契税和豪宅税减免，今天终于靴子落地。
对于二手而言，也是极大利好。
其实，今年以来官方频出手“相救”，如不限售、增值税“5改2”等。
但有些二手还是救不起来，比如增城地王项目——碧桂园云顶。
区姐的同事疯狂吐槽：他买的碧桂园云顶，又又又跌了！目前成交最低单价，仅1.4万/平。
犹记得，碧桂园云顶二手5月还能卖出1.7万/平，想不到这么快房价又创新低了！
这少的哪是数字啊，是高位站岗买家白花花的银子！
哪怕930新政后广州市场反弹，也没能救得了这个曾经的网红盘。
同事无奈地说，“这辈子做过最错误的决定，是买了碧桂园云顶”。
1.
碧桂园云顶降价，之前大家都习以为常，业主落泪，买家捡漏。
但没想到的是，新政后二手回暖，这小区房价还是没有底。
据贝壳外网数据显示，新政后，碧桂园云顶只成交上文提及的这套房源，房价还是历年来最低。
一套98平3房户型，单价仅需1.4万/平！
要知道，2021年98平还能卖3.3万/平，3年房价“缩水”186万！
该房源也不算差，东南向，是高楼层单位，成交周期仅36天，仓促成交。
据中介透露，因为原业主着急置换，所以不得不割肉。
业主叫价也比其他房源笋很多，当时挂牌总价150万，挂牌单价仅1.5万/平。
只不过，1.4万/平的笋价，则是疯狂背刺其他的业主。
如今出现价格刺客，其他二手买家便会参考，由此拉低其他房源的叫价上限，影响市场对该盘的价值评估。
之前以2万-3万+/平买的业主，也就是被调侃买在“山顶”的那些人，叫苦不迭。
说起碧桂园云顶的降价史，可以用“惨不忍睹”来形容。
这一切，还要从拿地时说起。
2017年，碧桂园拿下凤凰城地块，楼面价高达23963元/㎡，一举成为增城“地王”。
相比之下，当时隔壁的翡翠绿洲才卖1.6万/㎡，合生湖山国际带装修也才2.2-2.3万/㎡，面粉价高于面包。
高规格打造而成的碧桂园云顶，首开就直奔3.2-3.5万/平，名噪一时。
后面一度最高卖到单价4.2万/平，成为增城房价4万+新盘，当时看房还需要验资50万。
2019年后房价开始回落，直到2023年清盘时，单价仅约2.1-2.4万/平，比拿地价还低。
更为悲惨的是，碧桂园云顶的二手卖不出好价位。
10月挂牌均价2.3万/平，成交均价1.4万/平，都是比一手时价格和拿地价低。
成交量也不多，贝壳上录得成交房源仅6套，除了市场原因，也跟广州取消限售前未满二有关。
这样的跌价，在增城非常少见，碧桂园云顶算是非常典型的案例。
那么，碧桂园云顶1.4万/平的底价还会被打破吗？
区姐发现，现在小区最低挂牌价是1.6万/平，中介透露，接下来估计很难再谈到低于1.4万/平了，现在小区房价稳定了很多。
难道，碧桂园云顶会开始止跌了？
2.
曾经的增城地王，开盘后也风光无限，如今为何会落寞如此？
其实，碧桂园云顶有点生不逢时。
2017年碧桂园拿地时，正值楼市高峰，房价居高，直到2018年开盘，市场还是火热状态。
尤其是增城，当时新增货量不多，2017年的广州限购政策，还让市场热度外溢到增城，当时东部都很火，尤其是东部中心。
若增城热度持续走高，高地价的碧桂园云顶入市，会有更好的支撑。
再加上，项目是碧桂园首个“云”系产品，定位高端，产品、环境、教育配套在当时都很能打。
省一级公办学校应元学校、凤凰实验小学、斐特斯公学等学校都在附近。
这些优势叠加，碧桂园云顶的高房价，当时就会有人买单。
但后来市场行情走弱+疫情爆发+板块内卷，炒房客撤场，碧桂园云顶就顶不住了，房价开始一路下跌。
碧桂园云顶的落寞，市场环境是很关键因素。
像招商臻园、威华雅苑等楼盘，也都是受环境影响，二手房价“破发”，低于开盘价。
那么，新政后市场回暖，碧桂园云顶并没有明显好转呢？
其一，交通不变、配套欠缺，短板明显。
碧桂园云顶目前出行主要依靠自驾，但自驾到珠江新城约需1小时左右，周边公交车线路也很少。
周边没地铁，途径的20号线还在规划中，距新塘站直线距离约4.3公里，需公交车接驳。
商业配套不算完善，可以蹭1.2公里凤晴苑的底商，大型商场只能去新塘万达广场。
在生活配套的便捷性上，它不能很好地满足刚需客。
附近陈家林垃圾填埋场和云埔工业区，也让人心里有点膈应，好在陈家林垃圾填埋场已经封场，等待重建生态。
其二，之前定价太高，板块竞争依旧激烈。
属于碧桂园云顶的时代已经过去，再拔高到房价重回3字头，非常难，且不太现实。
在增城打造高端豪宅，本就风险很高。
虽然它的产品定位新塘的轻奢豪宅，品质高端，但购买人群很有限，区域价值支撑也不够。
更何况，后面2字头买的业主，装修标准也明显没有价格高位时好，高端的定位已被很多人怀疑。
不能忽略的是，当时房价更多的是被地价炒高，市场太好时，很多人不会去考虑这个价格到底值不值。
如今市场挤出泡沫，炒房客退场，以保持稳健为主，房价就别想大反弹了。
板块内新盘聚集，市场竞争激烈，大家也都在卷价格。
光是指标盘，就有超10个，如金茂万科都荟四季、振业学府里、华润公园上城等。
其中不少房价与碧桂园云顶二手房价相差不大，产品也在升级，是强劲竞争对手。
甚至，碧桂园云顶也要迎接建筑新规产品的“暴击”。
华润置地公园上城前段时间加推 A12 栋新品，是增城首个新规后超过100%使用率的户型。
其加推的新楼栋，1.7万元/平左右就能买得到，跟碧桂园云顶有得一拼。
市场不支持、竞品竞争、自身短板、户型等，都让碧桂园云顶无价格上涨的动力。
这样的碧桂园云顶，很难在市场利好之下，迅速反弹，至少，能稳住市场算不错了。
你们觉得呢？
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