又到年末交付季。
据不完全统计，到今年12月末整个大成都预计将有超50个项目（批次）交房，包括远达·天荟云庭、和悦府、陆肖TOD·麓云苑、流光拾沐、招商蛇口·未来公园、金融街·融御、南山·两河峯景等。
与往年不同的是，随着楼市进入新周期，越来越多的购房者将交付时间纳入购房考虑因素的优先级。
这一心理的改变与当下市场环境的变化不无关系。
一方面，“交付”不仅会反馈到新房市场，也会影响整个行业的信心和购房者的预期。另一方面，从资金成本、时间成本考量，交房越快，越在销售端受到购房者青睐已成楼市清晰的趋势。
毕竟每个月都得支付月供、房租等，这让愈发理性的购房者期望买到能尽早且按质交付的房子。
那么，目前成都市面上新房的交房周期为多久？什么样的房子，交付时间可以快一点？发哥对当前成都多个在售新房项目进行了一次交房周期盘点。
01
两年半左右，市场和资金的“平衡点”
成都部分在售项目交付时间统计一览
“两年到两年半”，这是主城区大部分在售项目的交房周期。
为什么会持续这么长时间？这要从开发商的开发周期说起：
设计——施工——达到预售——建筑主体封顶——立面、景观打造——精装进场——地库深化——竣工备案——交付。
这是一个项目整套的开发过程。而购房者一般买房子的时候，是刚达到最初预售的阶段。
以18层的住宅为例，按照成都目前的标准，工程进度达到±0就可以进行销售。在市场化房企正常的开发周期里，约3.5-4 个月左右就可以进行销售。以越秀·天悦云萃二期为例，该地块由越秀地产于今年6月竞得，10月便获取预售证。
一位房企人士透露称，“依照目前大多数开发商的施工进度，4-5天就可以完成一层。而最耗时间的是在封顶后需要细化打造的部分，比如公区景观、地下车库、内部精装等，这些都是耗费人力、精力最多的地方，因此起码需要2年半左右的时间。”
该人士还表示：“2年半左右，是目前市场和资金的‘平衡点’，也是购房者的心理平衡点。如果一个项目修建时间太长，对资金成本方面会有压力，而且从市场角度来看，太久才交付的房子，从某种角度来看会成为项目短板，在销售过程中缺乏竞争力。所以房企希望能早点拿到竣备结利，同样购房者谁不希望能早点收房呢？”
02
什么样的房子，交付时间可以更短？
在选择项目的时候，在开发商资金链健康的前提下，有哪些信息可以去判断楼盘交付的早晚呢？
以下是几个可参考的共性指标：
1. 地块大小：小地块由于占地小，房屋套数少，工程进度会比体量较大的项目更快。但可能景观组团没那么多，未来社区内配套相对较少。成都首个现房销售项目青云阙便是典型例子，2019年7月拿地，2020年已达到现房销售条件，仅耗时17个月。
2. 容积率：低容积率的叠拼、洋房产品交付时间优于高容、高密产品。以电建·洺悦府为例，容积率约3.7，带装修的高层交付时间为三年半；而容积率达到5.0的华侨城·滨江壹号，光清水高层交房就花了3年时间。
3. 精装复杂度: 从市面上内装复杂程度较高的项目来看，从麓湖生态城到蔚蓝卡地亚花园城，交房时间几乎没有低于3年。
4. 是否为纯住宅？要知道，不带大型产业或商业的纯住宅项目，达到竣备的条件更快。
此外，还有一点值得一提：是否交付即交证？这将让取得产权证的时间至少比后期再交证快半年以上。
位于高新区新川板块的远达·天屿城为例，于11月1日开始交付，比合同约定时间提前2个月且实现交房即交证，达成3天超90%的集中交付率。上周交付的富临·锦乐府也是新都区首个实现交房即交证的项目。
业内相关人士介绍称：“要实现交房即交证，关键在于一个‘前置’动作，即开发企业、购房人在完成竣工验收后的规定时间内完成相关税费缴纳、维修资金交存。”
各项目交付现场实拍图
03
个案：麓湖生态城4年起交房，长不长？
但成都市场还是有一个例外。
麓湖生态城的高层住宅组团，刚刚开盘的玄鸟湾二期，交房时间到2028年5月，去年底开盘的玄鸟湾一期，交房时间为2027年5月，都需要近4年时间，明显晚于大部分开发商。
但放在麓湖生态城内部，除今年入市的W2悦溪组团之外以及以准现房销售的鲲鹏阁外，“4年”基本是近几年所售高层组团的常态：2022年入市的长滩组团，于今年6月交付；2022年开盘的观澜，交房时间为2026年；去年入市的玄鸟湾一期预计2027年底交付。
麓湖生态城近4年所推高层交付时间一览
这些交房时间在4年左右的房源基本都有一个共同特点：高容积率。长滩组团容积率5.0，观澜组团容积率5.5，玄鸟湾容积率5.0。
对于麓湖生态城的交房时间为什么比一般项目时间长，业界也有不同的声音。
一位房企运营负责人透露说：“麓湖生态城算是成都市场的个案。因为从工程的施工难度来说，‘非标’产品本身定制就需要开模、打样，筛选材料。没有标准层和复杂的外立面工艺，修建周期本身就比‘标准化’产品修建速度慢6-12个月。也就是说，‘非标’项目的交房时间普遍在3年半左右。”
也有业内人士猜测道，像这种数千亩大盘，开发周期将超过20年，需要“持续造梦”，这就要求万华对项目工程管理、运营，新房入市节奏进行整体控制安排。“直接说就是，避免大量二手房进入市场，与新房形成竞争。”
万华地产相关人士则在接受采访时表示：“复杂的外立面，内装又需要数十种材料，且像玄鸟湾这种临湖组团需要治理水系和培育生态链，这就要耗费更多的时间。”
成都麓湖生态城实拍图
根据麓湖生态城方面释放的信息，此次玄鸟湾二期300余套总价上千万的房源在开盘当天实现售罄，结果导向来看部分购房者并不排斥其4年的交房周期，但在小红书等社交平台上，已不乏“4年交房，时间长不长”的讨论。
乐观派的博主称：“虽然做得慢，但被市场、客户认可”；相反，个别被交房时间“夯退”的客户表示：“销售讲述的生活方式以及社群活动都很细化，但时间周期太长了，交房后说不定又有更好的迭代产品了。”中立派的网友则称，适合“产品自信”的客户，坚信4年后都不会过时。
主编：余鸽
编辑：王荣碧
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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