溢价0.38%，今年鼓楼宅地出让正式收官！改善客坐等捡漏|住宅用地|华庭|南京鼓楼|宅地出让|改善客|江心洲|滨江

大家好，我是苏北哥！今天是值得期待的一天，南京楼市未来走向从今天开始进一步明确！

今天又是南京的土拍日，而且5幅出让地块之中，有2幅地块是期待已久的主城重磅地块。决定未来南京楼市发展方向，少不了它们！

01.

溢价率0.38%，鼓楼土拍收官之战落幕！南京9月下旬以来首幅溢价地块诞生！

之前在11月20日的江宁9幅地块出让的专场土拍当天，北哥就预告过今天这场土拍，说实话这场土拍的期待值非常高，一共5幅地块出让，其中江南主城就占到2幅，分别位于江心洲与鼓楼滨江，总用地面积在5.82公顷，起拍总价14.6亿元。

江北三幅地块分别位于老山、江核隧道口和中央商务区，总用地面积16.63公顷，起拍总价36.9亿元。

讲真，今年南京宅地供应量虽然大减，为240公顷，仅为去年的51.3%，虽然与去年相比实现了“拦腰砍”，但是能够引发房企争抢，或者说实现溢价的地块还是凤毛麟角，而能够实现溢价成交的地块，以及所在板块都必须受到关注，因为它们大概率是明年南京楼市潜力板块和价值区域。

“两岸猿声啼不住、轻舟已过万重山”！虽说今年土拍体量大减，但是不经意间，南京今年已经出让了快60幅宅地了，但是真正实现溢价成交的有几幅呢？

满打满算，算上上半年出让的20幅宅地，再加上下半年至今出让的36幅宅地，目前56幅出让宅地之中真正实现溢价、竞拍的就是5幅地块。

6月19日土拍，夫子庙老门东G10地块，竞价25轮，竞价时长35分零10秒，最终被南京本土房企中堃置业35084元/㎡的成交楼面价收入囊中。

同天，河西南1.01容积率超低密地块G11，竞价47轮，竞价时长超50分钟，最终被国企奥体建设以43888元/㎡的成交楼面价收入囊中，创造了南京土拍历史上的第二高价地。

7月31日土拍，龙江G16地块，竞价41轮，竞价市场达到1小时23分钟，最终被金基以32571元/㎡成交楼面价拿下。

9月12日土拍，仙林汇通路的G32低密类别墅地块，以1.05的超低容积率吸引了多家房企争抢，最终24轮竞价后被南通万佳沉香府房地产公司，溢价率达到20%。

而今年的第五幅溢价成交地块，就在今天早上诞生了！正式鼓楼滨江的G51地块，溢价率0.38%，被豪宅专家绿城以20165元/㎡成交楼面价收入囊中。

今日土拍结果

今年鼓楼土拍的收官之战，主城改善客群捡漏的好机会来了！

鼓楼滨江G51的地段如何上好，于房企来说，战略位置如何重要？一会后文我们再说，先说说这块地之于鼓楼的重要性。它可是今年鼓楼土拍市场的收官地块。

按照，今年5月份发布的南京各区住宅用地供应计划表，南京今年的商品住宅用地供应总体是240幅（压力不小），但仔细看主城鼓楼的供地明细，总共只有2幅商品住宅用地供应。

算上7月31日被疯抢的龙江G16，今天这幅滨江G51就是今年鼓楼出让的最后一幅宅地！然而除了稀缺，G51地块本身的素质也是可圈可点。

“江苏土地”公众号大概在9月初就已经开始推介这幅地块了，当时滨江G51的容积率为1.1，已经吸引了大批房企的关注，后来又经过进一步优化调整，将容积率降至1.05，项目建筑限高也从原先的24米降低到了20米。妥妥准备在鼓楼主城打造“类别墅产品”的节奏。

鼓楼滨江G50地块位置

要知道，G51地块的位置与中冶和金基皓樾府隔街相望。其中金基皓樾府可谓是2023年南京楼市卖的最好的项目之一，其全盘331套房源，2.2的容积率，打造4-7F的花园洋房，开盘只4个月就告售罄，且每次开盘均摇号，2023年2月28日那次开盘，甚至中签率低至18%。

但是对比今天出让的G51，金基皓樾府的地段以及地价可能还稍逊一筹。金基皓樾当年的拿地价格达到2.5万+/㎡，新房售价却超过了5万/㎡（加包价），仍然畅销不已，侧面说明地缘改善客群对鼓楼滨江的豪宅项目，很是认可。

今天鼓楼滨江G51地块，2轮竞价实现成交，溢价率为0.38%，成交楼面价仅20165元/㎡，容积率不仅比当初的金基皓樾“低一半”不止，拿地价格还比金基皓樾低了5000元/㎡，所以圈内人士判断绿城G50未来上市的新房价格可能只有4.5万/㎡，起步价格甚至能低至4万/㎡。

这块地的确是未来鼓楼改善客群，捡漏的大好机会

鼓楼G50地块实景

然而，鼓楼滨江项目的确是不愁卖！去年12月14日出让的北京首开G89地块（首开桃园金茂府），亦是在今年的下行市场中走出了独立行情。

首开桃园金茂府开盘现场

6月底首开，该项目创造了今年最低中签率，并且开盘2小时售罄，揽金9亿元的绝佳成绩；8月19日二推开盘，不到24小时，网签率达到80%，开盘3天后售罄；9月21日收官加推4、5号楼102套房源，堪称今年去化速度最快的豪宅楼盘。

北哥这里插一句，横向比较来说，鼓楼滨江G51地块的性价比甚至可以超过6月19日出让的河西南G11地块！

为什么这么说呢？首先现在鼓楼滨江的楼盘去化量，并不比河西南楼盘差，甚至还有些超越的意思；其二，房价方面鼓楼滨江价格也不比河西南低多少，但是你看地价，河西南G11已经高达43888元/㎡，而鼓楼滨江G50地价却低至20165元/㎡，真正“低一半儿，还带拐弯儿”；容积率方面河西南G11是1.01；滨江G51是1.05，不知道今天看到绿城捡漏，奥体建设是不是要“哭晕在厕所”。

最后看一下鼓楼滨江G51的相关配套，该地块距离地铁5号线方家营站直线只400米左右，未来等于是妥妥地铁房。

5号线“换乘王”对于南京主城的通勤意义不言而喻。开工建设已超过8年的5号线，线路全长37.4千米，南起吉印大道，北至方家营站，途经江宁区、秦淮区和鼓楼区，穿越江宁东山副城、南部新城、夫子庙地区中心、五台山体育中心、北京西路行政中心、山西路—湖南路商业街和滨江商务区。并可以与1、2、3、4、6、7、9、12、13、S1号线十条地铁线路实现换乘。

关键是5号线北段目前的开通时间已经大体确定，将于今年年底前进行不载客试运行，明年3月左右正式开通运营。

除此以外，鼓楼滨江G50的学区资源配套也是逆天，地块正北面就是拉萨路小学（方兴校区）。

不仅如此，由于鼓楼滨江G51地块是南京西站7月GX正式搬迁之后，出让的第一幅宅地！然而随着西站搬迁，城市更新后，该片区又出现了一所小学和一所初中规划，而目前已经有传闻称，这两所学校将来是金陵汇文的分校。

一座鼓楼滨江G51绿城新盘，未来就能坐拥拉小、金陵汇文两大顶级学区，没办法主城鼓楼就是这么任性。

02.

中堃置业江心洲再拿地！贤坤花园GARDEN19直接二期开发？河西中首家四代宅领销许

说完了鼓楼滨江G51的土拍情况，再来看江心洲的G50地块，这幅地块与G51一样，也是一幅超低密地块，容积率也是1.05。

江心洲G51地块位置

江心洲G50地块位于岛中位置，东至永定水道，南至石桥水道，西至贤坤路，北至揽江街，与11月中旬刚刚首开的贤坤花园GARDEN19项目只一街之隔。

除了与贤坤花园为邻，江心洲G50地块的出让面积也与之相差无几，也是2万㎡出头，加上建筑限高24米，一座江心洲岛中未来的类别墅项目，即将拔地而起！

今天土拍有个怪现象！江心洲的地价居然比鼓楼滨江还贵，绿城拿下G51地块的成交楼面价才20165元/㎡，而江心洲G50的起拍楼面价居然达到30700元/㎡，比鼓楼地块地价高出1万+/㎡。

江心洲G50地块实景图

不过仔细查看，江心洲G50地块的地段的确很牛，地块南侧是贤坤花园；地块北侧就是仁恒江岛华庭，岛上“第一豪宅”。

去年9月份，仁恒江岛华庭一套132㎡4房房源曾卖出7.54万/㎡的天价，这个价格可以说当时是与河西宏图上水云锦、海玥名都不相上下的。

今年9月初，江岛华庭还开盘推出了最后一栋科技房，28套房源，销许价格高达5.6-6.1万/㎡，总价750万起，开盘也被一抢而空！

江岛华庭9月份开盘现场

这样看来，是不是觉得江心洲G50今天3万+/㎡土拍价格，好像也是很合理！在市场的下行期，总有一部分改善客群特别迷恋江心洲的高端房产，愿意为之买单。

可能令你意想不到的还在下面。贤坤花园作为去年11月份，被中北置业底价拿下，后来交由中堃置业操盘、销售的首作项目，今年上半年一直放风6万/㎡的首开价格，当初南京房产圈内是认为该项目价格超出预期，首开可能会面临“滞销风险”。

然而随着11月中旬贤坤花园的首开，剧情却发生了180°的翻转。

贤坤花园GARGEN19全盘只打造8栋8-10F的低密科技洋房，同时引入了一个全新的产品概念：全国首个定制化豪宅

这种豪宅呈现出两个显著特征，第一，项目采用边开发边销售的模式，贤坤花园公开的示范区就相当于全盘实景呈现的80%左右规模。

社区全景会所、游泳馆健身房、社区绿化景观系数呈现。

此外贤坤花园的户型之规定了两个面积段：198和252㎡，然后根据客户的喜好和家庭需求，再确定房间数量，可做到2-5房。同时室内空间的细节设计方面，还可以根据具体家庭的需求，设计户型的收纳空间大小、厨房操作台、卫生间洗手台的高度，家居风格的多样。

你别说！贤坤花园这招可谓“一招鲜吃遍天”！11月16日首开全盘130套房源全部推出，销许价格定在了58400元/㎡，与之前的放风价可谓相差无几，但是去化效果却出人意料。

之前一些房媒报道贤坤花园首开去化率达到85%，北哥还不太相信，今天打开该项目的网房销控表，全盘仅剩于19套房源在售，其中4、7号楼房源已经全部售空。

贤坤花园4、7号楼销控表

贤坤花园作为中堃置业南京首作，居然首开如此成功，让人对这家流淌着“金基血液”的年轻房企充满了期待，这次不再由中北置业出面，而是由中堃置业自己出手，底价拿下了江心洲G50地块，90%以上的概率将打造贤坤花园2期项目。

而且依据江心洲G50地块的经济参数：容积率低至1.05，建筑高度限高24米，说不定随着贤坤花园2期的开发，江心洲将重新开启别墅开发时代！

与此同时，河西中部今年售价第四代住宅招商金陵序昨天傍晚17时许正式领取首开房源销许，首开价格有些出人意料。

正如之前市场风传的那样，招商金陵序首开推出的的是1号楼10F的电梯洋房和6号楼24F的高层住宅，共110套房源，其中洋房225m²户型18套；150m²户型23套，175m²户型69套。首开价格方面，销许均价75764元/㎡，而实际售价已经确定下来，为175m²折后总价950万-1200万，折算下来单价5.42-6.85万/m²。

招商金陵序正因首开如此惊喜价格，及较高的产品品质，将于本周六摇号开盘，据相关媒体预测，很有可能当天售罄。

上周末，招商金陵序公开了项目实景示范区。