本文作者：Aaron
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这即将成为继会所、架空层、四代宅普及后，又一改善新趋势！
最近几年，南京各楼盘的“内卷”层出不穷。
从最开始的大门、外立面，再到地下车库，可以说是全方位的进化。各种营销的概念层出不穷，「艺术车库」、「星空顶」、「中央车站」、「无界大堂」等等，如雨后春笋般的跃入买房人的眼中。
但与之同时，这些往往也成为维权的重灾区，尤其是地下车库，很多楼盘可以说是逢大雨必浸。
◎启迪水木滨江
◎金陵星图
打开搜索引擎，随手一搜，就能看到不少地下车库漏水维权事件，不仅影响业主出行体验，还要担心其安全隐患。
毫无疑问的是，地下车库的观感变得更好了！但是地库的痛点依然没有得到解决，然而随着最近新政策的出台，地下车库或将很快成为历史！
地上地下车库不计容停车楼或成改善标配
就在近日，杭州市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》意见的公告。
有消息称，年底就会开始试行，目的也可见一斑：本轮推进楼市发展，势在必得。
新规信息量很大，重点来看下本次通知提及的“多样化的停车形式”：
● 一是鼓励充分利用地上地下空间作为停车配建使用，明确满足最低停车配建要求的停车空间不计容，并明确停车楼的建筑密度、绿地率的计算方式；其中，停车空间包含独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间。
也就是说，机动车可以停在地面上。
比如新加坡Rivervale Shores组屋项目、海南蓝湾小镇度假公寓，均实现过“首层全架空，设置为停车层”。
要知道，地下车库的建设是最费钱的，开挖要基坑围护，还要有防排烟等一系列的措施和设备，建造成本会是地上车库的2-3倍，地下车库的开挖地成本往往能占到整个项目成本的20%以上。
变成地上，甚至是半敞开的形式，会给开发商带来两大利好：
开发商的可销售面积增加
项目建造成本大幅度减少
这样直接带来的好处就是，开发商降本增效，拿地意愿会变高，城市建设才能变得更好。
对于业主来说，也有四大利好：
底层住户的私密性得到了更多保障
买房人的实际得房率也相对提高了
彻底地实现住区里的人车分流管理
采光通风俱佳，无需担心地库积水
● 二是在满足规定条件的前提下，允许住宅用地项目利用底层架空平台下方的空间作为停车功能使用，并以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑基底面积、绿地面积、建筑层数、建筑高度。
这个很直观，就是原来建筑高度是从室外地坪开始计算，现在可以从架空层的上部开始计算。
这样的好处就是，完全实现了人车分流，步行业主可以直接扶梯归家，私家车业主也能轻松实现“地上停车”。
产品同质潮下楼市新赛道已现
过去的2024年，南京新房无疑是经历了从未有之的产品同质化浪潮。
虽然大家都在拼产品力，但是大家有没有发现，新房同质化越来越严重了：风格类似、户型类似、价格类似，刚需plus是改善，改善plus是豪宅，内卷仍在继续，但其实已经失去了新意。
◎南部新城某改善盘
◎南部新城某豪宅
遮掉宣传彩页上的案名，你会发现市面上改善、豪宅配置似乎都大致相同。所以，目前改善市场上，佳作仍是少数。
毕竟标准化是市场对大多数产品的要求，但有时，“非标”反而能激起伟大的灵感，譬如江心洲近期热销的贤坤花园、以及即将入市的几个四代住宅。就如其他传统行业中的特斯拉汽车、胖东来超市等都是围绕一批精准客户做好产品与服务。随着未来房地产深刻变革，行业也需要类似逻辑的深刻转型。
不过可以推断的是，未来还有一大波力度更大的房地产救市政策，在路上！譬如此次杭城先行的鼓励地上车库建设！
回顾今年，南京相继出台房票安置、购房补贴、人才安居、公积金、首付利率、以旧换新等一系列政策，基本上都是利好买房人。
但是在土地市场上，虽然南京土拍供应居全国前列，但此前基本都是城投托底，水花不大。不过就在今天，绿城、滨江、中堃3大民营房企集体在南京拿地补仓，也证明了目前南京楼市已经筑底企稳，房企相继抄底入驻，未来通过政策端，可以吸引更多民营资本入驻。
值得关注的是，除去3大副城（高淳、溧水、六合），今年南京卖掉的58块地主要集中在江宁、江北，而主城区域的土地供应少之又少，尤其是大校场、燕子矶板块，今年更是一块地都没卖。可以看出，南京确实在压缩主城区的优质低密土地供应，不过相信今年年底到明年1季度，会陆续有新的优质土地出来。
观望的买房人也期待有房企颠覆原有的逻辑和经验，跳出固有的内卷赛道，站在行业发展高度与回归居住的维度，带来耳目一新的产品。
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