最近，广州140%的高使用率冲上热榜，大家都称它为“第四代住宅”。
许多看了户型图的网友赞不绝口，“第四代住宅”在各大看房群迅速火了起来。住着第三代的房子，想着第四代。
不过，楼主劝您冷静，先看完这些再迷恋“第四代住宅”。
01
吴彦祖点赞第四代住宅
不管是明星还是老百姓，对大阳台和花园房都是无法抗拒。
今年9月，著名影星吴彦祖在成都参加活动时，对成都一小区赞不绝口，惊叹每家每户都拥有巨大阳台和丰富的植被，并表示住在这里的人一定很幸福。
原来，吴彦祖点赞的这个小区，叫天鹅湖花园，曾被誉为“媲美巴比伦空中花园”。
当时，它高达59%的绿化率和独特的空中花园设计，吸引了市场的广泛关注和抢购。
如今小区重新火了，却引来了网友们的吐槽。
网友吐槽，天鹅湖花园的居住体验并不尽如人意。
这个户型设计独特却不规则，空间利用率低，实用性不足，居住体验打折。
超大的阳台给物业管理带来了巨大挑战。业主私搭乱建，杂物堆积，影响美观与邻里和谐。
小区内人工湖景虽美，却成蚊虫温床，夏季尤甚。
然而吴彦祖的专业视角，这一次却被“群嘲”了。
吴彦祖的“隐藏身份”是建筑师，他毕业于美国俄勒冈大学建筑系，对建筑有着独到的见解。这次的点赞并未得到网友的认同，反而引起关于“第四代住宅”的热烈讨论。
02
备受争议的第四代住宅
早在1964年，加拿大建筑师摩西·萨夫迪就提出了“一人一花园”的居住理想。
而“垂直森林”的设计理念，则是由意大利建筑师斯特法诺·博埃里提出的。他在米兰设计的两座高层住宅塔楼，种植了大量的乔木、灌木和地被植物，形成了非常奇特的垂直立面效果。
在中国，也有类似的“垂直森林”项目，如成都七一城市森林花园和湖北黄冈居然之家等。但这些项目在中国却有些“水土不服”。
2020年，成都七一城市花园这个被称为国内首屈一指的第四代住宅，一经开盘，826套住宅就迅速售罄，一时风头无两。
然而，交付之日，却成了诸多业主烦恼的起点。
日久经年，小区维护疏漏，绿植肆意生长，昔日憧憬中的空中花园，成了蚊虫滋长的温床。
蚊虫骚扰、私密性差、安全隐患以及维护成本过高等问题，让这类住宅难以进一步扩大市场。
本想住花园，没想到几年过去成杂草堆。
媒体戏谑称：“826套公寓虽已售罄，但塔楼景象宛如荒芜的后末日场景，与生态天堂相去甚远。”
03
新的住宅形式何去何从
近年来，广州住宅产品不断升级，从单纯的刚性需求逐渐转变为对优质居住品质的追求，住宅面积使用率不断上升，新一代产品已经突破100%。
目前广州并没有第四代住宅产品入市，最近的一次是南沙出让一宗涉住用地涉及四代宅首次试点，这也是广州住宅产品的一次革新。
这些住宅在未来的市场如何，这要等待市场的验证。
根据克而瑞统计，广州今年1-10月商品住宅成交套数TOP20排行榜，涵盖“高使用率”产品的项目仅有5个，其余均为户型新规之前的项目。
不过，受大环境影响，这些新规产品并不吃香。
据克而瑞统计，今年1-10月共有39个全新项目入市，其中绝大多数都是新规后高使用率项目，然而去化率在10%以下的项目有15个，占比接近4成，去化率在10%-20%的项目有11个，占比28%。
相比高使用率，客户更看重的是楼盘周边的交通出行、商业配套、教育学位等，而高使用率在最终下决心买房时，只是加分项。
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