周末我去看了刚开盘的热门楼盘御翠园（最大特点现房销售），进行了一下实地测评，下面我来按照地理位置及配套、项目情况、综合分析、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。
PS：北京有钱人真多，看到了很多豪车，现场很火爆，我排队了1个半小时才进去。
《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。
1、地理位置及配套
御翠园位于朝阳区姚家园路甲1号。临近地跌3号线朝阳体育中心站(300米)、高铁北京朝阳站，属于朝青商圈。快速通达三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使馆区商圈等城市核心商圈。产业丰富，高铁、飞机场非常方便，价格有支撑。
多维交通路网，临近东五环路、朝阳北路、姚家园路等，路网交通方便。
教育：
幼儿园：向日葵逸翠幼儿园、小天使艺术幼儿园、福禄贝贝幼儿园等；
小学：星河实验小学、国美家园小学等；
中学：北京市第二中学朝阳学习、润丰学校(东校区）
国际学校：北京拔萃国际双语学校，耀中国际学校，教育资源选择多样。
生态：
北京朝阳体育中心、星河湾生态公园、京城森林公园、姚家园公园等，周边生态环境很不错。
商业：
姚家园万象城、朝阳大悦城、金隅嘉品MALL、活力东方购物广场东馆等多家大型商业中心，一站式休闲娱乐购物。未来购物娱乐会更方便。
医疗：
附近医院有：民航总医院、北京华信医院、汉典中医医院、北京京医中医医院等，对于新房来说，这个医院配套还算可以了。
2、项目情况
项目地址：朝阳区姚家园路甲1号，改善盘。26栋楼共1252户：平层1024户，联排228户。平层是两梯两户的，得房率83%左右。
这个项目开盘现成非常热闹，人很多，排队进场，这个项目火爆的核心原因是由10万＋的基础上打了76折，目前销售价为7.6万元/㎡，140平三居1070万起、185平三居1390万起；345平联排别墅2620万起。2025年6月交房。
项目基础信息
占地面积：占地约9.78万平米
建筑面积: 约24万平米
项目楼间距：约80米
产权年限：70年产权
容积率：2.5
绿化率：30%
建筑类型：平层（总高16-18层）,联排别墅地上三层地下一层
社区规模：26栋楼共1252户：平层1024户,联排228户
采暖：自采暖
交付标准：毛坯交付
交付时间：已封顶，2025年6月
车位：价格未定，高层1:1.2，联排1:2
物业服务：家利物业6.5-8元/平
整个项目四周最多是双向双车道，没有大路，不会太吵。
户型情况：
平层1024户，联排228户，户型可以选择，平层的140平，185平户型主要集中在西北地块，联排户型集中在东南。对于豪宅来说，140平三居可以接受，185平才做了一个三居室，就比较可惜一些。
有185平的样板间，虽然是毛坯交付，但是可以给一个装修参考。
联排户型如下：
联排样板间：
工地实拍：
项目实拍图：
3、综合分析
该项目位于朝阳朝青板块北，2001年由李嘉诚旗下的和记黄埔于以约7亿元的总价拿下姚家园地块，面积为40万平方米，楼面价约1750元/平。
目前已开发逸翠园一期（南、北两个区）和御翠尚府。2005年6月开工后的八年间，逸翠园小区一期2006年左右开盘，御翠尚府于2013年左右开盘。
逸翠园小区一期的情况：
二手挂牌均价8.7万左右/平，一期为6-9层板楼和叠拼，150-190的三居，220-240的四居，叠拼260-330平，密度底，小区环境和物业服务都不错。
御翠园是逸翠园的二期，定位为城市高档低密住宅。
御翠园二手房的竞品分析：泛海国际11万多，星河湾约10万元/平米，观湖国际10万多，这样看的话新房御翠园的价格并不高，形成了价格倒挂。
御翠园新房竞品分析：竞品新房有北京宸园，成交价在10万+/平方，中建宸园为精装修，减掉装修成本每平为9万+，北京宸园户型和得房率更有优势，御翠园单价更有优势。
还有之前热卖的项目融创壹号院，精装修售价14万左右，减掉装修后约13万上下/平方，与御翠园位置比较近，都在东四五环朝青板块，属于同区域，但御翠园的平层价格每平米8万左右，联排产品价格定在每平12.5万左右，价格优势明显！
4、优缺点分析
先说优点：
御翠园位于朝阳区姚家园路甲1号，临近地铁3号线朝阳体育中心站(300米)，属于朝青商圈。快速通达三里屯商圈、CBD商圈、望京商圈、第三、第四使馆区商圈等城市核心商圈。板块北侧有798等文化创业产业、商业云集，附近吸引了众多外籍人士和海归人才居住，已经算是一个成熟的国际居住区，豪宅云集。产业丰富，高铁、飞机场非常方便，价格有支撑。
东四环酒仙桥的北京宸园，10月首开就卖出60亿+。东四环的认可度还是很高的。2600-4000万可以在东四环买联排别墅，也是非常哇塞的，五环内特别是北城五环内，只有二手别墅；比如紫玉山庄、亚运新新家园，这些五环内的10年以上楼龄的别墅总价都是3000-4000万。
再说缺点：
平层户型属于南北纵深比较大、东西跨度不大的户型，不算大通透户型，这一点比较受诟病。现在流行的比较好的户型是四叶草户型。
好了，关于御翠园的分析就是这些了，想看新房的小伙伴可以找我带看，绝对返佣多。
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