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正文
风吹大地，万物摇曳。
——在2021年的时候，我写文章告诉大家一定会放水、压缩土地供应；
——在2022年的时候告诉大家一定会放开三限，也就是放开限购、限贷、限售。
并告诉大家不要着急去二线城市买房，要等一线城市放开之后，利用窗口期去一线城市买好货！
——在2023年上半年的时候，我写文章告诉大家，一定会取消限价。
结果到了2024年9月份，国土自然部发文，16个城市取消了土拍限价！
——2023年12月份的时候，基于万亿特殊国债落地，我告诉大家中国楼市必有一轮暴涨！
时至今日，上述预判都在陆续兑现！
楼市行情、政策也都出现了猛烈转向，从926[止跌回稳]，再到城中村改造由35城变成300城，救楼市已经变成经济复苏的抓手！
——在过去
我笃定的告诉大家一定‘房价会涨’，大家要趁现在周到底部，逢低买入！
但只有一小部分人听懂了，跟上了。
很大一部分人基于体感的大环境寒冷，半信半疑错过了窗口期和上车机会。
但现在——楼市已经出现明显筑底的信号。
一方面中国经济的火车头城市，北、上、广、深新房和二手房成交量全面上涨；
另外一方面10月份统计局数据显示，房价上涨的城市也由过去的“0”变成了8个！
可以这么说：中国楼市正在筑底
在这样的背景下，上海、北京、深圳这三个4万亿GDP的一线城市，同一天取消了非普通住宅和普宅的标准，也就是豪宅标准，对楼市行情意味着什么？
今天的文章就从“是什么”、“为什么”、“趋势是什么”三个维度给大家说说！
01
在说政策之前，先给大家说说，什么叫普通住宅，什么叫非普通住宅。
普宅和非普宅的起源是2005年，住建部明确了普通住宅和非普通住宅的标准，具体如下：
[住宅小区容积率高于1.0，套型面积在120平方米以下，成交价格为同级别小区成交价1.2倍以下，为普通住宅。]
[各地可根据实际适当浮动，上浮不得超过20%]
当时呢，这个套型面积的标准，房企和地方城市的实操中很难界定，所以地方城市就按照政策上浮20%，普遍采取144平米为豪宅标准！
不过各个地方城市在确定豪宅标准的时期，其实是三选二的。
也就是144㎡、容积率低于1.0、成交价同级别小区的1.2倍，这三项只要符合两项就算豪宅！
这有了豪宅的标准，国家税务总局和财政部就好制定税收标准了，我记得大概是契税是3%，营业税计算差额！
后来到来2016年，这房价暴涨之后，很多购房者“囊中羞涩”，所以就又增加了一项政策：7090.
也就是一块土地中90㎡以下的户型占比必须到达70%。
上述种种，是我们的过往，也是我们的政策，更是一个时代的缩影！
不用我说，大家也瞧出来了，无论是豪宅加税、还是1.0容积率、亦或者7090的面积限制，这期间的意图很明确：
加大刚需产品供应，限制豪宅供应！
但随着时间推演，我们就会发现：形式比人强，随着大环境的变化，之前的一切都变化了
第一个变化在2021年出现的！
——2021年，恒大爆雷等房企陆续暴雷，商品房成交量萎缩，在此背景下中国楼市出现了一种特殊现象：
小房子，卖不动
大房子，卖得好；
第二个变化在2023年出现。
——2023年2月份《求是》杂志刊登了文章，首提房地产新发展模式。
至此之后，中国房地产双轨制日渐清晰——也就是商品房市场化，保障房国家化！
第三个变化就是2024下半年，也包括现在。
我们最先取消了7090限制，也就是土拍的时候不再限制90平米以下户型的占比。
随后又取消了郊区容积率1.0的现状，也就是郊区可以建别墅、叠拼等等“豪宅产品”
在这个过程中4+12城市陆续放开了土拍限价、新房销售取消限价。
直至昨天，也就是11月18日、19日，上海、北京、深圳先后宣布取消普宅和非普宅的标准.
所以，当我们把过去发生的很多事情“串”起来看，我们就会发现，从现在开始：
豪宅，才是王道！
置换，才是心尖！
换句话说，前10年的时代缩影是刚需，未来10年的时代缩影是豪宅！
文章看到这里，有些朋友或许会疑惑：不对啊，豪宅毕竟是少数，置换也是少数，刚需才是主力军啊
关于这个问题，大家接着看文章，就明白了！
楼市涨价逻辑，具体看文章《》
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02
上海和北京取消普宅和非普宅的政策，对楼市而言作用是什么？
以上海为例。
目前上海在售房源中，户型面积在140㎡以下的商品房‘套均总价’在590万上下。
我呢，为了计算方便按照600万，第二套计算，调整之前的契税3%，税费也就是18万，调整之后契税1%，税费也就是6万元。
两项对比，相差12万！
对比600万的房子总价，12万不算多，但按照20%的首套首付比例计算，那么就是120万。
这契税减免12万，等于首付比例的10%，可以说减负明显！
假设这套”600万的房子按照1000万卖出，之前5%要给20万增值税，现在则不需要！
而且600万买入，1000卖出产生的差价个税，如果是非唯一的房源，之前需要给20万，现在只需要给10万！
也就是说，取消“普宅和非普宅”对购房者而言，将减少50万！
我刚刚也给大家计算了，按照20%的首付比例计算，会大大降低购房者的买入门槛。
因为对二手房而言，买入成本或者说买入总价=首付+税费+佣金
现在首付比例降至20%、税费大幅降低等于再次把买房门槛降低，同时也就降低了“买入总价”。
我知道，很多人解读完上面的政策就告诉大家：政策利好楼市，未来持续加温
那么，这么说对吗？
我认为只对了一半。
因为取消普宅和非普宅的标准、减少税费这件事带来的第一影响不仅是升温，还有涨价。
对，没错，就是涨价！
我知道有些伙伴不理解‘为什么是涨价’，我还是以刚刚上海600买入、1000卖出为例。
在之前挂牌价是1000万，购房者买入的价格等于1000万+50万税费+中介费。
现在呢，降税让买房成本降低了50万，房东一想“之前1050万都有人买”，现在我加价10万，你还省下40万呢。
所以，有些品质房，房东会趁机加价的。
购房的小伙伴要明白，在卖房子这个维度，房东和房企都是一个“模子”——给口仙气就敢飘啊~
而“非普宅”也就是咱们俗称的豪宅，一方面豪宅业主不差钱，另外一方面市场确实在复苏!
——上海11月前12天，成交面积就已经到底了48万平米，前12天的成交面积就已经超过9月正月！
这还不算完，11月前12天日均比10月增加67%，同时也比2023年11月前12天，日均上涨3.3倍.
所以，取消普宅和非普宅这件事，单从成本角度看，确实利好购房者。
但从真实的楼市买卖双方博弈的角度看，取消普宅和非普宅，怎么看都是豪宅业主涨价的助力！
文章看到这里，有伙伴会问：你还没有回答之前的问题呢，为什么说豪宅是王道啊！
来，大家看看下面的内容就清楚了
连云港——明确第四代住宅，放开容积率。
南通——空中花园不计入容积率。
广州——不计入容积率面积，让使用率达到100%
长沙——从2021年开始，产品升级的大平层逐渐成为销售主力，在全年的销售占比中逐年增加。
上海——10万到15万+的顶豪产品，成交占比在逐年增加！
所以，我感觉现在都已经不是信号了，而是明晃晃的、赤裸裸地告诉大家：豪宅才是未来，置换才是大势。
至于大家的问题：刚需才是主力，豪宅和置换还是少数啊
针对这个问题，我给大家打个比喻——
你想想汽车从国一到国六的排放标准，达不到标准就限行或者强制淘汰。
真的是汽车到了10年或者20年就不能开了吗？
不是！
因为汽车是大宗消费，一条汽车产业链可以激活上下游百余个产业，如果一台汽车开30年，这个产业就不可能助力经济。
真的是老破旧到了20年，30年就不能住人了吗？
不是！
因为房子这种大宗商品，本身更换频次就很低，如果不人为地推动产品迭代，那么这个产业就不会成为“支柱”。
正因为如此，“房子产品的迭代和淘汰”一直都在上演，只不过大家感受不强烈而已！
——比如，这事在之前叫棚改。
从供需角度看，这么做是重构楼市供需关系，通过拆迁产生新的购买力
但从本质上看，就是把棚户区的房子、平房迭代和淘汰，替换成高层；
——再比如，现在。
第一条主线叫产品迭代。
就是提升绿化率、提高人性化尺度、提高户型面积、提高使用率，提高采光面，家居智能化，然后冠以“第四代住宅”的名义或者3.0产品。
然后，谁有钱，谁来买。
没钱咋办啊？
往下看。
第二条主线叫城市更新。
以城市更新的名义收购老旧房屋，多层住宅，过几年这些老旧房屋就可以全部拆迁，然后重新整理成毛地出售。
从产品逻辑看，这也是产品迭代和淘汰。
另外，300个城市城中村进行改造升级，拉升房子品质。
从本质上看，这也是迭代，只不过是通过拆迁带来的产品迭代，让城中村变成大型综合体。
所以，我们会发现：
棚改，淘汰了平房——城市更新，淘汰多层、老旧小区、城中村——100%使用率3.0产品淘汰75%使用率的2.0产品
现在的指向性很明确：
1、房地产新模式之下，商品房市场化就是豪宅配土豪，新锐配置换、中产配刚需，而那些老破小、远郊大就留给“囊中羞涩者”。
2、让一线城市的行情率先复苏。
通过一线城市的行情复苏，带动二线城市行情触底，换句话说就是要烈火烹油，在一线城市成交量上涨的情况下，用政策持续加温！
而且加温的方式也是“先富带动后富”。
什么叫“先富带动后富”？
就是让一线城市中有钱的豪宅客、置换客加速进场！随着豪宅和置换客的增加，再带动“囊中羞涩”的刚需客下场！
这意味着什么？
意味着由房子传导的财富分化会进一步加大贫富差距。
这很扎心，但事实就是如此：通过产品迭代，重构楼市供需关系，推高房价。
住建部的会议不也说了嚒~
「新周期下重点将从解决"有没有“转向"好不好”」原文
什么是好？
对有钱的购房者而言，贵就是好~
03
最后说一句~
看不懂社会就会被这个社会毒打，看不懂信号就会买房踩坑。
此刻，想买房，想知道哪些城市还具备升值潜力，扫描下方二维码，我会在私域直播里告诉大家！
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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