作为房产交易的一个特殊渠道，我们一直有在关注法拍房。
当下上海的二手房成交火热，法拍市场又是什么情况？
今天就跟大家聊聊。
上海法拍房，爆量了
克而瑞数据显示，2024年上半年全国住宅类法拍房挂拍量超20.2万套，同比增幅超过12%。
同时，法拍房成交率逐年下滑，2024年上半年挂拍的法拍房平均成交率为17%，较上年同期下降7个百分点。 从折价比例来看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例达33%，同比增加3个百分点。
楼市不景气，法拍房的折扣力度也越来越大，今年上半年成交的法拍房平均下来每套67折成交。
分城市来看：
今年9月份，全国各大城市中，重庆月内法拍房成交规模最大，高达251套，其次是杭州、广州。
成交金额来看，上海居首，成交金额达6.3亿元，其次是深圳、北京。
经济不景气，断供破产坏账的越来越多，法拍房数量也随之水涨船高。
全国如此，上海也不例外。
国信达数据显示：
2024年1-9月，全国法拍房挂拍量为494737套，同比增长66.84%，挂牌金额超过5200亿。
上海这边，有人说上海法拍房已经挂拍8万多套，创造记录了。
我并没有找到这个数字的权威来源，感觉相当扯淡，因为二手挂牌也就二十多万套。
根据月成交量来看，今年9月，上海法拍房成交金额6亿元以上。
假设五百万一套，也就120套的量，跟二手市场完全不能比，一年也就1440套。
数据统计，今年1-9月份，上海法拍房挂拍量2880套，一共成交了1128套，成交金额60.48亿,流拍率60%。
这组数据是比较靠谱的说法。
法拍房的三大来源
随着司法制度完善，法拍流程成熟，越来越多的人参与到法拍市场。
因为法拍房确实是能捡漏的。
普罗大众天然的风险厌恶，法拍房竞争对手少，当然参与需要一定的认知门槛。
就上海来讲，10月份2-4周，成交的法拍房里：59%的房子折扣在8折以下，25%的房子折扣在7折以下。
也就是说，一套市场价1000万的房子，700万不到就能拿下。
当然了，还是要给大家做一下风险提示。
法拍房，存在各种隐藏风险，套路，非专业玩家不建议随意参与。
想要参与法拍房，就得了解法拍房的来源，具体可以分为三个：
1）法拍房的一大来源，是担保。
一般来说，担保有两种，一种是在银行帮别人做贷款担保，另一种是民间借贷里的担保。
在银行给别人做了担保，这笔钱会被银行定性为你的隐项负债。你的个人征信报告里，就会出现相关担保信息。
你再去银行贷款时，很可能贷到的钱会因此少了，或者利息比别人高一截，或者直接被拒贷。
而且你给别人做了担保，如果他还不了钱，你就必须代他还。
在民间借贷里给别人作担保，这种情况更常见。
私下担保，虽然是不会上个人征信报告。但如果你不还，债主有权找你追偿、告上法院。
你没有钱还的话，房子就要被拿去拍卖了。
很多小城市，还会出现多人联保，互相之间担保贷款。为了利益，忽视了风险……
绝对不要轻易给别人做担保，哪怕这个人是亲朋好友，你得先考虑自己的承受能力，把万一违约的事情想在前头。
2）法拍房第二大来源，是破产，尤其是创业破产。
在我看来，其实绝大多数人都不适合创业。能创业的人都有自己的过人之处，且没有明显的短板。
盲目去创业，99%失败。
高利贷和搞加盟的最喜欢这类人了。
创业的本质是你现有资源的变现，这比上班难太多了，技术、人脉、精力、资金缺一不可。
在创业之前，你得先问下自己，能不能承受失败的结果，同样要把最坏的打算做在前面。
中产是很容易阶层滑坡的群体。对于大多数中产来讲，副业是比创业更稳妥、更可靠的出路。
3）最后是断供导致房子被法拍的。
最近几年，全国房价下行，不少高杠杆的买房人压力很大，断供的也有一定数量，比如环京的燕郊。
这其中不一定都是炒房客，刚需也有不少，大多都是在高位上车的。
为什么选择断供而不是卖出去？因为跌太多了，单价从4万跌到1万多，腰斩甚至膝盖斩了，卖掉也不足以还贷款。
而且根本卖不掉。
买房，也得量力而行啊。
法拍捡漏正当时
法拍房，是一个可以捡漏淘笋的市场，也是一个可以买到市面上稀缺产品的市场。
因为是法院强制拍卖，被执行人之前没有要卖的想法，所以法拍房中会出现一些市面上很难买到的稀缺房源。
上海有一些很稀有的独栋别墅和豪宅，长期没有二手房卖。
若有法拍资源，千辛万苦等房源的人可能一哄而上，开启“捡漏”。
无论对于高端玩家还是普通购房者，上海的法拍房，都有捡漏的机会。
比如这套汤臣一品前排大户型，评估价2.38亿，起拍价1.67亿，建筑面积767.01㎡
除了稀缺房源外，在法拍市场，大多数房子还是低于市场价拍出：
自从2021年1月25日后上海市法拍房纳入限购，没有购房资格的刚需客户退出市场，外地投资被排除在外，本地投资也更加谨慎。
参与人数变少，折扣自然会变大。
而且法拍房大部分税费各付。
在上海的法拍房市场中，税费各付的标的大概占到90%。
可不要小看这一点：上家所要付的个人所得税、印花税、增值税等是很大一笔 钱。
一套1000万的房子，税费各付比税费下家全付，大概要少花六七十万，一辆好车都出来了。
风险提示
法拍房，是不是可以无脑冲了？
并不。
虽然法拍房整体来讲越来越规范，最高法也出了规定，“法拍房由法院负责腾退”，但其中隐形的坑依然不少。
有很多人拍下房子好几年之后依然入住不了，也有人苦于长租合同。
全国各地都有很多这样的纠纷，明明你已经花钱拍下了房子，但是原房主就是不搬走。
这些人光脚的不怕穿鞋的，你叫警察来都没有用，因为公安不可以介入私人债务纠纷。
你倒是可以去法院起诉说他强占你房子，但这个司法过程非常漫长。
包括上海，过去也有大量的被拍卖掉了，但问题没有得到解决的房子，只是没有被曝光而已。
所以大家想要参与法拍市场，还是建议找专业的机构报名。
因为个人的认知有限，除了极个别长期玩家，大部分人不要轻易涉足司法拍卖市场，坑多万一发生难以挽救。
法拍捡漏，本质上是赚信息差和风险的钱。
对于公开和半公开的信息而言，信息不对等程度小，很难直接赚钱。
而靠非公开信息赚钱，利润自然要高得多。
至于法拍房里的非公开信息，一个是需要我们自己实地去看去考察，另外一个就是找个靠谱专业的朋友陪着你。
总的来看，大众天然的风险厌恶，信息不对称，疫情看房困难，参与人数少，很多法拍优质笋盘出来了。
法拍房，你怎么看？
热门跟贴