《房产买卖律师：借亲属名义买房，对方称是借款买房，怎么办？》|房产买卖律师：借亲属名义买房，对方称是借款买房，怎么办？|房屋所有权|所有权证|购房款|过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件详情

（一）原告主张

原告陈某君、林某英向本院提出诉讼请求：

1. 判令孙某涛协助我方办理位于北京市朝阳区 M 号院某房屋的房屋所有权过户手续，将该房屋过户至陈某君名下。

事实与理由：我们于1985 年 8 月 15 日结婚，于 2008 年 9 月 10 日离婚。2005 年 3 月，林某英打算购买北京市朝阳区 M 号院内某房屋及车位，因当时正和陈某君商量离婚之事，于是和外甥孙某涛商量借用他的身份证和名义购房。孙某涛把身份证给了林某英。2005 年 3 月 20 日，林某英委托李某银以孙某涛名义与北京 U 公司签署《商品房买卖合同》，约定购买北京市朝阳区 M 号院某房屋，用途为住宅，建筑面积共 142.5 平方米，房款共计 102 万元，一次性缴纳。

2005 年 4 月，林某英向北京 U 公司全额支付购房款。2006 年 6 月 10 日，北京 U 公司开具购房款发票。购买案涉商品房的款项及全部税费均由林某英自行筹集并委托李某银代为支付。2007 年 7 月 20 日，房产主管机关核发商品房所有权证。2006 年 5 月 18 日，北京 U 公司及阳光物业通知林某英办理入住手续。

2011 年 7 月，双方之子林某鹏大学毕业留京工作，且考虑陈某君需长期在北京就医，林某英遂向陈某君披露购买房产情况，陈某君与林某鹏入住上述房屋。入住至今，上述房屋及车位的相关费用均由陈某君及林某鹏缴纳。目前，上述房屋及车位的产权证明、发票、契税《专用税收缴款书》、维修基金、购买家具凭证、入住通知及办理资料、物业管理服务费、水电、燃气等缴费收据等原件均由我们持有。

现陈某君具有北京户口，名下无其他北京市房屋，具有办理房产过户登记的主体资格，我们多次要求孙某涛协助办理上述房产过户手续，但孙某涛都以各种理由拖延推诿。因我们与孙某涛已经形成事实借名买房合同关系，孙某涛作为登记人应当配合办理案涉商品房所有权移转登记。恳请法院尽快判如所请，维护我们的合法权益。

（二）被告辩称

孙某涛辩称，涉案房产系我所有，我没和林某英、陈某君就涉案房产达成过任何形式的协议，陈某君不是本案适格主体，其要求我协助过户，于法无据。

（三）法院查明情况

1. 林某英与陈某君系夫妻关系，双方曾于 2008 年 9 月 10 日办理离婚手续，此后，双方登记再婚。林某英与孙某涛系亲戚关系。因购买位于北京市朝阳区 M 号院某房屋，林某英、陈某君与孙某涛产生矛盾。

2. 本案庭审中，林某英、陈某君就诉讼请求提交《离婚协议》、离婚证、《商品房买卖合同》、2005 年 4 月银行现金交款单、银行电汇凭证（回单）、购房款发票、契税《专用税收缴款书》、北京市住宅公共维修基金专用收据、2005 年 4 月 15 日房屋印花税收据、房屋所有权证及收据、《车位销售合同》、车位款发票、车位印花税收据、物业费、燃气费、水电费、热力费支付凭证、发票、收据，家具交款凭证、买卖合同、建材材料买卖合同、物业费结清证明及说明、李某银银行账户流水、2021 年 5 月 18 日李某银、林某英、陈某君签署的《三方确认协议》、银行存款凭条，林某霞、黄某出具的《证明》、李某银《证明》，林某英、孙某涛等人谈话录音及文字整理材料、孙某涛遗失房产证声明、孙某涛补办的房屋所有权证、《车位管理费结清证明》、陈某君购房资格核验材料等证据予以证明。

3. 孙某涛对林某英、陈某君提交部分证据的真实性、合法性及关联性提出异议，对林某英、陈某君据此证明双方存在借名买房事实不予认可，孙某涛坚持称其前期是向林某英借款买房，不存在林某英借其名义购房的事实。孙某涛就答辩意见提交林某英、陈某君《离婚协议书》、房屋所有权证、本院之前判决书、执行裁定书、陈某君《起诉书》等证据予以证明。林某英、陈某君对孙某涛提交证据的真实性不持异议，但对孙某涛所要证明的内容，不予认可。经释明，孙某涛就答辩意见，未提供其他相关证据。

（四）裁判结果

孙某涛于本判决生效后七日内协助陈某君、林某英将其名下位于北京市朝阳区M 号院某房屋所有权人变更登记至陈某君名下等手续，办理变更登记手续产生的费用由陈某君、林某英负担。

二、案件分析

（一）合法权益保护与证据责任

合法的民事权益受法律保护，这是整个案件审理的基本原则。在民事诉讼中，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在本案中，对于借名买房这一事实主张，陈某君和林某英需要充分举证来支持自己的诉求。

（二）借名买房关系的认定

1. 行为过程分析

虽然陈某君、林某英与孙某涛并未就购买北京市朝阳区M 号院某房屋签订书面的借名购买合同，但从法院查明的事实来看，在林某英委托李某银购买房屋的过程中，可以清晰地看到是林某英借用孙某涛的名义出资购买。在此过程中，孙某涛仅仅是为林某英提供了身份证等购买人信息资料，并未实际参与房屋的购买流程，也没有任何出资行为。

2. 占有使用情况

此外，在林某英以孙某涛名义出资购买房屋后，孙某涛并未实际占有和使用该房屋。房屋一直是由陈某君和林某英一方在实际控制和使用，相关的费用也都是他们在缴纳。这些事实综合起来，足以证明存在借名购买房屋的合同关系。从证据角度来看，他们所提交的证据形成了一个完整的证据链，事实清楚，证据充分，法院据此予以确认是合理合法的。

（三）借名合同履行与诚信原则

由于双方已经存在借名合同关系，根据诚信原则，合同双方都应当全面履行自己的民事义务。在本案中，林某英和陈某君已经履行了出资购买房屋等相关义务，现在他们起诉要求孙某涛履行协助过户的责任，理由是成立的。孙某涛作为合同的一方，应当按照约定履行自己的义务，协助办理房屋过户手续。

（四）对被告抗辩意见的分析

1. 关于房屋所有权主张

孙某涛辩称房屋是他所有，但从整个案件事实来看，他既没有出资购买房屋，也没有实际占有使用房屋，仅仅是房屋名义上的登记人。在借名买房关系成立的情况下，这种所有权主张是不能成立的。而且，陈某君对房屋享有共有权利，因为购买房屋时林某英与陈某君处于婚姻关系存续期间，这进一步否定了孙某涛对房屋所有权的主张。

2. 借款买房抗辩的分析

孙某涛否认借名购房协议，称购房款是林某英前期主动给予的借款，然而林某英对此予以否认，并且孙某涛就此未能提供证据。在民事诉讼中，没有证据支持的主张是不能被法院采信的，所以法院对孙某涛的这一抗辩意见不予采信是符合证据规则和法律规定的。

三、案件启示

（一）对借名买房风险的警示

1. 书面协议的重要性

在涉及借名买房这种复杂的民事行为时，双方一定要签订书面协议，明确双方的权利义务、借名的原因、房屋的归属、过户条件等关键内容。本案中虽然法院根据证据认定了借名买房关系，但如果有书面协议，将大大减少纠纷产生的可能性和解决纠纷的难度。

2. 证据保存意识