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我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
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会员
提问
段哥，重新定价日周期可以调了，我的贷款银行出细则了。未来中国经济是不是都是利率下行期？我们要不要把周期调成最短的3个月？每年都可以调整吗？
房段子解答
怎么调整，和你本人计划的贷款年限，息息相关。
房贷利率定价新机制今起执行，昨天群里好些人吵吵嚷嚷，半天也没得出个结论，但我在外面跑盘，看的干着急。
首先今起可以重新申请定价周期的，是四大行的工、农、中、建和交行，邮储银行。其他银行也会陆续跟进。
以前定价日是一年一次，现在调整为3、6、12个月一次，可以说更加灵活多变，能更好地适应LPR模式。
随着漂亮国进入了降息周期，我们也顺势而为，目前处于降息大周期内，业内人士预测这一波周期大概会持续3年（或将截至2027年）。
在降息周期内，重定价周期越短（3个月），咱们可以越早享受降息红利。反之，周期越长（1年），可以越晚遭受加息痛苦。
所以我建议，①偏向TZ的，短期3年左右能提前还贷或者结清出售，那么当然要选择3个月的定价周期。
②反之，如果是持有周期5-10年甚至更长的话，那么就更建议选择1年的定价周期，当前两三年的利率已经很低了，长期来看，就算进入加息通道，上涨幅度也不会过快过多，所以长周期相对稳健。
③至于什么人选择6个月的定价周期呢？当前买了一套过渡自住，三五年后会作为跳板置换的，那么可以选择6个月的周期，相对介于两者之间，灵活一点。
这里涉及到一个争论点：到底是每年都可以申请重新调整1次定价，还是接下来整个贷款周期内，都只能改1次？
我看到有些自媒体说的每年都可以一变，实际是错误的，重定价周期只能调整一次。
我理解为偶发的政策示好，就像去年、今年的存量利率下调，是偶尔发生的，不是每年都发生的。
现在重新定价周期变更也是一样，只给1次更改机会，而不是每年都可以。
总而言之，大家审时度势，匹配自身需求，积极调整起来。
会员提问
你好，我看你推荐了一套南湖的房子，想咨询下，是否花300万买南湖。我现在是在金融城上班，女友在南湖上班，想买在南湖方便以后上班通勤。我现在有一套翡翠城小户型，然后绵阳还有一套房，她名下有一套生物城的限售中。
现在比较疑惑的是，1、要不要换到南湖，毕竟感情还不算非常稳定，2、到底是买新房还是而胡搜否，现在倾向于南湖二手房，一是抄底便宜，二是以后她上班近，带孩子方便。3、现在我名下两套都卖还是先卖绵阳的，当做买二套房？
房段子解答
是是
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
你女友是在南湖稳定上班的，现在买不买我觉得都陷入了一个悖论。就此买入南湖周围的这种改善产品的话，未来自住舒适度是很高的，更大的优势是你婚前财产（你是打算婚前买入对吗？)，但女方心里不舒服，而且假设后面万一没成的话，你这套房子自持也尴尬，金融城过去上班稍远或者说16号线还没开通的话，可能就辗转一些，又出现了二次置换的可能。
假设现在不买的话，优势在于以后感情稳定了再定夺怎么个买法，劣势是婚后共同财产（你别发这段发给女方看了），还有现在不买套房的话，女方可能觉得缺乏安全感，总是还是挺麻烦的。
如果是我个人的话，我会倾向于先谈恋爱先谈感情先结婚，然后再来买入南湖的这类**户型（清水房，后期装修再议，不过你是有这个收入实力的，只不过收敛了下，到300万，我不评价好坏，尊重你的杠杆意愿）。
至于说华润翡翠城，现在卖掉算是亏本出售的，我曾经写过适合卖房的三类人，详见后续发给你的视频，我认为现在可以暂时持有，假设持有的成本不高的话，拿来婚前自住，冲破低迷的两三年楼市行情，等待回暖（至少能保本了再行出售）。更关键的是你们说的，不卖也有首付能力上南湖，所以我建议你抗一抗。
至于绵阳的，应出尽出，这个不多说，虽然行情不好，但也要积极出售，你也可以说你要先卖绵阳的，然后卖掉了，就结婚，然后买入南湖婚房。时间周期，理由也都是比较合情合理的。
还有就是南湖的房子，我觉得大概率不会反弹哈，至少谈恋爱的一两年里，价格是比较稳定的，你往后就按照清水**以内的单价去买，当然这一套你也可以先看看（需要的话，我介绍房东给你认识），不说一定强制就买房。先说进去实地看看了解下小区和楼盘户型的喜好，以后心中就有数了。
总的来说，绵阳卖掉，翡翠城持有压力不大就继续熬过冰封期，先谈恋爱结婚，然后再稳妥买入婚房，婚房不要怕涨价。
会员提问
你好，我打算置换房子，然后考虑读书，到底是合并还是拆分，预算450-500万。卖的房子在锦江，两套都不算优质，换一个套四145平的咋样？看了盛和林语，优缺点都明显，或者去天涯石买个挂户的？我在市中心，老公在三环内西南方向，24城4期也看了，没啥感觉。先帮我分析卖的两套房子吧？
房段子解答
较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
综合来说就是当前资产的配置，用以满足自住和读书的问题，其实还有个深层次的角度，那就是如何满足改善，资产优化的问题，偏向于资产保卫战。
现在是一套**套三，然后另外一套是**套一，夫妻分别在市中心和西南中环位置上班，也要考虑到孩子的教育问题，从字里行间我还是觉得你们比较重视教育的，普通学校可能不入法眼？
我先说答案，我建议是**果断卖掉，用以置换更改善保值的产品，然后**建议保守考虑，卖不掉就拿来读书，卖得掉就平替学区房（比如更好的天涯石）或者加入预算，汇总合并买一套兼顾改善自住和学区的二手房。
买房的话，我建议拆分和合并不要太早下结论，二手房如果遇得到兼顾性的，我们就合并上手，否则也可以等新房改善产品（此时学区是有攀成钢或者天涯石托底的）。
话说**确实也老了，地段其实还好，如果这种地段有纯改新房的话，价格也逆天，但是它不是，所以单价2万我觉得算是去年的行情，今年大概率要跌破2万，好些小户型已经来到了1.7的段位，考虑到你这套房本身的优质情况，我建议你还是要做好降价出售的准备，可能最终单价是1.8-1.9万成交。**只能说是躺平自住的持有，但从长远来说，还要下行，尤其对你们家庭而言，没有必要了，断舍离吧。
不要想不通为啥这么低。
第二套是**，典型的攀成钢里的老破小，你们持有也是为了投资或者学区挂户的吧？现在的成交单价行情，大概是2万，你挂牌2.48万，偏高了，现在好多是110-120万之间，要诚心出售的话，我估计也要随大流，房东内卷起来。我对这套房持保守建议，目前租金2.5k，年化收益大概2.5%+，放在成都还算不错的数据哈，很多连2%都达不到。所以是一套进可攻退可守的房子，继续持有拿来读书和出租也不错，卖掉重新置换更好的天涯石或者合并到总预算里也可以。
这套房就随缘佛系一些吧。
接下来就是买的问题，先说二手房。华润24城4期，我觉得也老化了，去年下半年行情好点的时候大概是2.5万的成交价，现在可能要跌到**左右，四期的位置还是不错的，安静不吵，但是我觉得也出现了老化的问题，属于半躺平式买法，位置还可以面积也不错自住也尚可，但是毕竟是偏老化了的刚需刚改产品，未来的保值性和增值性以及流通性，并不是非常看好了，属于备选的买法吧。还不如看看华润二十四城七期（单价贵不了多少，但是房龄新的多，当然也不是很完美，比如高架和超高层），华润二十四城六期也有少量129平的小套四。旁边去年还有个中交麓鸣九章，不到3万的单价买T2产品，虽然户型不是非常好，但也是偏改善自住的保值买法，但现在售罄，实属遗憾。
塔子山壹号我觉得没啥好买的，地段核心程度，学区表现，都不及预期，单价还要3万左右，和一些新房差别不大了，单纯图一个生态环境追高的话大可不必，风险性是比较大的，而实用性又并不算高，我建议放弃。
人居盛和林语南区有噪音困扰，这个是公认的问题，143户型单价**万我觉得撑得起，一是学区，二是地段，三是产品本身也不错，小区次新舒服干挂石材。这个是比较兼顾自住+读书的合并买法，就不需要拆分了，攀成钢的都可以及早卖掉套现。
南区的这套**万，如果是装修朝向视野采光都不错的话，基本也符合行情，可以适当再砍砍价成交也无妨。但是你们还是要多实测下噪音问题，到底大不大，如果没问题的话，那么安心上手也很合适，是比较完美的置换方案了。
北区确实好一些，但是太贵了，**的单价套四要**万，我觉得高了不少，所以还是回来看南区合适。
考虑到市中心上班通勤，还有学区改善价值的话，二手房选来选去，还真的就是人居的比较合适，其他的难入法眼。
另外一个方向就是继续持有学区挂户不动，另外再找450万级别的改善产品，这种就是拆分打法，我觉得推荐优选新房，二手房不是没有，但不是地段偏就是单价高，假设单价便宜的话，又是房龄大或者超高层，所以这个二手房市场啊，太现实主义了，很难撬动。
回来说到新房，最让我值得推荐的是**，有143平的2T2户新房，清水限价2.5万，我估计精装发售总价在400-450万之间，预算是满足的，地段各种配套是很不错的，通勤也可以（8号线到九兴大道也直达），后面送孩子读书（不论是天涯石还是攀成钢，也是在路上的）。现在还没开盘消息，可以保持关注，也给你卖**一点时间准备。
其余的新房的话，我觉得还是尽量围绕天涯石攀成钢来做答案吧，建议考虑下**，可以说是整个成华产品纯改善的一个了，中环的地铁以后上班也方便，还...
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