老舒说事（296） 2011年我对商铺受到电商冲击的预言已经被实践证明了
2011年我写以下文章预言商铺地产将由盛转衰，当时苏宁和国美等卖场风头正劲，万达广场这类超级商城开始崭露头角，由此导致2012年马云与王健林关于电商和实体店市场份额的对赌。所以我对商铺地产泼冷水许多人还不以为然，有的人在商铺地产的投资上还没有及时改变策略，导致损失接踵而来。13年后回头看我的预言还是很准确的，现在全国各地大中小城市随处可见空置商铺，市场的确是按照我说的那样在演变，新冠疫情是引发多米诺骨牌效应的最后一击，商铺地产和实体店呈现断崖式的衰败。
纵观十多年的整个商铺市场演变的速度相对缓慢一些，主要是实体店针对电商的大举侵袭，采取了一些顽强抵抗的应对措施，集吃喝玩乐为一体的巨型商场业态的出现也挽回了实体店的一些市场份额，电商的发展也遇到了一些新的问题，但是商铺地产走下坡路是不可逆转的大势。
面对电子商务带来商业发展的飞跃和洗牌的思考
——商铺地产五年内由盛转衰并非危言耸听
正如同十几年前专业卖场将如日中天的百货业冲得从此一蹶不振的情况一样，象子弹一样飞的电子商务正对独领风骚几十年的连锁超市形成强大的压力，其发展速度之迅速，竞争手段之迅猛，大有后来居上取代卖场经济成为现代商业的新盟主之态势。随着网民数量的急剧增长，信息技术的进步，物流业的迅猛发展，经过十多年的摸爬滚打，电子商务在解决诚信、结算、配送三大难题之后，正呈现井喷式地爆发。
我们以B的龙头企业京东商城为例，从2004年到2010年销售额连续以每年200%的速度倍增翻番地增长，七年内一举超越百亿元大关，这在实体经济领域简直是无法想象的天方夜谭。连以竞争手段凶狠、扩张速度迅猛的国美电器也经过十五年的艰难发展才达到年营收100亿元的门槛，网络经济的超倍增效益由此可见一斑。电子商务的领头羊淘宝网的年营业额也是在三年内从480亿到999亿再到2000亿元的连续三级跳，凡客诚品从2007年创立到2010年，用了三年时间创造了300倍惊人的增长速度……，整个电子商务行业的年均增长速度正以80%在迅速扩张（见中国经营报），电子商务的春天真的到来了。
实施电子商务的几点建议：
1、实体店铺经营者应该向电子商务与店铺经营相结合的虚实互补的业态转型，苏宁电器已经及时发现电子商务发展势不可挡，成立苏宁易购，并充分利用已有连锁店铺的优势，在B领域取得了很好的收获（2010年达到10亿营收），而国美电器也不甘落后，花4800万元收购了B的商家库巴网，都是为顺应现代商业发展的趋势，否则就可能坐以待毙，被淘汰出局。所以，顺势转型是广大实体店铺尤其是专业连锁卖场的不二选择。
2、建立与经营需求相适应的信息管理系统是电子商务成功与否的关键。电子商务对商家的经营领域大大扩充，产品种类要比实体店增长明显，所以从进货、入库、交易、出库、配送、交货、收款、服务、信息反馈等等各个环节都需要一套严密、规范、科学的信息管理系统来处理海量信息。同时还可以充分了解各不同年龄段、不同地域、不同职业、不同行业的消费者在购买商品时不同的特点，了解用户的不同品味和爱好，作出有针对性的推广与服务，这是实体店所难以做到的。
3、商品配送和库存管理是建立电子商务的基础，虽然电子商务没有店铺、营业员等等成本，但是物流、仓储和信息化管理是电子商务花费最大的经营成本，在为客户提供更好更廉价的个性服务的同时，也大大增加了电子商务经营者的成本。因此，控制好物流、仓储成本是电子商务能否盈利的关键。京东商城等商家自建物流而不是委托第三方物流，主要也是出于成本和物流服务质量管控的考虑，但是在刚开始阶段使用第三方物流和仓储是盈利和生存的必然选择，只有网上交易达到一定规模后才会考虑自建物流体系和仓储场所。
4、由于电子商务的发展速度极其迅猛，在业务高歌猛进的同时，人才的储备和培养非常重要，当然不断引进优秀人才也是必不可少的。但是，为了迎接迅速发展的需求，事先未雨绸缪，建立一套人才引进、培训、锻炼、成长、激励的机制是非常重要的，最近京东商城向外宣称明年2012年要招聘2万人，其中软件人员1000人，有相关经历的1000人，可见未来电子商务人才需求之大。艾瑞咨询公司表示截止2011年6月电子商务网站达2.32万家，比2011年1月增长21.38%，未来十年电子商务人才的缺口将达300万，由此可见做电子商务必须要有一个长期的人才发展战略，以备在业务飞速发展时能有所准备。
5、是采用平台招商模式还是自主营销模式要根据各B商家的自身特点取舍，淘宝商城是平台式B的典型代表，但平台上各商家服务的不一致性，以及最近淘宝商城突然提高服务费和保证金的风波对平台式经营都带来困扰。腾讯推出的平台式B业务正虎视眈眈地要分食淘宝商城的美餐。而自营商龙头京东商城也在为自建物流和仓储无法跟上业务发展而头疼，大把大把地烧钱虽然使京东商城一尘绝骑地遥遥领先于其竞争对手，但是在盈利和市场份额之间的取舍，以及资本对上市的焦虑也正影响京东商城的发展，为此迅速抢占市场份额已成为关键筹码，京东商城、凡客诚品等自营式B商家也已开始尝试开放部分频道进行平台式经营，两种B模式界线的模糊与交叉已成为B发展的一个新动向。
6、占据大量商铺、空调、POS机、冷柜等重资产的超市业态正面临电子商务的严峻挑战，在五年内超市业态为代表的实体店商业很可能出现疲态而由盛转衰，那些大面积的商铺将由超市竞争力的支柱而转为被电子商务攻击的竞争短板，所以沃尔玛、家乐福、苏宁、国美、宏图三胞等自营式卖场和家饰家、九星建材、新光照相器材城、百脑汇电脑城等招商式卖场的商铺面积反而成为了商铺经营成本高于电子商务成本的软肋，当3~5年内电子商务尤其是B商业日趋成熟后，商铺地产的价值就会不断缩水，如果电子货币也成为主流结算形式的话，那么大量的金融商铺也将会不断萎缩，整个商铺地产势必会进入一轮低迷的行情，无论是开发商还是投资者、或信贷机构对此都应引起警惕，以防引起相关产业的震荡。
2011-10-30
附件：
一般的消费行为的四种类型：
第一种需求型消费：目的性很明确，事先已经确定要买什么商品，无论是到实体商店还在网上购买都是直奔主题，完成交易就离开。
第二种休闲型消费：这类消费群体并没有很明确的购买对象，女士们，她们将逛街作为生活内容的一部分，有时并不一定想好要买哪些商品，看到有合适的就出手了，有时也就是满足shopping的一种感觉，具体买什么并不重要，购买行为是跟着感觉走。
尤其是
第三种路过型消费：本来并没有明确的购买目标，但是正好路过看到店堂广告就顺便买了。所以街面商铺就是一个很好的广告形式，将许多潜在的消费需求给挖掘出来了。来自世界各地的国内外游客也是过路行消费的主力之一。
第四种为选择型消费：这类消费者对是否购买哪类商品并没有作出最后决定，可能还要到网上看看评价和消费人气，或是到商店实地去看看感受一下，比较一下哪种商品更合适，可能是为了买送人的礼品、单位奖品等，可能金额有上限但选哪种商品还要看现场感觉才能决定。总之是需要有进一步的信息才能决定如何消费（如买房等）。
通过上述分析我们可以发现需求型消费是真正的消费主力（估计至少占70%以上），而通过网上购物可以享受到以前在实体店铺无法或难以感受的优势。
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