苗野/发自北京
上海房产交易减税大招正式落地。
11月18日，上海市住建委等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，明确取消普通住房和非普通住房标准，以及取消标准后相关个人住房交易税收事项，该政策自2024年12月1日起施行。
至此，上海成为四个一线城市中第一个取消普宅和非普宅标准的城市。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“沪七条”中涉及普通住宅标准取消，当初市场给予了很高期待。此次上海正式官宣取消普宅和非普宅标准，相关楼市税收新政也一并落地，可以进一步巩固和强化市场预期及信心。
具体来看，这次上海住房交易优惠税收政策主要包括以下内容：
1. 取消个人出售非普宅2%的所得税，以1%的标准核定征税。
2. 个人出售2年及2年以上住房，免征增值税。
3. 上海个人购房契税优惠政策与全国统一。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，根据国家统计局发布的70城房价数据，上海各项指标均在全国前列。当前上海贯彻落实房地产税收优化政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。
关于个人转让住房个人所得税，上海最新政策明确，取消个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，且为家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
中指研究院上海分析师刘卓维认为，本次税收政策调整是对“沪七条”中相关举措的完善，体现了上海对调整房地产市场，稳定市场预期的决心。取消个人出售非普宅2%的所得税，以1%的标准核定征税，扩大了交易税优惠覆盖面，将有助于释放改善性置换需求。
根据新政，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的税率全额缴纳增值税。
举例来说，如某业主2020年在上海以800万元购入一套面积150平方米房源，2024年以1000万元总价卖出计算：新政后无需缴纳增值税。原政策需要缴纳增值税（1000-800）*5%=10万元。新政后增值税直接省下10万元。
个税方面：该业主现在只要支付1000*1%=10万元，原政策业主需要支付1000*2%=20万元。新政后个税直接少交10万元。
对于个人购买住房契税，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。
对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
对比来看，如果业主购买一套140平方米的住房，总价900万元。如果是首套房，调整前契税是13.5万元，此次调整后为9万元，节省了4.5万元。如果是第二套房，调整前契税是27万元，此次调整后为9万元，节省了18万元。
“对符合年限的住房，免征增值税，降低了个人转让住房的交易成本，简化了税收流程，有利于提高二手房与新房之间的流通速度。”刘卓维认为，该政策的出台降低了个人所得税以及购房契税支出，使得交易成本更加合理，同时能更好满足居民的置换需求，尤其是改善性住房的置换需求，增强了市场参与者的信心，有利于稳定市场预期。
根据国家统计局发布的70城房价数据，上海楼市已出现积极信号，存量市场由连续下跌转为环比小幅上涨。截至11月17日，上海本月二手房成交量约15076套，仅半个月就达到了二手房交易量的月度“荣枯线”（即1.5万套）。
卢文曦认为，普宅和非普宅差异弱化，对大户型房源是利好，降低了住房的交易成本。所有政策利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，上海二手房市场这股交易热情有望延续到年底。随着交易量维持在高位运行，价格有望得到巩固，加快筑底进程。
严跃进认为，上海房地产政策已进入宽松阶段，政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放，预计政策效应将持续释放，供求关系在四季度将有积极调整，市场信心也持续增加，上海房地产市场将朝着平稳健康的方向发展。
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