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新房报告由房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，让你未收房，先看家的模样！
第23期，中海锦业元晟
探访时间：2024年10月15日
房源情况：建面约143㎡，精装样板间
改造建议：境与宅设计
10月初，西沣三路上的中海锦业元晟对外放风要卖18000+元/㎡，搅的周边高价买房的业主心神不宁，这是要来砸锅？
上周，房价公示，果然首开价18300元/㎡起，靠近公园，学校，且是中海的牌子，这个房价成为周边所有人绕不开的门槛。
（中海锦业元晟开盘现场）
问的人也确实多，从售楼部开放到访超6200组，再到成为新政后首个摇号的小区，上周六，中海在高新君悦酒店开盘选房，476套房，现场卖掉了231套，成交金额近5.6亿。
虽然和过往中海小区逢开售罄无法相比，但在当下的观望市场里，开盘卖一半，还得是中海。
西沣风云
西沣路在西安，有高新小老弟的别称，一路之隔，就是高新最繁华的锦业路片区，也正是隔了一路，房价差了不少，买不到高新的人，常年把这里当做自住平替。
（西安高新锦业路）
从最早的金地西沣公园，再到后来的海亮，万科，融创，新城，中海，伴随着高新的一路吃肉，雁塔这里也是喝饱了肉汤，最贵的时候，新城，金地的新房也突破20000+门槛。
（中海锦业元晟位置示意）
打铁还需自身硬，西沣路区域在这几年的发展也还不错，以千亩雁南公园为中心，周边红星美凯龙，宜家荟聚商业，大雁塔西沣分校，雁塔二小，二中等陆续建成。
与同为外溢区域的鱼化寨、大寨路比，这里房子更新，与沣东长安比这里配套更全，只要价格不太浮夸，是有源源不断的买家。
原本深度参与周边城改的地主金地，在将土地转给中海后，于是有了现在的中海锦业元晟，大品牌，四代宅，好物业，百亩社区，完善配套在前，容积率高，纯高层在后，大家怎么选。
（中海锦业元晟开盘现场）
高新君悦酒店里坐满的500多人，盯着摇号现场的时候，已有答案，这也让中海成为10.17新政后，首个摇号开盘的小区。
（私聊房哥，付费咨询通道）
今天，我们从装修的角度，实探中海锦业元晟，从园区实景，看雁塔首个四代住宅，到底什么样？
展示实景
中海锦业元晟正在建设中，现场能看到的有销售中心，门前装饰景观、休息区和搭建的精装样板间。
（中海锦业元晟销售中心）
销售中心分为上下三层，流畅的弧形设计，立面采用银色铝板搭配大落地窗，外观圆润柔和，明净通透。
（销售中心门前实景）
销售中心门前做有一部分装饰景观，沿着宽阔门厅步入展示区，乌桕相迎，丛朴夹道，水景潺潺，花丛簇拥，为身后的建筑增添自然与美感。
（销售中心配套实景）
除景观外，售楼部门口还设置一处休息区，区域内带有遮阳伞、小圆桌和软装座椅等。
（销售中心内部实景）
销售中心内部三层，目前开放首层和二层。首层设置了宽敞明亮的接待区，区域内设有座椅和水吧。
二层搭建了建面约116㎡、135㎡、143㎡、180㎡四种户型的精装样板间，除建面约180㎡户型外，其余均已对外开放。
平面分析
中海锦业元晟占地约127亩，容积率3.71，规划有19栋20-33F的高层住宅，户型方面有建面约116㎡、135㎡、143㎡、180㎡四种户型。
其中，建面约143和180㎡产品为2T2设计，建面约116㎡和135㎡为2T4户设计，全部为第四代住宅，错层设计，分别位于主卧或次卧。
（建面约143㎡偶数层【上】-奇数层【下】）
以建面约143㎡户型为例，为四叶草设计，四室两厅两卫，餐客一体，三面朝南，奇偶层露台分别连接南向主次卧。
布局上，南北双卧房，分布于四角，多人居住私密性较好，但动静分区不明显。
此外，南向主卧是一个套房，剩下三个卧室需要共用一个客卫，而南次卧到客卫动线较长，影响居住舒适度。
紧挨客卫的次卧，是四个卧室中面积最小的一个，与储物间相连，做卧室空间十分局促，可打通储物间增加使用面积。
（样板间客厅实景）
客厅的面宽约5.8米，进深约4.7米，作为餐客一体的家庭成员社交中枢，可以将阳台包进来，进一步提升客厅开阔度和实用性。
（样板间露台实景）
露台部分，偶数层在南向次卧一侧，奇数层在南向主卧一侧，连接客厅阳台空间，视野更加开阔，空间感更大。不过，露台面积不大，后期布局有限，利用率一般。
具体到样板间部分，按照不同位置，进行了拆解和实用装修建议，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，可以作为参考。
样板拆解
中海锦业元晟的精装样板间搭建在售楼部内，除建面约180㎡户型外，建面约116㎡、135㎡、143㎡户型已对外开放，本次看到的是建面约143㎡户型的精装样板间。
part 01：玄关
（样板间玄关区域实景）
样板间实景：
1、样板间入户玄关设计了弧形的木饰面，空间上向内延申，视觉效果更丰富，仪式感较强。
2、玄关整个色调以深色木纹饰面和白色硬包为主，风格偏向意式轻奢风。
后期自装建议：
1、结合美观性，多考虑一些收纳空间，色调上也建议以偏浅色调为主，更加简约大气，贴合实际居住需求。
part 02：客厅
（样板间客厅区域实景）
样板间实景：
1、客厅把南阳台融合打通，空间上扩大了14个平方，视觉上更加宽敞，餐客一体化的大横厅，更符合现代人的生活方式和品质需求。
2、装修用材上，电视墙采用奢石上墙，无主灯的设计，结合木饰面以及石材壁灯的点缀，营造奢华感。
后期自装建议：
1、客厅连接主卧阳台（奇数层），建议使用隐形的处理手法，既保证客厅造型的完整性，卧室的私密性，空间打开的同时，也不缺失空间的通透感。
2、摒弃传统客厅的模式，功能上可增加书桌或者茶桌的形式，增加家庭人员之间的互动交流。
part 03：餐厨
（样板间餐厅区域实景）
（样板间厨房区域实景）
样板间实景：
1、餐厅是整个空间的交互中枢，设计上采用圆桌的形式，让动线更加流畅，同时也适合围合式的中式就餐习惯。
2、厨房U型的橱柜布局，空间利用率较高，有较为良好的储物空间。
后期自装建议：
1、餐厅建议增加西厨空间，解决日常的使用饮用水需求以及储物功能。
2、结合家庭对厨房的使用频率，可把冰箱放到西厨空间，做内嵌处理，既不影响客餐厅效果，同时厨房操作空间可得到大大的提升。
3、厨房推拉门两侧建议砌墙处理，减少卫生死角，板材色调上建议以明亮为主，功能以耐用、抗油污、好擦洗为主。
part 04：主卧&主卫&露台（奇数层）
（样板间主卧区域实景）
（样板间主卫区域实景）
（样板间奇数层露台实景）
样板间实景：
1、样板间主卧布局利用率较低，储物空间严重不足，缺少化妆台的空间，床头背景的图案不明朗，后期设计可进行优化。
2、样板间主卫调整了浴室柜的位置，空间尺度比较合理，后期自装可参考样板间的设计。
后期自装建议：
1、主卧可增加步入式衣帽间的功能，床尾处可设置化妆台空间；主卧色调建议以温馨，舒适为主，营造休息氛围。
2、主卫选材用料上，可根据个人不同喜好进行调整，建议使用哑光砖，更显高级。
3、浴室柜台面建议使用陶瓷盆的形式，后期便于卫生打理。
4、奇数层露台与主卧连接，可作为屋主的隐私空间，除设置休闲功能外，也可设计晾晒区和杂物柜等。
part 05：次卧&露台（偶数层）
（样板间次卧区域实景）
（样板间偶数层露台实景）
样板间实景：
1、南向次卧采光充足，偶数层设置露台空间，与次卧相连，后期可连通客厅，作为多功能阳台使用。
后期自装建议：
1、色调建议温馨为主，减少深色墙板的设计，空间上会更加明朗，衣柜的设计建议以实用为主。
2、露台可适当种植花草，放置座椅等，作为休闲区使用。
part 06：儿童房
（样板间儿童房区域实景）
样板间实景：
1、北向卧室，打通阳台可扩大实际使用面积，作为儿童房使用。
后期自装建议：
1、样板间布局不够合理，空间造成浪费。从实用性出发，设计中需提高空间的利用率，比如衣帽柜的设置，学习桌位置的光线问题，以及床的摆放，最大化把活动空间解放出来。
2、样板间在色调，软装上过于繁琐，色调上建议以轻快，活泼，简洁为主，可融合不同年龄段的审美变化。
part 07：书房
（样板间书房区域实景）
样板间实景：
1、北向次卧空间过于局促，可参考样板间，打通储物间增加使用面积，作为书房使用。
后期自装建议：
1、建议北向房间作为多功能房使用，结合不同家庭的需求，必要时可转换空间形态，作为储物、居住、书房、观影区等功能形式。
part 08：客卫
（样板间客卫区域实景）
样板间实景：
1、客卫干湿分区的设计，较为符合这个房型的需求，后期设计可延用。
后期自装建议：
1、后期可改变浴室柜的形式，多考虑储物空间，满足后期至少两个卧室成员的使用需求。
精装样板间展示为主，后期小区毛坯交房，装修改造可发挥的空间很大，每个人的喜好和诉求不同，装修需求，加“房哥小助手”微信，线下参观考察。
房哥有话
从备选到如今自成一派，西沣路周边的发展是日新月异，还是那句老话，自住挺好，舒适均衡，但没有稀缺性可言。
一方面，本身城改拿地居多，容积率都高，且二手房，新房，包括后续杜城的千亩土地供应，房子源源不断，早买早享受，晚买房更多的局面，在这里还会持续。
（来源：四海为家）
此外，高新软件新城，CID的新房优惠后，外加二手房的降价，对这里也是竞争分流，以前是买不起高新买雁塔，现在是同样预算，只要资金在收，可选高新，可看雁塔，还有长安，更有航天。
论语曰，逝者如斯夫，不舍昼夜！
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作者：寻香行
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