卖卖卖的万科，开始连续拿地了！
近日据统计，截至目前为止，今年万科在全国9个城市，共计拿下10宗地！
一边卖卖卖，卖资产、卖股权（比如超总地块亏一半出手，又比如最近万物云以1.5亿收购万科旗下项目公司资产），还有就是组织架构收缩，如区域“七变五”的大收缩等，但另一边，万科开始频频拿地......究竟释放着什么信号？
万科2024年拿地清单如下：
1月，在银川、昆明及贵阳，万科分别各拿一宗地，权益价9.3亿；
4月，在沈阳，万科以约4.86亿总价拿下沈阳2宗地块；
5月，在徐州，万科100% 权益拿下1宗土地，权益地价5.36亿。
7月，在上海，万科权益35%拿下宝山区一宗地，权益地价10.84亿。
9月，在杭州，浙江万科南都与杭州地铁联合体以14.5亿竞得杭州西湖区地块。
10月11日，青岛，万科合作公司万珠置业有限公司（万科+黑卓）以底价3792万成功拍得黄岛区地块。
11月11日，成都，万科以底价3.39亿拿下成都新都区廖家湾地块。
图源：网络
万科新拿下的10宗地
据媒体报道，万科拿下的10宗地有几个特征：
其一：个个都是“超小地块、超低总价”的中小地块，就拿近期的地块来说：
• 9月份，浙江万科南都房地产有限公司联合杭州地铁开发有限公司以底价14.5亿元拿下西湖区双桥单元地块，楼面价楼面价9659元/，出让面积约6万㎡，容积率2.5，计容建面约15万㎡。 • 10月份，青岛万珠置业有限公司以底价3791万元拿下西海岸隐珠地块，楼面价3047元/㎡，占地5185㎡，容积率2.4，计容建面12444㎡。 • 11月份，万科以总价33913万元拿下成都一宅地，折合楼面价4950元/㎡，出让面积2.74万㎡，容积率2.5，计容建面6.85万㎡。
整体看，每宗地占地面积几乎都在6万平内，权益支付地价最少0.3亿，最多也就10.8亿。
其二，拿地城市能级在悄悄提升。
24年上半年万科拿地全是在“三线城市”，即贵阳、沈阳、昆明、徐州、银川，但下半年近3月，万科全换仓成一、二线城市，即上海、杭州、青岛、成都，这说明，万科拿地“进取”的同时，也更谨慎，更强调安全策略了！
其三，权益比例其实普遍很低。
10宗块只有贵阳、徐州、成都3宗是100%权益，其他都是显著低于或等于51%权益比，这就说明万科实际拿地，但自己花费的子弹很少！比如上海地块35%权益，杭州地块20.7%权益比。
整体汇总看，万科24年前10月拿地全口径才74.5亿，而对比万科前10月2025亿的巨量销售看，万科拿地销售比只有0.035；这相对于拿地20强前10月平均0.15的拿地销售比均值看，万科出手还是极度保守的。
所以整体来看，万科拿地虽然热闹高频，但万科实际并没出太多本钱！
“卖得走”，才有底气拿地
万科2024年比较缺钱，短债比在恶化，但万科为何还敢拿地？
这背后一个核心理由和支撑是万科新拿地后有信心“卖得动，卖得快”。以万科双11成都新都区拿地举例，成都新都区虽然非成都核心市区，但却是万科在成都的深耕区域。
的确，万科在成都“新都区”可谓“深耕多年”，目前万科在新都区已开发或在建中的楼盘就有万科五龙山、润园、缇香荟、金域缇香、星光都会等。
同时，新都区作为万科深耕区域，做高周转的刚改等中端改善型产品，也符合万科总部对项目现金流“高流速”的当下要求。
比如万科在杭州拿下的地块紧邻此前热销的绿城熙海棠，区位禀赋是一样的，对比绿城熙海棠2024年5月首开后，仅用20天便售罄，中签率最低为10.2%，去化火热。
同样万科在徐州4月拿地，7月推出的徐州万科檐语间项目，一下成为2024年徐州市区首个日光盘。整体看，目前万科2024年拿地的首次开盘兑现度100%，比如24年万科沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期仅4.3个月，
同时，万科沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率18%……的确是拿地快，销售更快，而且毛利还不错。卖得动，卖得快，甚至能日光，那么即使万科24年现金流承压，但依旧可以短线快跑创收。
“瘦身健体”新动作
拿地的同时，万科10月份还宣布调整组织架构，进一步加强开发经营业务的组织集约化建设。具体而言，开发经营本部进一步下沉业务前线，直接负责产品原点的管理和重大项目的操盘，部分区域本部精简职能或实施合并。
详细来看，华东区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域重新定位为开发经营本部派驻的“前方指挥部”，只设置与项目直接相关的业务职能，不再设置后台保障类职能。
与此同时，东北区域和西北区域调整为总公司，总公司只设置一套管理职能，对片区内各城市项目进行集约管理；重大项目多、产能货值大的上海公司、广佛公司由开发经营本部直接管理。
此外，为了进一步提高商业、办公资产的经营效益，万科开发经营本部将组建办公事业部，聚焦办公类资产的经营提效。商业事业部将聚焦大型购物中心、社区商业以及历史文化街区的三大核心产品线开发，一线项目合并为七大地区公司，以更加贴近当地市场和客户，聚焦项目深耕细作。
万科表示，为了应对当前严峻的经营挑战，适应行业发展新模式，下半年公司还将更加严格地落实瘦身健体和降本增效措施，力争2024年年度管理费用同比再降 15%。
而从结果来看，“瘦身”战略正在得到有效执行。除了南翔印象城外，万科还出售了七宝万科广场、深圳湾超总基地等优质资产。
一家房产机构分析师指出，为自救、快速回笼资金，万科卖掉了旗下最赚钱的两个商业项目，其处置资产和“瘦身”的决心，可以说相当大。通过转让一些项目，万科获得了现金回流，但另一方面，如果将优质资产都转让出去，对于其长期发展，也可能会形成影响。
“如何既能够获得流动性，使前期所投资金周转起来，又能将其认为优质、有发展潜力的资产，保留一部分权益在自己手上，需要相应方式来解决。之前其部分商业项目所做的REIT，以及本次消费基础设施基金，可能是一种不错的解决途径，其资金得以良性周转的同时，也可保留优质项目相应权宜。”上述分析师称。
另据了解，万科国庆期间销售超百亿元，多个地区销售排名前列。以万科总部所在的南方区域为例，国庆七天的销售总额超过了九月全月的销售额，其中广佛成交额接近30亿元，万科黄埔新城单盘假期来访突破2000组，成交突破210套，成为广州单盘销售套数第一。
万科自救关键一步：年内到期公开债清零
10月30日万科发布的2024年三季报显示，前三季度万科实现营业收入2198.95亿元，合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812亿元。
一如既往不回避问题，面对业绩亏损，万科给出了解释：主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。
一位券商分析师告诉北京商报记者，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”对于当下的房企来说是不现实的，开发商当前第一优先级必然是保现金流安全，而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。
显然，万科也选择了更安全的一面：制定了“瘦身健体”一揽子方案，其中包括统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降低风险。根据计划，未来两年万科计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。
就市场所关注的回款和债务问题，万科方面告诉北京商报记者，2024年前三季度公司采取多种举措促进回款，保障公开债务顺利兑付。内容包括：
坚持积极销售，实现销售金额1812亿元，回款率超过100%；开展存量资源盘活，2023年至今累计盘活和置换新项目36个，合计优化及新增产能474亿元；推进大宗资产交易，2024年1—9月实现大宗交易签约金额232.6亿元（含印力的资产交易及REIT发行），涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目。年内实现新增融资、再融资超770亿元。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1—9月偿还有息负债约700亿元，年内已无境内外公开债。
来源：北京商报、大众日报、地产总裁参考（作者 潘永堂）等
--THE END--
本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞
本刊文章及图片未经许可不得转载/本刊发表文字、图片作品并不代表本刊立场观点/部分采用稿件因故无法联系作者，如有侵权请移步后台联系删除。
目前已有5000+人加入房导俱乐部群。进群请扫描以上二维码添加小编微信（微信号：fangcnet2020），并备注公司、职位和姓名，即可直接申请进群，不备注公司信息一律不通过申请！感谢配合！
热门跟贴