们讨论的基础是城市核心板块优质新房的价格趋势，而非偏远郊区或者垃圾产品的价格。
昨晚和团队小伙伴聊当前的新房价格，能否持续，我觉得这是一个伪命题，行情是肉眼可见的火热，退一万步即便是一阵风，那么风停了就又要降价促销吗？
薛定谔的房价，房价是供需关系的结果，金九银十的促销，使得后面好点地段的楼盘，无房可卖，那么此时供大于求，价格还能应声下跌吗？
除非能有天量的供应随时补货。
但纵观成都土拍分布，即便马上连夜修售楼部，也很可能青黄不接了。
其实目前很多板块的房源都在年中慢慢促销、九十月份快速去化，到现在，存量不足，各区去化周期正在快速下降。
看看纯新房呢？
青羊就剩个中海，外加蠢蠢欲动但价格也不便宜的中旅；
金牛就看茶花的保利和眉山；
成华二八当前就中环天宸顶着，目前冻资900组，非常震撼。崔槐有越秀、澳南以及首开坐镇，蓄客也很不错。华天三剑客，则各有得失，并非天量供应；
锦江川师TOD闷声发大财，林家坝中小户型几乎无房可卖，仁和、驸马是顶豪当另论；
武侯当前能打的就是天鹭满园；
高新当前没啥能拎得出手的纯新房，是封盘的远达，还是卷不起来的交投善成？又或者200p+的新绿色？还是等新川的高投地块？
至于天新，核心的天C，除了滨江豪宅，都已纷纷入市，去化也七七八八；
二圈不讨论。
所以能等的多吗？并不多，如果还讲究一点地缘方位，那么就更少了。
供需关系（根本性的扭转）>大行情（政策、金融，市场回稳）>小周期（金三银四金九银十，年底冲量）。
很多人是看不到这个层面的，总觉得是一阵风，后面该垮还得垮，有些人在微博上和我杠，很无语。
我晓得这年头唱衰很能迎合情绪，确实有流量能吸粉，但睁眼说瞎话太违心了，平时瞎扯倒无所谓，但真正让想买房需要买房的粉丝产生误判，那就罪过罪过。
其实我并不单纯地喜欢这种紧张感，对我而言有利有弊，好处是确实很多咨询的粉丝，也多了很多想买定的客户，缺点是找开发商砍价越来越难，好房源越来越难找，优惠比以前更少，变相地增加粉丝客户成本，也不是我所愿。
而且这行太卷了，当甲方爸爸又挺直腰杆的时候，同行竞争就更大了，卷又卷不赢，躺又躺不平，可把我急得够呛。
咋办？顺势而为，且买且珍惜。此时此刻，恰如彼时彼刻。
会员提问
你好，我想把家里西河的卖掉置换南门，西河的无贷款租约快到了，然后自住外双楠一套。想买南门是寻求保值增值，买来也是出租吧。现在纠结的是时机如何？南边怎么买，预算大概是280万。
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
目前你们的情况还是很明确的，就是置换优质资产，当前西河的确没啥楼市起色了，未来也大概如此，所以考虑到保值的角度，而且本身还有额外预算提升资产的角度，我是很支持你们出售置换的。
1、西河的房子无贷款，75平，当前行情大概是1-1.2万左右，你定价95略微偏高，我个人觉得挂牌95可以，但是成交的心理预期可能要下90。
房子没啥大的发展了，十陵都没搞明白，更何况西河了，地铁也不算近，商业也没起色，早点卖掉吧，不要再入坑了。
这里说下为什么建议你置换，还有卖房的技巧，我曾经写过两条，你参考一下。（略）
2、武侯的自住这个我想应该是比较次新的，而且有实际需求，暂且不动也可以的，但是你们要考虑好到底是提前还贷还是不提前还贷，哪个更划算。
其实是一道数学题，按照目前的利率，年限都能计算很清楚。我建议你分别看看不提前还贷的话，武侯和接下来的二套房各自的利息成本是多少？（主要是你武侯是公积金首套，利息很低，如果结清再买二套，是二套房的利率）。然后再算算结清后，全部贷款汇总到第二套房来看的组合贷的利息成本，算一算哪个更划算就用哪种方式。
3、我们依然把预算考虑在200万左右的话，新房肯定是没法了，能买到的都是一些歪瓜裂枣板块，所以还是尽量往二手房看，目前的成都楼市格局来说，比较保值的，还是主城区，各区的一些重点板块，这些买法会比较合适一些。
尤其是南门高新，我觉得是比较好的，推荐你看看**，目前价格大概**以内可以买到，尽量尝试下90平的小套三格局，拿来出租或者自持保值都不错。
然后往大源世纪城方向走，我觉得既能保证学区带来的保值性，又能有大量产业带来的出租率。
建议看看**（刚需盘地段好，单价低，**万的级别可以入手大套二），类似的还可以看大源核心区的**是比较低单价入手大套二好保值出租的买法。如果要套三的话，我建议看看**，挨着世纪城不远，产业密集，租房需求旺盛，70多平的小套三还是很好出租的，租金可到4k左右，还是很不错的了。
如果要偏向一些大户型点的，那么建议重点考虑新川板块，区域内产业和人口都在加密，改善产品逐渐增多，后面能看得到一些增值性。建议考虑下**92平套三；**94平套三；**90平左右的套三，最后还可以看看一个很不错的楼盘，**，地铁口品牌楼盘，品质好租客多，可以买到76平的套三户型哈。
以上这些都是精挑细选的，真的值得你去挨个查看，地段楼盘品质，户型好坏，价格走势，租金情况都要细细打探。
最后就是几个查漏补缺。卖西河买南门时机是否适合？——适合的，低卖低买，机会窗口。西河的房子是否有持有必要？——没有必要性，看不到涨价的趋势。南边的房子选择高新还是天新？——选择高新，天新此前泡沫较大，现在回落很多，在认可度，人口密集度都还是有所欠缺。
你提到的**的房子1.3万并不是捡漏哈，只不过是一个正常价，而且还不好出租，因为房子太多了，房东很内卷，上班族又不喜欢到这样的**上来，所以我觉得价格还要踩踏，你不要去乱接盘这种供需失衡的楼盘。
会员提问
你好，我是痛失西派少城的1800多号，所以现在想看看其他的了。本身有一套杉板桥的132平套四在卖，挂的350万，买新房首付倒是可以不靠这个卖的钱，所以不是那么急。但是肯定是计划要卖掉。您觉得我该不该降价出售呢？再买的话，预算是五六百万偏增值，能兼顾到上学上班就更好了（市中心）。
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
西派少城1650号清盘，你是1800多号的确有些可惜，后面还有个3栋，但估计竞争也会非常激烈，因此咱们不去冒风险只为寻求一点点的概率。
先说**其实地段还挺好的哈，我个人喜欢杉板桥这个区域的界面和氛围，保值性刚改的属性也很强，只不过**内部比较错配，刚需和刚改扎堆，朝向也相对凌乱，是定位中等的楼盘。
这个**的132平套四，挂牌350是同户型最低的（挂牌少），单价2.6万会稍微偏高，现在的成交行情，大概是2.3-2.5左右。不知道最近带看多不多？如果不多的话，我建议适当下调再次吸引客户（比如2.5的单价？）。
最终成交底价，我建议可能是320左右吧。看你自己能否接受。虽然这套房子不影响你后续买房的预算，但考虑到整体楼市的下行趋势，还有你们不把这笔钱拿来用作另外买新房的首付，贷款的利率利息成本也是较高的，并不划算。这种户型租金大概是4k？租金回报率1.5%，低于定存呢，所以还不如早点卖掉。
因此从长期主义（房价下行，没自住，空置）、租金收益和再买的利息成本角度，我是支持卖掉的。挂牌350（可以调整到340左右），成交320的预期去卖。
至于说要买的话，目前上班在市中心，孩子读书也是稳定的，自住和学区都是解决好了的，另外寻找其他的偏向保值/改善的买法即可。
关键还是怎么买，我给精心整理了大概12个热门的再怎么买都不会拐的楼盘，你可以参考下，附带一些简单点评。
西派少城：http://t.cn/A6YDcbEN（只剩3栋了，概率更小，不刻意等待）
锦发广场：http://t.cn/A6YClye5 （攀成钢外围建议136-141户型，月底开盘，可以加强关注，虽然改善不到位，但是地段价值高，买入单价低，保值增值性强，有兴趣可以先找我介绍资深销售，下同）
东郊记忆/杉板桥的成华旧改、华天文旅：http://t.cn/A6lOwLpG http://t.cn/A6lOTj3e （这两个楼盘还没有确切消息，挨着招商中央不远，地段价值认可度高，建议华天文旅的143-196平纯T2改善产品）
川师大TOD锦江府南区 （川师板块的改善大盘，地段很不错，产品也有升级，估计下半年上市）https://weibo.com/1551561845/O4NYzy728
华润锦宸府：http://t.cn/A6OqnZqw （超预算了，千万级别，而且不好买到，算了）
金融城高投27亩：http://t.cn/A6YRKa8I （人才公寓，咱们不是就算了，买不到）
大源交投51亩：http://t.cn/A6WaVhp7 （这个项目还没啥动静，销售团队还没进场，估计要年底上市，观察中）
远达天宸名邸：http://t.cn/A6jI2m4X （百亩大盘，建议147户型，不到600万，T3格局，大源核心区，保值性强，目前已经开放售楼部，择日就要开盘）
新绿启境：http://t.cn/A6NmDyCy （去年开过一批次，抢得很凶，今年要开二批次，但是门槛大概是五六百万，观察中）
通锦阁：http://t.cn/A6YDVuH5 （青羊二区学区房，新房，现房发售，单价预估3万，产品中等，偏向学区兼顾自住，距离你们上班不远，估计年底上市）
麓湖w2：http://t.cn/A6Y135yP （T4产品，已经开盘，需要购房资格码，是偏向自住+保值的买法，距离你们太远，可能也不太合适）
蔚蓝卡地亚花园城 （豪改产品，价格梯度还不确定，可能会超预算，观察中）。
总的来说，我建议短期看看**、**，可谓最适合你们的答案。
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