2023年2月7日，Y某（出卖人）与L某（买受人）经**公司居间签订《房屋买卖合同》，约定案涉**号房屋建筑面积为124.22平方米，经双方协商一致，该房屋成交价格为 1115万元（包含家具、家电、装饰装修等45万元）。当日，双方还就付款方式签订了《补充协议》，并对首付款的支付、申请购房贷款、缴税、转移登记、买方如有约定违约情形，卖方有权书面通知解除房屋买卖合同等作了约定。
当日，买卖双方和中介公司签订《居间服务合同》，居间代理费用228575元由买方承担。同日，买方与卖方签订《换房声明》，约定**地产特别提示，关于买受人需出售其名下房屋且需同时另行购买房屋的换房情况，可能面临交易的风险，包括但不限于……买方自愿承担交易风险以及由此产生的一切损失。买受人承诺在2023年7月15日前获得北京购房资质。
当日，买方支付定金10万元。2月16日，买方支付定金40万元。2月28日，买方支付居间费用及保障服务费262025元。此后，由于房地产交易市场及成交数量及价格整体下降，买家的房屋未能如愿出售，导致其没有购房资格和钱款购买案涉房屋。
买家认为因中介公司严重错估置换周期和置换价格，导致买方房屋迟迟不能出售，即使降价也无法出售，中介公司严重存在重大过失，且卖家并未有实际损失。因此将卖方、中介公司诉至法院，要求卖方、中介公司退还其相关房款以及服务费，
接受委托
卖方最终决定委托恒略律所刘玉伟、王冉律师代理出庭应诉帮助维权。恒略律师接受委托后，向当事人了解案件基本情况、对案涉合同条款等进行深入分析、对当事人遭受各项损失进行司法鉴定等工作。因系对方违约，我方处于有利地位，因此工作重点在于全面收集强化卖家的损失，以维护当事人合法权益最大化。
庭审中，针对原告的诉求，恒略律师提出不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同。根据合同第四条第三项第一小项和补充协议第二条第一项的约定，原告支付的50万元为定金，无论合同是否解除，原告都无权要求返还50万元定金且原告还应当向我方承担预期违约责任。
后恒略律师当庭提出反诉请求：1.解除房屋买卖合同及补充协议；2.原告赔偿我方违约金233万元；3.反诉费由原告承担。
经审理，法院驳回了买方的全部诉求，支持了我方的相关反诉请求。最终判决：
1.确认买方Y某与卖方L某、**房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2024年1月24日解除；
2.酌情确定L某应支付的违约金为100万元，从其已缴纳的购房款50万元冲抵后，L某还应支付Y某违约金50万元；
3.案件受理费8800元、反诉费44350元、鉴定费56785元，由L某负担。
法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，L某与中介公司之间的纠纷属于中介合同纠纷，与本案非同一法律关系，本案不予处理。
Y某与L某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》属有效合同，双方当事人应当按照约定行使权力和履行义务。由于L某未能将自身名下的房屋出售导致没有购房资格和资金购买涉案房屋，从而导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，L某构成根本违约，故应当按照合同约定承担违约责任。
综合考虑合同履行情况、L某的过错程度、Y某的损失等因素，合同约定的违约金确实过高，本院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定违约金为100万元。L某已交纳的购房款50万元冲抵后，L某还应支付Y某违约金50万元。对Y某要求L某支付违约金反诉请求的合理部分，本院予以支持。对L某要求Y某退还购房款 50万元的诉讼请求，本院不予支持。
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