上周发生了几件风向标级别的大事！
一方面，人大常委会确认通过 史上规模最大的化债计划，直接增加地方化债资源10万亿元！
财政部部长蓝佛安明确表示表示：“结合明年经济社会发展目标，实施更加给力的财政政策。”
另一方面，美国大选、美联储降息靴子落地。
川普在还未当选之前，就一直强调要大幅降低利率，也就是说， 美联储后续还有非常大降息的空间。
目前， 全球10家发达经济体央行中，绝大多数都已开始放松货币政策。
比如，英国、欧洲、加拿大等央行早就先于美联储降息了，并且在持续加码。
国内也在上个月降息了25个基点，央行行长还透露过：年底前择机进一步降准0.25至0.5个百分点。
可以预见的是， 全球即将开始新的一轮货币宽松周期。
资产价格将会迎来重估，而且当资金流动性充裕的时候，市场活力也会被刺激，在一定程度上利好商业繁荣。
对于普通人而言， 不管是收入还是经商环境，都会得到极大的改善 ，同时也会是一次修复资产负债表、优化资产配置的难得机会。
一些优质商铺将成为核心资产布局的首选！
商业“跟着地铁跑”
深圳轨交商业爆发潜力巨大
什么样的商铺才能称得上“优质”呢？
地段必定是第一要素。
核心地段具备强大的人群聚集效应，自然不愁没有客流，这是商铺的核心流量基石。
现在的时代， 哪里往往能形成人流最大的聚集？
毋庸置疑就是地铁！
“交通之于城市，正如血液之于身体”，这是“城市教母”——简·雅各布斯关于城市交通价值的论述。
在地铁越来越普及的背景下， 全球大都市正在全面快速进入地铁商业时代。
包括纽约、伦敦、东京、新加坡、香港等国际大都市，都是通过TOD模式，对城市空间进行了优化、塑造城市形态、提升城市能级，打造了城市增长的经典范本。
正如亚洲地铁密度最大几个城市中的 东京、香港，同样商业也是极为发达的。
二者都是地铁商业开发的集大成者。
图源：摄图网；已获授权
比如， 东京的涩谷TOD ，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。
围绕着地铁枢纽，周边分布着众多时尚潮流的购物街区、咖啡馆、餐厅和酒吧等，吸引着大量的年轻人和时尚爱好者。
2024年1月至3月期间，每坪 （约3.3㎡） 租金达到了13.9万日元 （折合人民币约6500元） ， 较上一季度增长了3.4%，连续三个季度保持正增长。 （数据来源：日本地产 ）
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从涩谷站周边地区的地价来看，自2013年起，到2021年，十年左右的时间， 土地价格已经累计涨幅高达40.4%，对于日本来说，这个涨幅已经非常可观了。（数据来源：日本地产）
在国内已开通地铁的城市中， 地铁创富效应早已显现。
据不完全统计， 全国地铁附近的商铺租金比全国所有商铺平均值高出75%左右，年化收益率则比全国商铺收益平均值高出5%以上 ，地铁商铺的升值空间可想而知。 （数据来源：新华报业网）
再看深圳，作为新晋的国际大都市， 地铁从“一条线”变成“一张网”，与城市的发展战略密切相关，也悄然改变了人们的生活——从出行方式到生活方式。
由此， 依托深圳地铁而形成的商业项目也迎来了“暴风式”增加。
纵观深圳的商业发展史，从最早的罗湖东门一带，到如今各个区域商业中心遍地开花，毫无疑问，都跟轨道交通的发展有莫大的关系。
近几年，异军突起 的前海壹方城、万象天地都是凭借近地铁的优势，成为深圳客流量最大的商场之一。
前海壹方城属于地铁1号线、5号线宝安中心区站的上盖物业，由此也获得了 “客流永动机”之称。
2023年年度客流量为4300万人次，同比2022年增长5.9%。（数据来源：创新南山）
仅仅开业7年，销售额便从2018年40.6亿到2023年75.6亿，连续几年位居深圳商场销售额排名榜前三 ，正是得益于地铁枢纽站带来的巨大人流。（数据来源：深圳商务）
此外， 宝安中心区属于新兴豪宅区，附近的楼盘房价基本10万+/㎡，还有很多学校，这些都是消费能力的保障。
图源：深圳地铁；睿印里开业实景图
再来看看位于 地铁1号线高新园站旁边的万象天地。
2023年销售额68亿元，同比增长125%；项目租金收入达9.53亿元，同比2022年大幅上涨38.9%。
2023年年度客流量达到了惊人的4650万人次，排在客流榜第二位。（数据来源：深圳商务）
每天乘坐地铁1号线来往科技园工作的白领以及华润城的住户，就是其稳定的客源。
图源：深圳地铁；睿印里开业实景图
可见，如果一个商业要做成功， 一定是需要和地铁形成一个非常好的一种衔接关系！
深铁，轨交商业的“最强王者”
全年或突破30亿人次客流
地铁、社区——商业的绝佳CP
那么，在深圳，能够有哪一家企业能 完美实现“商业+地铁”交互链接？
非深铁集团莫属。
深铁集团历经26年探索与奋斗，推进以枢纽为核心的“站城一体化”开发，打造了 和而不同、极富深圳特色的“轨道+物业”模式。
《中国城轨TOD指数报告（2024）》，深圳在交通效率、发展潜力和幸福体验三个维度位居第一， TOD指数已连续四年位列全国首位！
深圳地铁依然在快速扩张中，2023年， 深圳城市轨道交通线网密度达0.28公里／平方公里，继续领跑全国。（数据来源：深圳发布）
在今年上半年，深圳地铁线路 日均客流量强度也登上了全国首位。
2017年-2019年，深圳平均日客流量大概在500万人次左右。
2023年-2024年，深圳平均日客流量来到800万人次左右，足足提升了50%以上，而且趋势上仍在增加！（数据来源：iFinD）
上半年，深圳轨道累计运送14.63亿人次，全年有望突破30亿人次！
换言之，就 是深铁商业至少可以坐拥超30亿人次的客流。
地铁已经成为了深圳极其重要的人流入口， 巨大的全路网客运流量也给地铁沿线商业设施带来了稳定的客流红利。
随着 地铁网络的愈发完善，深圳的消费潜力、还有商业发展，都在进一步地激活。
为了更好地支持商业运营和发展，2016年，深铁集团成立地铁商业管理公司，在原来商业地产事业部的基础上，建立完善的商业开发、运营、管理团队。
依托“轨道+物业”的开发模式，深圳地铁战略布局前海、南山、福田、龙华、龙岗等区域，开发建设了一系列标志性项目。
例如， 深铁前海国际枢纽中心超级综合体、深圳北站枢纽综合体、深铁汇里复合体、前海基金小镇、地铁锦荟广场等。
还有 岗厦地铁站的“深圳之眼”， 已经成为深圳的必打卡点之一。
图源：摄图网；已获授权
地铁带来的不仅仅是庞大的消费人流，更是商业“钱景”。
目前，深铁置业旗下有物业开发、枢纽两大核心业务板块，正朝着市场化全产链投资开发公司稳步迈进。
其中，物业开发板块方面，截至2024年11月初共有32个商业开发项目及15个代建项目。
枢纽板块方面，在第一、二代综合枢纽建设的基础上，大力开展以前海枢纽为代表的第三代“站城一体”新型枢纽及第四代“产城融合”模式的建设与开发，实现“轨道＋物业”模式与城市的深度融合。
目前，深铁已在深圳地 区形成品牌化、规模化、系列化的战略布局，各大商业板块业务都在发力， 正在搭建一个通向“隐形商业大佬”的阶梯。
深铁集团不仅是TOD模式的先行者， 同样也是地铁+社区商业开发的集大成者， 物业储量规模大，有助于未来可持续发展，占据更大市场。
由深铁置业打造的住区，大多都是都是铁路沿线，或者地铁站口。
一方面，深铁置业的项目有着非常稳定且优质的社区居民客源；一方面，辅以地铁带来的大量通勤人流。
当地铁与社区商业相遇，使得社区商业的价值得到最大化凸显。
玩转“人流”路线
持续催化商铺价值变现
当前，商业地产已经进入存量时代，激烈的商业竞争，最后都需要“人”来区隔和突围。
占据“地利人和”的深铁置业，目前开发的几个优质商业正在火热招商中。
11月11日，深铁置业与深铁商业联袂举办优质商业联席推介会，超200位来自商业、科技、文化等多个领域的商家代表及嘉宾出席。
会上， 成功吸引多家机构签约，达成意向交易金额超6亿元。
图源：深圳地铁；已获授权
目前， 以深铁瑞城、懿府、阅山境商铺为代表的三大醇熟社区商业，都只有少量供应， 手快有、手慢无。
NO. 1｜深铁瑞城，货真价值的TOD大城
光明区标杆性的TOD大城，是深铁集团大手笔打造的 又一个TOD的力作。
地铁6号线长圳站上盖， 项目整体占地面积约19万㎡，总建面约63万㎡。
集轨道交通、书香人文、生态公园、精粹商业、品质住宅于一体， 共计约2775套商品住宅，2000余套保障房及人才房。
社区自带 约4770户业主，目前一期、二期已交付 ，生活氛围浓厚，而且周边聚集多个成熟住区及保障性住房，拥有 极其稳定的客流。
项目示意图
而且，周边目前已建成深圳中学光明科学城学校 (九年一贯制公办学校) 、光明区凤凰城实验学校 (九年一贯制公办学校) 、光明区实验学校同心小学、尚美小学等多所中小学， 集聚师生资源，提供强劲校园消费力。
除此之外， 深铁瑞城所在的光明科学城 ，定位为世界一流科学城。
截至2023年12月，引进科研院所人才5431人，引进、培养各类人才18.21万人，集聚各领域高层次人才超2300人 （信息来源：深圳新闻网） 。
超级大城自带的庞大人流以及众多高新人才，为区域商业带来高端消费力保障。
区位示意图
即将推售的这30席铺位， 主力建面 约60-72㎡小户型，均邻近社区入口、地铁口， 消费者触及概率更大， 现在买入即可出租、可自营。
NO. 2｜深铁阅山境，大学城商圈，约1000人养一铺
深铁阅山境商铺地处以 约6万㎡的塘朗城广场、约13.86万㎡的宝能环球汇、约5万㎡的益田假日里购物中心 构成的大学城商圈内。（数据来源：地产信息网）
有成熟商圈为依托，就像是站在巨人肩上望远，出生就自带巨大流量。
交通牵引力： 项目距离5号线塘朗站约800米，距离西丽高铁枢纽和深圳北站均2站地铁站，交通牵引力巨大，未来将会承接大量商旅客流。
商务客流： 片区内，维也纳酒店、地铁运营大厦、南山智园带来大量商务客流。
社区客流： 项目所在片区亦有巨量居住人口等待商业兑现其潜力，其中，深铁阅山境花园自有业主887户，人才房736户。
还有周边共有6大高阶住宅区环伺，1公里内辐射约5万名客流 （按每户3人计算） 。
不仅如此，深铁阅山境商铺更有深大外国语中学和南方科技大学第二实验学校等众多学校为其带来稳定的师生客流。
回看深铁阅山境商铺，其本身的素质也非常优秀：
深铁阅山境的社区商铺，设计之初便规划大部分商铺带烟道通燃气， 铺铺临街，层高约5.1m， 适合打造特色美食店，网红主题餐厅，茶饮、小吃加盟店。
70年产权，比普通商铺额外多享受30年的收租年限， 主力建面约30-65㎡小户型，可控总价，低门槛上车。
项目示意图
拥有约12米宽前广场， 打造年轻人喜爱的聚集区，全开放的商业街区格局，不仅让更多的商铺一线临街，也更匹配周边精英的品味与生活需要。
当前，项目的 部分商铺已经开始营业，商业氛围十分浓厚， 正在全城火热租售中。
NO. 3｜深铁懿府，高端圈层，极度稀缺，仅19套
深铁置业高端产品系开篇力作， 是集高端住宅、品质公寓、甲级写字楼、缤纷商业、运动公园、九年教育配套为一体的建面 约75万㎡人文生态综合体。
自带 约2790户业主，且都是高净值人群。
项目示意图
此外，项目位于香蜜湖、华侨城交汇之处， 周边众多豪宅社区，坐拥极大体量的追求品质生活的高消费群体。
而且被福田金融中心、南山高新科技园、深圳湾超级总部基地、留仙洞总部基地、西丽科教城、深圳北部总部基地环伺。
可快速链接 六大城市总部资源，为区域商业带来高端消费力保障。
深铁懿府毗邻豪宅专线——7号线深云站、2号线深康站，还有未来西丽综合交通枢纽 （规划中） ， 承接天量的高圈层客群以及商务客流。
区位示意图
今年8月，由深铁商业与印力集团共同打造的 睿印里RaiL INLI社区商业 中心，在南山区安托山下正式开业。
标志着该区域商业版图，迎来了又一次升级，再加上，周边花样年香年广场、印力中心、侨城坊九方荟、方大城、欧洲城等购物中心辐射， 深铁懿府的社区商业能够得到更好的导流。
图源：深圳地铁；睿印里开业实景图
目前主推 建面约41-125㎡鎏金商铺，空间全覆盖，可满足多种置业需求以及高定位的业态经营。
而且 只有19席，自身的稀缺价值和客群价值将得到无限放大。
深铁瑞城、阅山境、懿府的社区商铺均是不可多得的潜力资产，这批优质商铺有望 成为低位抢占核心资产的绝佳机会！
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