来源|启明星楼市（ID：zznjw025）
作者|住小星
图片来源|受访者供图
新房还没卖完，二手房已经有成交，这样的现象，在楼市去化周期长的现在已经不足为奇。
就在最近，板桥的锦绣云麓已成交两套二手房，项目还有新房在售。新成交的两套二手房价格在1.6万/㎡左右，低于新房销许价约1万/㎡。
01.
首套二手房成交价低于新房销许价1万/㎡
板桥锦绣云麓已成交两套二手房
近日，位于板桥的锦绣云麓成交了两套二手房，也是小区最先成交的两套二手房。
具体来看这两套房源的成交信息：
10月17日成交首套二手房，户型建面约110.75㎡，三室两厅户型，成交总价179万，单价16162元/㎡
10月21日成交第二套二手房，户型建面约89.4㎡，三室两厅户型，成交总价156万，单价 17449元/㎡
锦绣云麓位于城南板桥，紧邻在建的地铁S2号线板桥站，未来交通优势比较大。小区由华宇、世茂、海伦堡合作开发，总占地约6万方，打造为8栋高层住宅以及2.2万方商业，户型面积段为76-110㎡，主要面对刚需群体。
三家房企中世茂和海伦堡已经暴雷，因此项目中途停工，业主一度担心烂尾。项目原定于2023年10月交付，在延期3个月后，小区一期房源在今年1月份迎来交付，业主们终于在年前拿房。
香槟色的单元入户大堂质感不错，金属门框比较气派。
小区里的绿化、儿童设施也都交付到位。
如今市场冷淡，项目仍有新房在售，整体去化约8成。从南京网上房地产的数据来看，锦绣云麓目前还有166套房源未售，销许均价约2.6万/㎡。
根据华宇官方公众号的消息，锦绣云麓目前总价只需130万起就可上车，折扣力度较大。
新房还在售，二手房已经出货，并且价格低出新房许多，对后续新房的销售会带来一定的不利影响。不过，从二手房看，小区在一周之内就已成交两套，说明只要价格合适，还是会有买房人出手。
02.
二手房成交价多在1.5-2.2万/㎡之间
S2号线能否给板桥带来转机？
事实上，从整个板桥的二手房成交价来看，品质高些的次新房能够卖到2万/㎡左右，但1.5万/㎡左右是比较普遍的价格。
板块内品质较高的蓝光公园1号、宋都柏悦府等成交单价稍高。蓝光公园近期成交的几套房源，单价都在1.6万/㎡以上，最新成交的一套建面133㎡的四室户型，单价为22242元/㎡。
宋都柏悦府近期成交的二手房，单价也都在2万/㎡左右。
但板桥大部分二手房的成交价还是在1.5万/㎡左右，如金地自在城最近成交的两套房源，单价都在1.5万/㎡左右。
部分顶底楼的房源，成交单价反倒要高一些。比如以下两套房源：
这套建面约143.81㎡的一楼房源，成交总价382万，单价26562元/㎡，原因在于一楼带院子，实得面积有260.7㎡，实得单价14653元/㎡。
另一套顶楼的房源，成交单价也较高。这套房源户型建面约107.79㎡，顶楼有跃层，实得面积161.67㎡，实得单价18556元/㎡。
新房方面，目前板桥在售项目主要有锦绣云麓、星叶欢乐城、宝能翡丽河滨、宋都柏悦府、中冶锦绣和鸣、石林云城、凤汇壹品等，销许均价在2.2-2.8万/㎡左右，新房之间竞争压力较大，基本上都有折扣可以谈。
据克而瑞数据，板桥100㎡以下刚需产品占比60%，二手房凭借现房、价格低等优势成交占比稳步上升。2024年100㎡以下新房二手房共计成交1045套，占总成交量60%，其中二手房占比76%。
板块内的客户主要以地缘刚需客户为主，以及部分河西CBD、软件谷等周边工作外溢刚需客群，整体购买力较弱，产品需求以小面积、低总价产品为主。
虽然板桥的房价低，但生活配套也比较欠缺，比如说地铁，板桥区域内仍旧只有S3号线经过，但大部分小区距离地铁站点都比较远，公共交通出行并不方便。
就在最近，地铁S2号线最新照片曝光，预计在2025年年底通车。对于板桥而言，心心念念盼了8号线好多年，却一直没有等来8号线的消息，反倒是跨省地铁S2号线来得更早一些。
图片来源于小红书，侵删
S2号线在板桥设有板桥北、板桥、板桥南三个站点，将大大方便沿线居民的出行。其中，板桥站旁边有星叶欢乐城、锦绣云麓、古雄新居等多个小区，板桥北站旁边是石林云城，地铁通车后，这些小区都将直接受益。
都说“地铁一响，黄金万两”，可见地铁对于房价的重要带动作用。S2号线称得上是板桥真正位于家门口的地铁线路，房价是否能有救？
除去本身目前楼市行情原因之外，以目前板桥的配套来看，地铁恐难对房价带来大的积极作用，但是对于板块的居民而言，是实实在在的利好。
板桥作为一个与河西距离极近但房价极低的板块，是大多数刚需购房时会考虑的区域，自有其优势，优势最大的区域当属莲花湖公园周边，有公园有商业，马上也将有地铁，生活配套较为充足。
选择板桥的买房群体，大部分都是受预算的影响，其最大的优势就是距离河西近，驱车到河西南只要十几分钟，相比于远郊的老大新，板桥对于河西的上班族优势很明显。
自然，选择板桥的群体基本都是自住为主，买房人可以在自己的预算范围内，尽可能选择最好的位置、楼栋、户型，等资金充足后再置换到更好的板块。
*部分数据信息来源于克而瑞
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