高盛集团是全球投资银行的“大哥”，对国际资本市场具有重要影响。近期它对中国楼市频频发表评论。了解其观点，对政府来说，可以据此研究如何应对国际舆论，调整、检测国内调控方向与力度；对个人来说，可以参考着做好房地产投资以及证券投资决策。

高盛的看法反映在其内部会议、投资分析报告和高管演讲中，不同场合的说法有些差别，可能是因为有其利益考虑及控制舆论的需要。综合一下这些资料的主要观点及理由，可以大致总结如下，仅供大家参考：

1. 楼市低迷严重拖累中国经济

高盛认为，楼市困局已成为中国经济复苏的主要阻碍之一，其冲击远重于即将开始的中美新贸易战。投资和消费的持续下滑，加上债务问题和烂尾楼事件，导致信心进一步削弱。过去高杠杆和高周转的房地产模式已难为继。由于供需失衡及库存高企，短期内市场秩序也难恢复。千万不要低估楼市低迷对经济秩序破坏的严重程度。

2. 现有救市政策的作用有限

高盛认为，松绑政策频出虽利于短期市场稳定，但难以从根本上扭转其下行趋势。房价的下降已严重打击市场信心，使得购房意愿低迷，“保值增值”预期消失。开发商债务危机、项目烂尾及大众收入下降进一步削弱了居民对楼市的信心，抑制了需求的恢复。

3. 楼市的结构性矛盾会长期存在

高盛的报告多次分析过人口与城镇化问题对需求的长期影响。高盛认为，供需失衡是中国楼市的核心问题。人口老龄化、出生率下降、城镇化红利的减弱，使得三、四线城市需求萎缩，库存积压严重。而京沪等大都市人口在流入，却又限购，不让外地人买。长期看，三、四线城市的颓势已难以挽救，因为人口老龄化加重和出生率下降趋势难以逆转，城镇化红利也已基本消失。

4. 将库存商品房转为保障房的政策，也难以落实

央行宣布设立保障性住房再贷款，支持地方国企收购库存商品房，改作配售型或配租型保障性住房。高盛认为该政策难以落实，因为中央的支持力度有限，地方政府要配套巨额资金，而他们财力紧张，没有积极性。另外目前租金水平太低，盈亏难以平衡，长期看财政负担会加重。

5. 从长期看，楼市对经济的负面影响会逐渐减弱

高盛预测，中国房地产投资的下滑趋势仍将持续一段时间。这种疲软对GDP增速的拖累和消费者信心的抑制很难改变。已出台的政策主要是短期应急措施，无法解决楼市的结构性问题。但楼市的负面影响，会随着时间推移慢慢缓解。届时，随着消费的复苏、新基建的投入及地方债务的缓解，楼市会逐渐恢复对经济的支撑。