近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作。此次政策说明，在此前“四个取消、四个降低、两个增加”的总体部署基础上，城中村改造工作加速，其对于我们把握今年四季度尤其是明年的城中村改造工作动向具有积极的作用。

城中村改造范围扩大

此次政策最大的变化在于，过去城中村改造覆盖的城市范围主要是超大特大城市，即35个，而现在扩大到近300个城市。

1）这也说明当前城中村改造工作的重视程度很高，也成为后续一项非常重要的政策工具内容。这也要求各地要格外重视城中村改造的工作，尤其是要在当前房地产止跌回稳的大环境下，重新理顺推进逻辑和支持，更好发挥城中村的综合效应。

2）从入选城市的标准来看，除了全国所有地级市都可以纳入范围外，核心的标准在于两点，即资金能平衡、征收补偿方案成熟。其中资金能平衡的要求，在目前来看会相对更容易，尤其是房地产交易止跌回稳、房价迎来拐点等情况下，城中村背后涉及的土地交易、房屋交易和租金收益等，都有提振空间，其有助于资金平衡的测算。而对于征收补偿方案成熟的内容，关键要积极导入房票等政策。资金到位了，自然补偿方案就会更加成熟，市场推进节奏就会加快。

政策支持力度很大

当前城中村工作推进，和政策的全方位和较大力度支持有重要关系。主要包括四类重要的财税金融政策。

1）专项债会持续发力。从近期各地专项债的推进情况看，各地发改部门已经在征集存量土地转储备土地的项目。而随着明年各地专项债额度的明确以及专项债的推进，预计各类城中村涉及的存量土地会加快收储，尤其是一些闲置的安置房用地，将有望收回。这也有助于减轻城中村改造的负担。同时专项债也可以收储存量商品房作为保障房和安置房，也有助于动拆迁户住房需求的快速解决。

2）城中村改造专项借款。此项工作近期都在持续推进，也成为各地加快城中村改造的重要内容之一。资金到位的情况下，各类工作可以加快推进，包括城中村改造前期的各项费用支出、动拆迁户的拆迁补偿和房屋安置等。而此类借款还有一个新的功能，即各地房票的兑付，最终也可以通过专项借款来进行支付，实实在在增强了房票功能的使用属性，有助于加快城中村工作的开展。

3）税费优惠政策。城中村改造中会涉及各类用地和用房政策，类似税费优惠政策的出台，既有助于加快房企相关工作开展，也有助于动拆迁户以更低成本进行房屋安置。叠加近期的房地产减税政策，后续城中村减税政策和房地产减税政策将有互动，更好助力相关工作开展。尤其是在一些基础设施配建方面，预计会给房企更大的优惠，也助力城中村基础设施的加快建设。

4）城中村改造贷款。后续各类贷款的支持力度会加大，尤其是一些重大开发项目，预计银团贷款的支持力度会加快，也有助于一些大型城中村项目的推进，反过来也将惠及城中村改造中的动拆迁户。资金到位，有助于提高工作效率，全力助力城中村改造工作的开展。

货币化安置积极推进

城中村改造的货币化安置，具有几个重要的亮点。

1）目前的货币化安置工作，要和房地产存量和增量的工作进行统筹。这也是立足于房地产供求关系重大变化、严控增量优化存量提高质量等工作要求而进行的。换句话说，货币化安置是否具有良好的经济效应和社会效应，除了传统目标以外，也要关注对存量和增量等统筹的力度和效果。

2）对于货币化安置的工作，应该包括货币（现金）支付、房票支付等。较大的变化是，目前各地都在纷纷推进房票的政策，而且此类房票将在全市范围内可以使用。此类目的就在于，要让老百姓早日拿到房票，且可以更自由选择房源和房屋。所以客观上是有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地产止跌回稳的过程中，安置户更好选房和入住新房。这对于各地消化库存房源和促进供求关系平衡，以及更好推进城中村安全隐患治理工作等都具有积极的作用。

城中村将成新的经济增长点

此次重点明确了城中村改造是城市更新的重要内容，也说明在城市更新的过程中，城中村改造的力度会明显提振。

1）此次明确要落实好各项政策支持，尤其是落实“一项目两方案”，这其实是要求各地做好工作，加快项目的申报。所以11月底和12月份，是各地系统盘摸项目、系统测算项目和全方位上报项目的关键期，也是政策性银行、商业银行以及其他金融机构要重点关注的房地产内容。

2）政策将城中村改造的地位明显拔高，这将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力，形成新的经济增长点。换句话说，城中村改造本身会释放较大的需求和潜力，同时也成为新的经济增长点。各地要悟出此次城中村改造的重要使命和意义，持续助力城中村改造高质量推进，也为后续中国经济增长和城市高质量发展提供更大的动力支持。（来源：易居研究院）

文章来源:易居研究院