本文来源：时代周报 作者：曾思怡
2005年前后，北京一群年轻人跳过房地产商、合伙建房的消息，在彼时的地产圈引发轰动。
他们这样做是为了抵抗高房价。
他们计算过，邀请数百人加入，每人支付一定合作资金，再加上银行贷款，即可覆盖购买地皮、建造和装修楼房的花销，且省掉购买普通商品房时需要承担的开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，他们最终得房价格可降至周边商品房的60％至80％。
这种算法也得到彼时地产界人士的认可。不过后来，因为财务管理、楼房建设、后期维护等项目协商执行困难等问题，这栋备受关注的“大楼”并没有建成。
不过最近两年，跳过房地产商，个人或合伙买地建房的风潮再起。
今年来，陆续有浙江丽水市、湖南长沙县、云南普洱市等地，主动规划小微宅地面向个人买家推出，且部分地块已经成交。
不过此番个人买地建房热，与20多年前的合伙建房成因不同。多名地产专家在接受时代周报记者采访时表示，伴随房地产进入新常态，大部分城市土地财政明显收缩，地方政府就有动力将一些地块化整为零，出售给个人买家，一定程度填补土地财政缺口。
他们表示，伴随更多的小微地块可供挑选，也会吸引更多个人买家交易，个人买地建房现象或将越来越多。
且该趋势将率先在中小城市蔓延，因为这些地方大都人口总量较少，人口持续流出，且人口相对分散，接下来再有房企大块拿地建房的可能性不大。
另一边，对“归园田居”的期待之下，也有人群将目光放至城市远郊或自然风景优越的农村地区。
不过根据现行土地法，农村宅基地使用权不可面向外村人买卖，所以这部分群体或签订数年自建房租赁合同，或私下与买家签订缺乏法律保障的购买合同，也有的乡镇就此需求尝试新市场：通过乡村旅游项目，建设民宿小镇，为游客提供租赁和买地自建服务......
自建房，会成为今后楼市的一个支撑点吗？
想拥有小院的年轻人，打算买地建房
为了拥有自己的小院，80后的小舟和丈夫放弃在长沙市区买房，转而在家乡宅基地盖了一栋3层楼房，预计建房、装修总花销约100万元。
“我家在长沙郊区，平时开车半个小时左右就能到市里。”小舟告诉时代周报记者，他们夫妻俩是自由职业，没有上班通勤的需求，在青山绿水间的宅基地建一座楼房，不仅满足一家老小的居住需求、体验也更好。
和小舟持一样想法的年轻人不少，但和小舟不同的是，他们相当一部分人群，已是城镇户口，本身没有可用来建房的宅基地，买一块地，是他们拥有小院的第一步。
社交媒体上，既有网友分享买地建房的经历，并晒出正在建造的楼房，引来网友不断询问：地皮哪里买、价格贵不贵；也有网友直接买来一栋现成的自建房，根据自己的喜好装修一番，也有一众网友留言“羡慕”。
甚至还有专门讨论筹钱买地建房的群聊，他们既讨论选址大城市周边还是丽江、大理的乡下，也分享各种地皮买卖信息和避坑指南。
年轻人有买地建房意愿的另一边，陆续有城市专门划出面向个人买家的小微地块。
近期，云南普洱市思茅区拍卖19宗国有建设土地使用权，其中16宗流拍，成交的3宗地块均系个人拿地。
从本次地块面积划分看，可见当地政府吸引个人买家之意。公开资料显示，本次出让的地块均为70年土地使用权的商品房建设用地，面积在178~336平方米不等，起拍总价在53.4~100.8万元。
而在今年上半年，浙江丽水“试点出让微小宅地，业主可拿地自行设计建房”就在地产圈引发热议。
类似的，今年8月，长沙县春华镇也有地块分割出让。公开资料显示，这是权限唯一一宗分割出让的土地试点（例如：按4米*15米/缝进行出让，或作为科研企业研发总部的集中集聚区按亩出让），总面积约80亩，用地性质为城镇住宅用地。
趋势在中小城市蔓延
2005年初，北京那群年轻人合伙建房引发热议之际，彼时的中国房地产集团董事长孟晓苏表示，合作建房在国内外有很多，出现合作建房是房地产市场成熟的一个标志。这种合作建房的方式不会影响房地产开发，因为他们的群体所占份额很少。
这是因为，过去城市出让地块面积往往较大，鲜少有个人可以承担，房地产商通常是拿地建房的主角。
不过伴随房地产进入新常态，土地财政收缩，倒逼一些地方政府将目光放至个人买家。
“比如同样一块地，原来要等开发商来买，现在没有企业拿地，就划成100块小地，买到100个个人手里，也能够在一定程度填补土地财政紧缺的问题”。
国家高端智库CDI研究员宋丁在接受时代周报记者采访时表示，近年来陆续有政府规划小宗地块出售，一个大的背景是，当前房地产发展阶段，大部分地区土地财政收缩，暂时又没有其他可替代的财政收入出现，地方政府就有动力将大片土地“化整为零”，吸引个人买家。
这种趋势将率先在中小城市蔓延。广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明告诉时代周报记者，在此背景下，人口总量较少且持续人口流出的中小城市，将更有动力划出小地块面向个人或合伙建房群体出售，“因为这些地方人口相对分散，接下来再有房企大块拿地建房的可能性不大”。
不过易居房地产研究院副院长严跃进也提醒，为了防止此类案例沦为简单的卖地，当地要适当防范政策走偏，造成土地分散，整体性缺失。各地可以选择部分符合开发要求且整体开发可能性较小的地块，明确出售给有个性化需求的购房者，因此地块筛选很关键。
当前，个人买地建房也不乏阻碍因素。上述提到的浙江丽水“试点出让微小宅地”，在引发一阵关注和讨论后，戛然而止。
每日经济新闻近日跟踪采访指出，该次丽水小微地块数次调规后被叫停，发布该消息的“丽水人居”微信公众号也已注销。知情人士透露，此次被叫停可能与超低密度规划有关。
一种论调认为，此番丽水定制化低密度小宗地块出让，契合了有能力购买的人群，但对多数收入群体不够友好。
严跃进对时代周报记者表示，从量来看，个人买地建房将成为房地产市场的一种补充形式，但基本不会成为主流，“对政府来说，在土地规划允许的范围内，可以根据当地需要、大胆去做，同时推进这一模式的配套支持政策”。
不过买地建房的人群中，也不乏普通工薪族，在权衡经济成本和居住体验以后，将其视为一种更具省钱的住房选择。
社交媒体上，有网友现身说法算了一笔账：在广东一县城买地建4层楼房，土地、建房加装修共计花费100多万，“现在商品房价跌了，自建房没跌，还能卖数千元一平”。
广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志对此则有不同看法。他告诉时代周报记者，房地产商在建材购买和建造工艺上都形成了专业化和规模经济，个人如果要去买设计方案或同类建材，拿价往往高出不少，“所以这类现象（个人买地建房）肯定是特殊的小部分，比方说一些旧村拆迁改造，或者小集体去自己买自己建”。
马向明也表示，当前个人买地建房，更多还是停留在想象层面的浪漫。
“房地产商能够获利，其中一个因素是有专业化的管理和建设，个人买地建房，各种报建材料、建设过程都会耗费大量时间和精力，很多时候这些看不见的成本，大家并没有算进去。”
他认为，要等到相关代报建、代监工等服务行业成熟，简化个人建房过程的难度和人力成本，以及物业税、房地产税等相关税收制度形成，实现覆盖政府将地卖给个人后长期的城市管理维护成本，个人买地建房才有可能大范围铺开。
买的是什么地
社交媒体上，凡是讨论个人买地建房，都绕不开一个关键话题：所购土地是什么性质。
不少以打造自建房出圈的博主会向粉丝科普：国有土地才能买，可以像商品房一样过户交易，也可以用来抵押贷款；集体土地只能同村人交易，外村人私下签协议买了也是不合法的，以后卖家想拿回或者涉及拆迁赔偿，买家是没有法律保障的。
这背后涉及的法律条文是：我国现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
我们所说的“买地”“卖地”，买卖的是一定期限的使用权，土地所有权始终是公有制、不可买卖。
不过国有土地和集体土地使用权的买卖，有明显不同。即：国有土地使用权都可入市交易；集体土地根据用途又分为农用地、建设用地和未利用地，2019年修订的土地管理法，将原本“不得用于农业建设”的集体土地调整为“可入市”，其中被确定为集体经营性建设用地的，其使用权可出让、转让用于工业、商业，同时鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
就农村宅基地和闲置住宅流转情况，广西小宇律师事务所律师郭乃华告诉时代周报记者，农村地区能用来建房的，是集体土地中的宅基地，目前宅基地使用权仅限于同村流转，外地人如果想购买村里的宅基地建房，只能私下签订合同，后期若遇拆迁或卖方走司法途径拿回，买方是不受法律保护的，“不过签个几年几十年的租赁合同，租村里的房子来住，是受法律保护的”。
基于此，有个人买地建房计划的人群，目光多放在可交易过户的国有土地，若追求乡野间的小院，合法渠道多为租赁为主。
不过相关需求之下，也有集体土地以文旅模式入市。
在南方一二线城市周边，一座相距约50公里的小镇，近年打造了一处由当地村委发起、乡村旅游公司开发的民宿小镇。并推出多项农文旅休闲项目，其中包括“2500元起租赁独栋小院”，也可“付8.8万起承包宅基地自建房屋”。
11月21日，时代周报记者以买家身份咨询该项目销售人员，问及8.8万元所承包地皮面积多少时，对方称“400-500平方米”，问及使用期限，对方称“99年”，不过其后问到若该旅游公司搬走、承包合同是否还生效时，对方未有正面回复。
宋丁表示，当前土地使用权改革是一个趋势，早前也有诸多土地专家、地产专家倡议，城市国有土地有偿使用制度已经确立，但农民集体建设用地的土地财产权利（即入市产生经济收入），始终没有得到全面保护，应加快推进城乡统一的土地市场，“沿着这个方向改革，宅基地仅在同村买卖也是现阶段的事情，到时候无论国有土地还是集体土地，使用权面向个人放开买卖都是个趋势，不过前提是把价格机制和相关制度设计好”。
事实上，在1998年土地法修订之前，集体土地使用权是可以入市交易的。土地问题专家黄小虎曾指出，上世纪 80年代以后，我国乡镇企业迅猛发展，1987年其产值超过农业总产值，90年代末，乡镇企业的生产增加值已占全国GDP的30%。
他认为，彼时乡镇企业的快速发展，同时也是集体建设用地市场的发展。
也可以理解为，二者是同时发生、相互促进的。乡镇企业的兴起，其对于有偿使用土地的各种尝试和做法，推动了彼时集体建设用地市场的形成和发展，而后者的生长，又持续吸引资金、企业，也为当地农民手工作坊提供生长空间，是乡镇企业异军突起的重要因素之一。
不过1998年《土地管理法》调整之后，规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。业内形容为：可以说是完全关上集体经济入市的大门。
黄小虎指出，这样做的结果，第一，集体和农民凭借自己的土地财产权利，自主参与工业化、城市化进程的道路并不通畅。第二，各项建设只许使用国有土地，但却对其他土地转变为国有土地的权限变得模糊。第三，由于农民土地多在市郊，随着城市扩张，农民的土地比较容易被低成本征用。
直到2019年土地法的修订，其中一项为“集体土地可入市”，成为业内公认该次修订的最大亮点之一。
宋丁表示，在集体土地可入市的背景下，政策层面也在推进农村产权流转交易规范化试点等工作，加上村集体也有发展经济的动力，相当一部分农村土地已经通过旅游、养老产业等模式进入市场，不过这个进入是很谨慎的，首先18亿亩耕地的红线必须严守，其次外村人关于宅基地的交易不受法律保护，“但是宅基地慢慢已经陆续以不同形式进入市场了，将来也会有更多城市投资力量以恰当的方式进入”。
当然，这是一个漫长的过程。
马向明表示，持续推动集体土地使用权入市，有重要的积极影响，但是当下诸如如何防治个人恶意囤地、交易价格机制设置、村集体成员的收入分配以及土地交易收入一次性到手后的使用问题等等，一旦出现误差和风险，后果严重，都需要大量探讨和反复权衡。
“任何一种制度的演变，都是社会推动的结果。可能这种矛盾（集体土地入市受限导致的农村经济发展受限）尖锐到一定程度，这个改革才会更快落地”。
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