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那天第四部分聊房地产时，有读者问了我一个具体的房地产类型。
她说，某种特殊类型的房子，我几年前讲过，不要买，所以她一直记着，一直遵守这个分析结论。
那么作为一个老读者，她也清楚，我讲过之后，不继续的话题，那就是保持之前的意见。
如果我有新的意见，肯定会讲出来。
但是她不确定，她担心我的观点相较于几年前，已经发生了变化，但是这个品种太小众，她不确定我是不是把这茬忘了。
问的非常好，非常感谢这个提问的读者，你实际上是提醒了我。
因为我真忘了。
她问的是双证类型的房子。
十几年前，有个政策叫做70/90，70%的房子的面积要小于90平米，主要是解决刚需的住房问题，制止炒房。
那个年代，大户型，改善型的需求还不是主体，这个政策是为了让更多人能够上车。
但是，大户型的需求明显不止30%，为了满足市场，就有开发商做双证房。
好比这套房子的面机是150平米，你说它突破了90，突破了，你说它没突破，也没突破。
因为它是两本房产证，每一本上的面积都小于90。
这种类型的房子，在之后漫长的限购年代，持续成交低迷。
限购的意思是说，房票是很重要的，人家得到一张房票本就不容易，你一套房子要人家花两张房票，那么来看房的人就大幅度减少。
这种新的供需下，使得这个类型的房子的价格持续走低。
有时候，同一个小区，都是150平，双证的房子，相当于单证的房子打7折，甚至更低。
因为潜在的买家少嘛。
那么我几年前给出的结论是，这个东西没价值的。
你看着便宜，实际上难以出手，你只能自住，太缺乏流动性了。
人家好容易有个房票，都去摇号了，都去摇高倒挂的新房，谁会把房票还是两张房票用在你这一套双证房上。
这是我之前的结论，这个读者也听进去了。
但是现在，市场大的方向发生了改变。
长期看，房票这个东西，是要取消的，哪怕一线城市。
房票一旦放开了，就不存在两本证还是一本证的问题。
除非你担心关门打狗，你担心过两年，又限购了。
这个可能性不大，你看下人口出生率的走势。
那么在这个基础上，这个读者发现她心仪的房子，正好是两本证的，价格也还是低于同小区一本证的7折。
如果她自住，或者说较长时间持有，比如持有五年以上，这是不是一个比较划算的空间。
五年之后，当人们习惯了房票没有今天这么大作用的时候，是不是两本证的房子的单价，会逐步和一本证的靠拢。
这个想法，是对的。
随着房票意义的下降，这个差值空间，很大概率会被抹平。
但是我公开回答这类问题时，还是比较担心。
我担心什么呢？我担心旁的读者，没来由的听了这么一嘴，误以为我鼓励你去买这类房子。
咱们聊天，就像一个镜头，我聊什么，它就给什么特写。我聊大象耳朵，镜头就给耳朵特写。
明白的人知道，我这会儿在聊大象耳朵。不明白的人，还以为大象只有耳朵。
房地产是一个很复杂的话题。
首先这个读者，她问的是核心城市，如果有人听了这种半拉子的对话，跑去非核心城市买了套双证的房子，这个后果很难说。
更重要的是，单纯讨论我们今天的这种特殊户型，它也有很多旁的问题，是需要注意的。
你比如双证的房子，它有可能当初设计时，就是按照150设计的，它只是在房产证上，给你划分成了两套。
那么这种房子，它就只是证件上的问题，户型是150的户型。
还有一种房子，它就不是按照150设计的，它是按照75设计的，两套75的邻居，中间的墙打穿之后，构成了150。
那这种是有问题的，两套75，都是两室两厅，你硬拼在一起，那个功能区划分，卧室面积，都是不对的。
这是第一类坑，户型问题。
第二类坑是时间问题。
你注意，70/90政策的时间是很早之前，这种双证的房型，往往都已经十几年了。
十几年的房子到底是老房子还是新房子，跟城市是有关的。
哪怕同样是核心城市，在某些城市，十几年的房子算新的，在某些城市，算老的。
算新还是算老，你自己跑跑当地的房产市场，你就知道了。
如果在你所在的那个核心城市，算新的，那就可以接受，算老的，就拉倒吧。
因为房子也是个产品，房子不断迭代的过程中，小区的设计，户型的设计，都有很多改进。
你这个房子，买进来都十几年了，等你卖出去的那天，都超过20年了。
同样都是核心城市，有些城市，20年的房子是能卖掉的，有些，就未必了。
这要看供需的，要看市场上到底有多少新房，有多少崭新的产品设计的竞品。
如果竞品更好，更合理，更现代，那人家当然不买你这老的。
除非竞品少，除非这座核心城市里，普遍是老房子的状态，那另说。
你看，这已经有两个坑了。
这里面有很多细节，但所有细节围绕的要素就一点：供需。
本质上讲一切商业问题，一切投资问题到最后都是供需问题。
你就像还有人口流入的核心城市，它有没有潜在的接盘者？它有。
反过来，那些人口流出的广大三四五线，它有没有潜在的接盘者？它没有。
没有两个字就堵死了你所有的路，那么有，也不意味着一定就有价值。
因为还有很多要分析的，你放到一个局部去看，每个局部的供需，又是不一样的。
所以我才说一切商业问题，一切投资问题本质都是供需问题，你研究清楚了一个很小的局部的点，这个局部点的供应小于需求，那它就有价值。
本质就这么回事，所以我那天第四部分分析房地产的时候，才始终让你们去算账，去算一个个局部的账。
任何涉及钱的事儿，都累，都复杂。钱难挣，屎难吃。
那天有些读者诉苦，两万字太长了，太干了，太深了，读起来太辛苦。
这个事情你要这么想，对你难的事，对别人也难。你阅读起来辛苦的事情，别人也辛苦，他觉得辛苦，可能就不读了，于是，你的优势产生了。
我们有些读者，总是等亏了钱，然后想起我，一看，发现我每次都提前说过，又开始后悔自己怎么就没有及时看，这个说到底，是你自己体内的惰性在起作用。
赚钱的事情，永远都辛苦，因为你要脱颖而出。
如果你不想辛苦，想要吃着火锅唱着歌就能去鹅城把钱给收了，那么对不起，你多半是要中张麻子们的埋伏的。
二战时巴顿将军有句名言，他说宁愿平时训练时，被士兵们骂作魔鬼教练，也总好过他们因为受训度不够，在战场上牺牲了，那些死去的人，倒是想骂，也没机会了。
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