自2021年首批公募REITs上市以来，我国公募REITs已取得巨大发展成就，底层资产类型不断丰富，参与的投资者越来越多，市场规模不断扩大，公募REITs已然成为我国资本市场重要的组成部分。
在下文中，我们将对公募REITs发行情况及二级市场情况进行简要回顾分析。
01发行情况
截至2024年11月8日，市场已发行公募REITs产品52单，涉及资产类别涵盖产业园、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、高速公路、生态环保、能源基础设施、水利设施，发行规模（含扩募）超1,500亿元。
我国公募REITs发行情况
数据来源：Wind
注：发行规模包括扩募规模
2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善、二级市场表现回暖等利好因素，我国公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。截至2024年11月8日，2024年共发行公募REITs产品22单，发行规模为489.65亿元。
具体看来：
- 消费基础设施类资产：7单，发行规模198.13亿元
- 高速公路类资产：4单，发行规模139.68亿元
- 产业园类资产：4单，发行规模58.97亿元
- 能源基础设施类资产：3单，发行规模35.15亿元
- 仓储物流类资产：2单，发行规模27.13亿元
- 水利设施类资产：1单，发行规模16.97亿元
- 保障性租赁住房类资产：1单，发行规模13.64亿元
2024年我国公募REITs发行情况
数据来源：Wind
关于发行定价，从发行市值/发行前评估净资产指标来看：
2021
公募REITs作为新的证券品种，所受关注度较高，在发行定价上整体表现为溢价发行；
2022
公募REITs市场整体表现优异，产品发行定价较高，平均溢价率为8.3%。
2023
2023年初，公募REITs市场运行仍处于高位，年初发行的嘉实京东仓储基础设施REIT、中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT定价溢价率较高，而后市场下行，后续产品发行定价趋于保守，2023年发行产品定价平均溢价率为4.7%。
2024
虽然公募REITs市场整体回暖，但在发行定价上仍然谨慎，截至2024年11月8日，2024年发行产品定价平均溢价率仅为0.52%，整体接近于平价发行。
我国公募REITs发行市值/发行前评估净资产情况
数据来源：Wind，各项目招募说明书
注：统计数据为首发项目定价，各年度发行市值/发行前评估净资产为按照各年度计算的算术平均值。
02二级市场表现
一、市场涨跌
公募REITs的风险收益介于股债之间，产品具备较高的投资价值，首批公募REITs上市后，上涨幅度较大；后来由于受到部分产品经营业绩不达预期、流通盘规模较小等不利因素的影响，公募REITs市场呈现下跌趋势。
2024年公募REITs市场变动：
年初
部分仓储物流项目调价续租，部分产业园的出租率和租金修复不及预期，进一步引发了市场对于公募REITs基本面的担忧，由此导致公募REITs市场表现整体承压。
2月8日
中国证监会出台《监管规则适用指引一会计类第4号》，其中明确可将REITs确认为权益属性的产品，投资者可以选择将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目，该指引的出台，有利于吸引长期资金的进入，之后公募REITs市场呈现上涨行情。
4月-7月
公募REITs市场横盘震荡。
7月26日
国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（简称“1014”号文），“1014”号文的推出向市场传递出了大力发展公募REITs的政策态度，由此带来了中证REITs全收益指数9连阳的行情。而后市场持续性回调。
9月24日
国家出台强刺激政策信号，股票市场强势反弹，公募REITs市场也开始了止跌回升。国庆节后，公募REITs市场整体进入到下行行情当中。
截至2024年11月8日，中证REITs全收益指数相对年初上涨8.23%，在今年绝大多数时间里跑赢沪深300指数和中证全债指数。
2024年初以来公募REITs市场与股票市场和债券市场涨跌幅对比
数据来源：Wind
从各产品来看，截至2024年11月8日，公募REITs产品已上市50单，29单自上市以来收涨，21单自上市以来收跌，其中涨幅最大的资产类型为生态环保，自上市以来平均上涨24.47%，产业园和仓储物流类资产整体表现相对较差，自上市以来分别平均下跌4.01%和6.91%。
2024年以来，公募REITs二级市场整体表现优异，截至2024年11月8日，39单产品上涨，11单下跌，其中，7单上涨幅度超过20%，21单上涨幅度超过10%。从各版块来看，由于能源基础设施和保障性租赁住房对于宏观经济变化的敏感度较低，这两类资产表现较为优异，两类资产的平均涨幅分别为17.18%和17.04%；产业园、消费基础设施、仓储物流类资产易受宏观经济波动的影响，截至2024年11月8日，仓储物流类资产的平均跌幅较大，平均跌幅达到了7.50%。
不同类别REITs上市以来涨跌幅和2024年初至今涨跌幅
数据来源：Wind
注：1、涨跌幅为后复权价格涨跌幅，各类别涨跌幅为按照底层基础设施项目类别计算的算术平均值。2、水利设施仅包括银华绍兴原水水利REIT一单，其于2024年11月8日上市，故水利设施涨跌幅为银华绍兴原水水利REIT上市首日涨跌幅。
二、成交活跃度
从二级市场交易情况来看，自首批公募REITs上市以来，在不考虑首批公募REITs首周交易的情况下，交易最活跃的时间段发生在2021年底至2022年初，彼时公募REITs作为一个新的投资品种，投资者对其参与热情较高，而后市场逐步回归理性，周换手率基本保持在10%以下。
2024年2月，中国证监会出台《监管规则适用指引一会计类第4号》后，公募REITs市场成交规模和成交活跃度得到一定程度的提振。2024年7月国家发改委出台“1014”号文，8月份公募REITs市场成交活跃度有所提升，但是，综合来看，自2024年3月后，公募REITs市场成交活跃度仍呈现下行态势。
首批公募REITs上市以来周成交额和换手率
数据来源：Wind
从各板块来看，今年以来，截至2024年11月8日，保障性租赁住房类资产的成交活跃度最高，其年初至今日均换手率达到1.53%；受投资者结构等因素的影响，消费基础设施类资产的成交活跃度最低，其年初至今日均换手率仅为0.81%。
2024年初至今日均换手率
数据来源：Wind
注：1、各类别日均换手率为按照底层基础设施项目类别计算的算术平均值。2、银华绍兴原水水利REIT于2024年11月8日上市，其日均换手率为上市首日换手率，故此处未统计。
三、分派率
截至2024年11月8日，以按照当前价格计算的2024年预测分派率来看，公募REITs整体分红比例较高：
产权类公募REITs的平均分派率为4.80%
消费基础设施类资产的平均分派率在产权类资产中最高，达到了5.31%
特许经营权类公募REITs的平均分派率为7.75%
- 高速公路和能源基础设施类资产的平均分派率较高，平均分派率分别达到了9.62%和9.23%
- 生态环保类资产的平均分派率在特许经营权类资产中相对较低，为6.14%
- 其主要原因为部分产品今年经营情况承压
总体来看，公募REITs的分派率在资本市场中处于较高水平，因此具备较高的投资价值。
公募REITs各类别2024年预测分派率
数据来源：Wind，各产品招募说明书及2024年三季度报告
注：各类别平均分派率为按照底层基础设施项目类别计算的算术平均值，数据皆年化。
四、相关性分析
从资产相关性来看，我国公募REITs市场与股票市场和债券市场之间的相关性都比较弱。其中，与股票市场的相关性在大约在0.11-0.22之间，与债券市场的相关性大约在0.02-0.03之间。因此，通过配置公募REITs产品可在一定程度上起到分散资产组合风险的作用。
我国公募REITs市场与其他市场相关性
数据来源：Wind，数据统计区间为2021年6月21日至2024年11月8日
综合来看，我国公募REITs市场已走出底部行情，随着后续配套政策的持续不断完善，底层资产类型的不断扩容，中长期资金的不断进入，我国公募REITs仍有较大的发展空间。
轻舟已过万重山，我国公募REITs市场未来可期！
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