延期交付、私自降标、货不对板…当期房维权成为一种日常。
近年来，楼市有个现象值得玩味：那就是业主的维权时间线在不断的提前。以往的“交付维权”，慢慢变成了“买房即维权”，品牌房企也不能幸免。
那到底是买房人故意“瞎胡闹”，还是开发商“良心变质”，得看你站在什么立场。
说实话，这几年买过期房，尤其是双限地期房的朋友都知道，房屋质量下滑肉眼可见，预售对外宣传时是一个样，等拿房的过程又是另外一个样。
两、三年等待期，市场早已大变样！留在业主的，是剪不断、理还乱的心塞奔波。
01
买房人维权难，不是一天两天了！
难于业主们没有合理反馈诉求的通道，没有一个专门部门来受理、从头到尾帮助他们解决问题直至整改完毕。
甚至有些楼盘还没等房子建好，房企资金链先出现问题，拿房预期降低已是最低要求，更别提售后整改溯源。这期间，购房人权益没有被重视保护，反倒被各种条框限制住。
明知外界指望不上，无奈之下，业主们只能自发团结，破罐子破摔，做出一些看似不合规的极端举动，来引起相关部门的重视。像一些业主所说，有些开发商躺的太平了，如果“闹”能解决问题，业主们宁愿上镜出丑来推进问题的解决。
坦白讲，房价下跌是全国大行情不可控，但房屋质量拉胯往往是人为因素，绝非个案。相关部门有必要便衣走访，倾听底层心声，到底是购房人吃饱撑的“瞎胡闹”还是房屋本身确实“与宣传之初存在严重出入”，只有经历过才能感同身受。
大道理都懂，业主们合理的诉求得不到重视，或长期得不到推进，契约精神一旦被打破，狼来了就再也没人信了。
02
啰嗦了这么多，恰好也是接到粉丝爆料，今天我们就来说说位于江北城南中心的天悦风华，江北双央企盘，距离12月份交付还有不到两个月，小区大框架基本呈现，实景兑现对当初卖房时相差甚远。
在某书平台，有不少业主发布了天悦风华的实景图片，也是本次小区存在问题较多的点，一起来看看。 （以下图片来自业主分享）
1、墙体外立面凹凸不平，存在鼓包风险，需要进一步整改。
2、小区井盖排布过于密集，缺乏遮掩物，且部分已生锈，对比区域内其他几个同价格段小区，一来不美观，二来涉及安全隐患。
3、据业主表述，“沙盘当初展示时在机动车、消防车道都是有雨棚的，非机动车道没有，结果现在不管机动车还是非机动车，雨棚都没有了。
而实际图纸上面确实也是没有雨棚的，目前相关部门给予的回复也是按图纸施工，业主方还是希望开发商能人性化安全考虑配上雨棚。
地下车库，对比同时期同地段同样开发商的楼盘，隔壁是星空顶LED照明，而天悦风华入口照明仅用了几根日光灯。”
4、小区景观绿化疑似降标，树苗小且地面绿植裸露明显。
5、一些公区问题肉眼可见，房子未交付，有些地方已被损坏或生锈。
说起来天悦风华，得把隔壁的天悦锦麟放在一块说，因为这两个项目的地块都是中粮大悦城拿下的，但合作方不同，天悦锦麟是跟新希望合作，新希望操盘，天悦风华是跟央企中铁建合作，中铁建负责操盘。
03
与新希望合作开发的天悦锦麟，2021年5月被大悦城&新希望以60.6亿竞得，楼面价10754元/㎡，住宅毛坯限价28000元/㎡。值得一提是，该地块需要配建综合体，也是南京首座大悦城的所在地，故地价只有1万出头。
而关于江北大悦城何时复工，一直是江北居民讨论的话题。江北大悦城之前因资金问题和股东间的经营理念分歧，自去年12月至今，停工已有10个月有余。
相比天悦风华，天悦锦麟优势明显，紧靠城南河，南侧即大悦城综合体，主力面积三种，分别是建面约97㎡三室两厅两卫、117㎡三室两厅两卫和135㎡四室两厅两卫，项目于2021年12月首开，彼时销许价约2.9万/㎡，另有2500元/㎡装修包。
折后，实际成交价3.1万/㎡左右。
此盘户型格局好，装配标准高，价格也有优势，2022年在江北销量非常好， 是江北当仁不让的红盘。
而天悦风华，前身是2022G13和2022G14两块地的合并，在2022月4月被大悦城同一天拿下，后与中铁建联合开发，楼面价分别为G13: 17052元/㎡，G14: 17479 元/㎡，住宅毛坯限价29120元/㎡，基础限价31120元/㎡。
2022年12月天悦风华首开，当时已与天悦锦麟错开了“销售黄金档”，主力面积段为建面约89㎡三室两厅一卫和105㎡三室两厅两卫，销许均价3.1万/㎡，升级装修包2500元/㎡。
据媒体报道，当时天悦风华首开优惠达到1600+/㎡，折后成交价约2.8万-2.9万/㎡，总价270万起就能买到，在江北性价比很高，首开还实现摇号。目前项目还有少量房源在售。
从数据对比可以看出，拿地较早的天悦锦麟整体偏刚改、改善，而后开发的天悦风华主打刚需、走量。地价方面，前者1万出头，商住混合地块，除了住宅还有综合体开发指标，后者地价1万7，为纯粹二类居住用地，靠近在建的地铁11号线。
两家升级装修包都是2500元/平，天悦风华拿地晚，外立面是保温一体板为主，对外宣传的玻璃皆为三玻两腔。天悦锦麟则为真石漆和双玻交付也基本还原。周边其他后入市的几个小区，诸如海信慧园、中垠G12，地价普遍都比天悦风华低，利润上更有优势。
就目前实景来看，天悦锦麟今年6月份迎来了交付，小区绿化葱郁，部分楼栋的入户单元处还打造了星空顶，质感还是不错的。
归家仪式感做的也不错，入户大堂部分采用了挑高设计，大厅设置有深绿色的背景墙，感官不错。
车库入户也采用了星空顶的设计，这个确实比较难得。
反观将于今年12月底交付的天悦风华，还没等交付就被业主疯狂吐槽，况且很多人当初是奔着“双央企”这块金字招牌才选择的天悦风华，如今业主眼里只有失望。
这下也佐证了一个道理，并不是所有的央企盘都比民企好，最终还得看兑现。
目前江北业主遇到的降标情况，并非个例，当下正是江北楼市最艰难之际，二手房疯狂踩踏，个别小区还没交付，房子已缩水40%甚至以上，搁谁谁也受不了，
迫于无奈，开发商也只能随行就市，降价跑量。
最可怕的是，江北人口流入不足，新盘还在加码 供应 ，尤其对于一些重仓江北的房企，流动性受限就是dj性灾难！回款不畅，为支付供应商货款+工人薪资，只能从未交付的项目上抠成本。
眼前，期望操盘方扎实履行央企契约精神，针对业主提出问题较多的地方，尽快提升整改，确保质、按时交付。
04
最后说些扎心窝子的题外话：
这两年随着市场急转直下，房价下跌，流速放缓，开发商利润被成本吞噬，其实景兑现也有所打折。
前有四五万一平的主城改善，后有两三万一平的新城刚改，维权路上的心裂历程想必参与过的人都深有体会。
客观说，如今维权不像前几年，降价就去售楼处闹，现在的维权 有力有据，品质确实出现严重降标， 无论如何都应该给予声援。
比如交房的装修达不到宣传的装修标准，3000元的装修只值1000元，其背后不乏开发商偷工减料的因素，但也与限价和行情下行的大背景息息相关。
前两年市场火， 同一家开发商先后拿下两块地，如果前面一个项目临近清盘之时，后面一盘才上市，大多数要靠前面盘的兑现光环，来维持后一个项目的去化。
就是我们经常说的所见即所得，给人一种错觉就是“一个区域的房企，不太可能会乱来”。而开发商精准拿捏买房人痛点，深知大部分购房者会在看到上一盘实景呈现之后，才会放心在新项目下定。
殊不知，还真有例外。赶上市场下行，开发商收支均衡不过来时，常规的操作无外乎：牺牲（压缩）后一个项目的利润来保前一个，如果不这样做，两盘都得完蛋！
往往后面进场的人直至新项目接近尾声，才会发现小区存在诸多问题，譬如公区货不对板、装修质量降标、景观绿化缩水...这个时候，楼盘销售几近收官，货值所剩不多，对于开发商来说，亏损可控，也不怕你闹。
这种潜规则，你知我知大家知。楼市上涨时，一切都相安无事。楼市一旦出现问题，以此维权的则屡见不鲜。
回头看，这也是眼下期房很多人不愿意买的原因，动辄等个2-3年，谁也不知道会发生啥。房价跌也就认了，倘若品质拉胯、严重降标，谁又能为他们的损失买单？
好的市场需要多方共同努力，而不是充耳不闻，视而不见，好在现在楼市在向好的方向发展，在这之前，群众合理发声的通道要被重视，尽快开启！
南京维权爆料，买房问题，可私信房教授↓
热门跟贴