每次拉榜单，总有小伙伴抱怨：
「我们项目卖得很好，但是因为体量小、总价低，总是沦为榜单小透明」
对此，我们特别设计了地价回款榜，用以评选赚钱效率最高的「金牌总经理」
请注意！不是网签回款总额，而是：
地价覆盖率=网签金额/拿地金额
目的是让「小而美」的项目，也能让大家看到它们的闪耀！
半年度的时候，我们进行了「金牌总经理」评比：
如今又是四个月过去了，双十一的到来，意味着年终冲刺正式开始！
那么这期间，各位总经理的战绩怎么样呢？
谁持续领先？谁又在弯道逆袭？
先公布比赛结果：
1.2022年三批次（以后不再参评）：
冠军：北京建工马鹏飞-揽星宸
亚军：城建股份董慧文—星誉BEIING（逆袭上榜!）
季军：北京龙湖顾修铭-龙湖御湖境（逆袭上榜!）
2.2022年四批次（以后不再参评）：
冠军：中海新城张欣-中海长安誉
亚军：保利北京刘喜涛-和光煦境
季军：首农三元吉时雨-玺悦朝阳
3.2022年五批次（以后不再参评）：
冠军：中建智地眭杰俊-中建国贤府
亚军：越秀北京董毅-越秀天玥
季军：中建东孚金国-中建星光里（逆袭上榜!）
4.2023年第一轮：
冠军：上海大华孔荣康-启宸府
亚军：大兴城建+中建壹品+兴业恒盛张泽全+田植钊—兴城之星
季军：龙湖北京顾修铭-御湖境二期（逆袭反超!）
5.2023年第二轮：
冠军：保利北京刘喜涛-朝央和煦（逆袭反超!）
亚军：万科北京林曈-万科东庐
季军：中建智地眭杰俊-北京国贤府
※备注说明：2023年第一轮及第二轮供地榜单的评比范围，相比今年6月时稍有调整。备注反超的项目，是通过比较6月时各项目的地价覆盖率得出的。
6.2023年第三轮（新榜单）：
冠军：中海北京倪健刚-中海寰宇未来
亚军：保利北京刘喜涛-保利颐璟和煦
季军：中海新城张欣-中海寰宇天下天镜
7.2023年第四轮及之后（新榜单）
冠军：保利北京刘喜涛-星宸和煦
亚军：中建智地李吉-北京宸园&璞园PARK
季军：北京住总郭兆寅-住总芳华里
8、共有产权房专榜（新榜单）
冠军：中建壹品田植钊-星筑星光里
亚军：大兴发展李立军-云璟悦/亦生悦/亦生共悦
以下是具体榜单：
2022年三批次
土地成交时间：2022年9月22-23日
距离数据统计日：约770天
1、整体去化情况较好。
该批次共计18个项目，13个项目基本覆盖了地价。
地价覆盖率不足50%的项目，仅有的3个。其中两个密云项目今年8-9月才取证。远郊项目要谨慎获取啊！
2、本批次项目，不再参评金牌总经理榜。
本批次项目拿地已两年多。整体基本去化完毕。
因此，未来金牌总经理评比，本批次不再参评。
2022年四批次
土地成交时间：2022年11月28-29日
距离数据统计日：约700天
1、窗口期，一旦错过就不再。
除金隅望京云尚外，其他项目均已基本覆盖土地款。
不可否认，望京云尚存在部分楼栋需现房销售的影响。
但是218套期房中，网签124套，去化率不到60%。显然，去化进度还是慢了。
奶西板块在2022年时，因为望京樾及中建宸园的热度，成为了各家房企竞相争抢的板块。
可是到了望京云尚入市时，整个望京片区二手房价止涨转跌；加之朝阳新盘供应加剧，奶西板块也冷却了下来。
市场像人心，总是多变的。
2、本批次项目，不再参评金牌总经理榜。
（理由同2022年三批次）
2022年五批次
土地成交时间：2023年2月7-8日
距离数据统计日：约630天
1、大将军中建智地。
半年度的时候，我们曾形容中建智地是「游击将军」：在北京起步房山，再入朝阳，后入昌平。
后来，表弟觉得中建智地是「骠骑将军」，对每个板块都深耕到封狼居胥。
如今，表弟愿称中建智地是「大将军」！10月13日，北京宸园、璞园PARK开盘劲销83.5亿，燃爆京城！随之将全市的热度拉升了起来。
试问，谁敢横刀立马？
2、进击的中建星光里。
年中时，中建星光里离覆盖土地款，还有一定距离。并且覆盖率落后于越秀星樾。
而4个月后，完成了反超并基本覆盖了土地款。
当然，越秀星樾是被现房所限制，毕竟朱辛庄的热度，你懂的。你该更懂的是：
越秀星樾现房即将入市，而这个项目，我们有人！
好房源！安排！好价格！安排！
售楼处预计这个周末开放，估计不会上渠道，关注项目的亲们抓紧联系助理XGDBJ2022吧。
3、本批次项目，不再参评金牌总经理榜。
（理由同2022年三批次）
2023年第一轮供地
土地成交时间：2023年3-6月
距离数据统计日：500~590天
1、土拍重新归于分散。
集中土拍时代过去，土拍重归分散。
我们采用土地的供应轮次，来划分同组进行比较。
2、贴身项目见「功力」。
本轮出现了几对贴身竞争的项目，但是去化情况……榜首和榜末的差别吧！
这说明，区位固然很重要，但自身实力才是保证去化的根本！
打铁还需自身硬！
3、土拍「最后的盛宴」。
看到榜单，表弟仿佛回到了2023年：从4月28日获取璀璨公元地块，到6月20日获取招商臻园地块；不到两个月连下四城，一时威震京城！
而单单6月就成交18宗地，这样的盛况也再难见到了。
2023年过去了，我很怀念它。
更可怕的是，2024年也快过去了。
2023年第二轮供地
土地成交时间：2023年6-10月
距离数据统计日：370~490天
1、「销冠」集中营。
这个组别厉害了！简直是 「神仙」打架 。各区的销冠楼盘扎堆！
随便一指，就是榜单冠军的常见选手：
可以预测，今年的年度销冠盘，也会出自上述项目中！
2、市场变化，倒逼房企严苛选地。
本组土地，最早于2023年底开始入市。这个时间点，正好是市场开始加速下行的时候。
好比XX年加入X军；刚入职，行业结束了红利期。
这一轮的市场变化，完全颠覆了曾经「北京项目放一放，总能卖出去」的思路。
因为有两个重要的因素，已经发生了转变：
价格方面：后供应土地的楼板价，是可能降低的。也就是说，新的竞品价格会更低。
产品方面：如今产品力迭代最多只有三个月；这意味着一旦出货速度慢了，就成了「过时产品」，价值折损会很快。
只要等一等，就有好价格，以及好产品。那么「等等党」一旦频繁出现，降价出货就是项目唯一的出路。
如何避免这样的情况？
显然，光卷产品是不够的。因为产品终会过时，「新上的菜品一定更热乎」。
更重要的，是从「选食材」拿地的时候，开发商就要精挑细拣，有所取舍。
商场如战场：善战者，立于不败之「地」……是故胜兵先胜而后求战。——《孙子兵法》
2023年第三轮供地
土地成交时间：2023年11-2024年1月
距离数据统计日：300~340天
1、「京南」专场。
本轮15宗地，10宗在南城的丰台、大兴、房山等区
2、寰宇未来已「回本」。
由于项目中有大体量公建，所以账面上寰宇未来仅覆盖土地款的70%。
我们曾讲过，公建大部分是由未来科学城进行回购
只是公建的交易，肯定要发生在竣备之后。
换句话说，这部分事实上已经去化掉了。
刨去公建部分以外，寰宇未来的成交额，已经覆盖了住宅部分的土地成本。
中海，「海」是太全面了！
2023年第四轮及之后供地（仅列举取证项目）
土地成交时间：2024年2月1日及之后
距离今日：280天以内
1、这是中国作品的胜利！
让我们再次回顾，北京楼市这段特殊的时光：
10月13日，北京宸园和璞园park同日开盘，劲销83.5亿
开盘后首周，两项目称霸认购榜
到了月底，项目开始转网签。北京宸园一举拿下了周度及月度的双料冠军：
十一月的第一周，两项目热度不减
恭喜中国作品！恭喜中建智地！
2、受数据统计周期影响，部分项目暂无网签数据。
本次统计数据截止日期是10月31日。
有两个近期新开盘的项目，在11月的网签业绩未能体现（截至11月12日）：
御璟星城元启，网签5.37亿元；
住总青年ONE，网签3.22亿元。
3、星悦时光11月开盘，官宣成交208套，6.26亿。
共有产权房专榜
多元化布局，是房企发展必然的趋势
未来的房地产市场，是双轨制下的两个市场：商品房市场、保障房市场。
商品房市场，主要针对居民改善需求，进行好地段、好产品、好服务的项目打造，会存在较高溢价。
而高溢价的产品，去化方面必然是会降低速度的。
另一方面，保障性住房有着更大的客群、更具性价比的价格，也就意味着更快的流速。
不可否认，共产房的利润率更低。
但共产房回款稳定，更重要的是，回款快！特别快！
本组别就是最好的例子。组内项目，普遍在拿地后6~10个月就覆盖了土地款140%以上。
远超商品房项目的回款表现。
在商品房规模大幅缩减的今天，可以预测的是，保障性住房、商办开发运营等多元化的布局，是房企想要长期存活的必然趋势。
部分具备前瞻性的企业，已经率先着手了。
「赚钱」速度大排名
各批次有各自的「英雄」。
我们设计了一个统一的标准进行拉通比较，对上述各批次已有网签的项目进行排名。
规则如下：
结果如下：
※备注说明：部分项目有现房销售要求，曾有相关企业网友留言表示，应做特殊考虑。事实上，现房所造成的回款慢，应由企业拿地时进行测算考虑。客观上，钱就是没回来。故，不做特殊处理！
1、平均月度回款地价覆盖率4%
取证项目共计92个，平均的月度回款地价覆盖率4%，即25个月回正
而这个数字，在半年度时，是20个月
市场的衰退，非常吓人。
2、回款速率：朝阳区、昌平区表现突出
我们将各行政区（远郊四区除外）项目去化的平均速率，与各批次进行了交叉落位：
朝阳区、昌平区两区平均速率6%，也就是说，拿地不到一年半可回正。
石景山区、丰台区、大兴区受供应加剧影响，回款速率大幅衰减。曾经的热点区域如今低于全市平均值。建议近期谨慎布局。
海淀区的项目，表现不及预期。期待接下来新入市的项目，早日重现四季青双雄、树村双杰当年的盛况！
3、卷拿地，中建智地给出了示范答案
拿地后，平均25个月的回正周期。意味着全盘去化完毕，至少三年。
三个月一迭代的产品力，这期间会迭代十几次。
光卷产品的房企，又落后了。
卷，就要从拿地开始卷。
近期，出现了两类新思路：「大单」系、「布局」派
①「大单」系：与政府合作，对优质地块进行一些操作。
起拍地价就超百亿，拉爆其他房企的承受力。房企能底价获好地，政府也一次性有更多回款。
双赢。
典型的代表，就是中建智地在酒仙桥的「捆绑」。
②「布局」派：典型的代表，还是中建智地。
将自己的项目成片布局。一方面，让运营成本降低、报批沟通节奏加快。
更重要的是，当市场发生波动时，有充足的余地进行调价。
试想，同样推出20套特价房，只有200套的项目，其他房源就要大幅涨价来平衡利润；
但是如果有千套房源，其余房源的调整，就会小很多，甚至难以察觉。
过去房企的开发思维，是卖完就走，「打一枪换一个地方」。
采用的是复制式拿地，照着曾经的成功项目，按图索「骥」（临地铁、近学校、靠医院、有公园等等）。
这思维行不通了。
如今去化周期越来越长，卖到现房的项目越来越多。
「马腿」都绊住了，怎么换地方？
这就倒逼开发商，进行布局式拿地。
本质上，是一种思维的转变：长期在同一片区深耕，如何经营一个片区。
没错，中建智地已经给出了示范答案：
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